3964 0
Спрос не поспевает за предложением
По результатам 2013 года в Петербурге зарегистрирован рекордный ввод офисных площадей.
По данным NAI Becar, за 2013 год рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 14% по отношению к 2012 г., то есть введено 253 тыс. кв. м. качественных офисных площадей класса А, В+ и В. У компании Astera данные чуть скромнее – прирост оценен в 12%, что в любом случае приравнивается к 216 000 кв. м. введенных качественных офисных площадей. Это рекордный показатель с 2008 года.
Очевидно, что своевременно поглотить такое обилие офисных площадей рынок не смог. В конце сентября к моменту начала традиционного сезона «миграции арендатора» компании East Real зафиксировала на рынке 2,3 млн. кв. м. качественных офисных площадей. При этом по итогам первых трех кварталов прошлого года было поглощено лишь 80 тыс. кв. м. вакантных офисов.
Впрочем, уверяют эксперты, повода для паники пока нет – уровень удовлетворенности офисными площадями в Санкт-Петербурге по-прежнему остается на низком уровне, не соответствуя ни запросам рынка, ни показателям Москвы и ряда других европейских столиц.
По свидетельству компании NAI Becar, в 2013 году на 1000 жителей пришлось в среднем 434 кв .м. офисных площадей. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек составляет 252 кв. м. Несмотря на относительно большой объем ввода новых площадей в 4 кв. 2013 г., Санкт-Петербург продолжает значительно отставать от Москвы по обеспеченности офисными площадями, где значение аналогичного показателя в 3-4 раза выше.
Резюмируя, приведем данные NAI Becar, оценивающей общий объем предложения по итогам 2013 г. в 2079 тыс. кв. м. (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 2184 тыс.кв.м. Эксперты NAI Becar рассчитали, что уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составил 16,5%, для класса В+ 8,7%, для класса В 9,5%, для класса С примерно 0,1%. Сравнимы данные консалтингового агентства East Real, эксперты которого обозначили долю свободных площадей для офисных центров класса «А» на уровне 15, для класса «В» - 6-7%.
Знаковые проекты
Единодушны аналитики и в вопросе ввода в эксплуатацию знаковых для Петербурга офисных центров. По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за прошедший год петербургский рынок пополнился 18 объектами, включая несколько знаковых проектов, в том числе «Невскую Ратушу», где планирует разместиться администрация Петербурга, а также первый в городе офисный небоскреб – «Лидер тауэр». Более 60% от общего объема введенных площадей относится классу А.
«Среди крупных бизнес-центров стоит отметить: два корпуса административно-делового комплекса «Невская Ратуша», два офисных центра компании «Ренессанс Девелопмент» - «Ренессанс Правда» и «Ренессанс Премиум», ТОЦ «Фаберже», «Золотая Долина» и «Технополис Пулково» (2 оч.) - уточняет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. - Основной прирост нового предложения произошел в Центральном и в Московском районах. Отметим, что 70% нового предложения составляют бизнес-центры класса А».
Из-за обилия новых проектов класса А, именно высококлассные офисные центры испытывают наибольшие сложности с заполняемостью. Так, например, доля вакантных площадей в Leader Tower и Renaissance Premium составляет на данный момент порядка 60-63%. Наиболее крупной сделкой в отчетном периоде в классе А стала аренда 3300 кв.м. в БЦ «Ренессанс Правда» на Херсонской улице компанией «Газпромнефть Северо-Запад».
Конкуренция ставок
В среднем ставки в бизнес-центрах класса А держались на уровне 1550 руб. за кв.м. в мес., в классе В+ - 1235 руб., в классе В – 1056 и С – на уровне 809 руб. Рост арендных ставок в классах А и В находится в пределах уровня инфляции.
«Мы не предвидим рост арендных ставок, возможно даже несколько снизятся в новых бизнес-центрах класса А, которые еще не заполнены арендаторами. В классе В ситуация также стабильна», констатирует г-жа Попова.
В сравнении с аналогичными показателями 2012 г. на конец 2013 г. NAI Becar отмечено незначительное снижение арендных ставок в сегменте А (-1,0%) и более существенное – в сегменте В+ (-9,2%). Цены в классе В, напротив, выросли, средняя динамика уровня рублевых арендных ставок составила +14,8%.
2014-й нам готовит
В компании Knight Frank St Petersburg уверены, в 2014 году темпы роста рынка по-прежнему останутся высокими, ожидается ввод около 155 000 кв. м. офисов, среди наиболее интересных проектов: Electro, Trinity Place, Eightedges, Виктория Плаза, ECO Статус, бизнес-центры «Сенатор» на Б.Пушкарской и на ул. Кропоткина.
В NAI Becar также выделяют вторую очередь «Невской ратуши» и бизнес-центр «Лукойл» на Аптекарской наб. Среди крупных проектов класса В+ можно отметить ТВЦ «ЭкспоФорум». Определенную конкуренцию новым объектам составят и офисных центры, реализуемые в рамках жилых комплексов, таких, как: «Серебряные Зеркала» (Каменноостровкий пр.), «Триумф Парк» (Пулковское ш.), «Riverside» (Ушаковская наб.). Это приведет к увеличению введенных площадей до 320 тыс. кв. м., из которых более 60% придется на класс А.
Основная доля запланированного объема территориально будет расположена в Петроградском, Красногвардейском и Центральном районах. По мнению аналитиков, наиболее востребованными останутся офисные центры, располагающиеся в Центральном, Петроградском и Московском районах.
Будущее под вопросом
Если говорить о географии ввода, то, как и отмечают эксперты Jones Lang LaSalle, Московский район стал доминирующей локацией по вводу новых площадей. Даже несмотря на введение в эксплуатацию I очереди проекта «Невская ратуша», на долю Центрального района пришлось 34% от годового объема ввода (от ввода в 4-м квартале - 32%), тогда как на Московский район – 37%, как в 4-м квартале, так и в целом за год. Среди бизнес-центров, которые будут построены в 2014 году, 33% также расположены в Московском районе. Лишь к 2016 году Московский район может уступить лидерство по вводу новых объектов.
В целом за 2013 год, отмечают в Jones Lang LaSalle, было поглощено вдвое меньше офисов, чем в 2012 году, - 121,4 тыс. кв. м. В результате этого, а также вследствие большого объема ввода в 4-м квартале, количество свободных помещений и уровень вакансий существенно выросли – с 168,5 тыс. кв. м (7,8%) на конец 2012 года до 285,2 тыс. кв. м (11,8%). При этом в Классе А уровень вакантных площадей вырос с 10,7% до 19,4%, в Классе В – с 6,7% до 8,6%.
Мнения:
Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
Последний квартал 2013 года оказался очень позитивным для офисного рынка Санкт-Петербурга с точки зрения увеличения предложения. Однако макроэкономическая неопределенность и неуверенность компаний в отношении дальнейшего развития в городе привели к существенному сокращению объемов чистого поглощения – в 4-м квартале он составил всего 9,3 тыс. кв. м. Для сравнения: показатель аналогичного периода 2012 года был 60 тыс. кв. м.
В результате предложение в последние три месяца года росло опережающими спрос темпами.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg:
В деловом районе «Московский проспект» (территория вдоль Московского проспекта + зона Пулково + Площадь Конституции) по итогам первых трех кварталов поглощение составило 45% от всего объема по городу. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2013 г. объем поглощения составит 110-120 тыс.кв.м.
Уровень вакантных площадей в А классе составляет около 20%, включая объекты, находящиеся на стадии строительства, в которых ведется арендная компания. В классе В этот показатель находится на уровне 9%, и до конца года, по прогнозам экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, может еще сократиться. По нашим данным, наибольшим спросом пользуются помещения площадью 250-400 кв.м.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real
Учитывая, что более 50% бизнес-центров, введенных и готовящихся к вводу в 2013 году, относятся к классу «А», то высока вероятность, что конкуренция за арендатора окажет влияние на лояльность условий аренды.
Что касается локации, то, скорее всего, в 2014 году по прежнему будут востребованы офисные помещения в Центральном, Петроградском и Московском районах. Стоит отметь, что наибольшая часть готовящихся к вводу в 2013 году бизнес-центров располагается в Московском районе, таким образом, продолжается тенденция развития делового района вдоль Московского проспекта.