Когда обеспеченность офисными площадями достигнет 100%? Какой уровень вакансии можно признать оптимальным для Петербурга?

"/>
Войти

2435 0

Офис шаговой доступности

Когда обеспеченность офисными площадями достигнет 100%? Какой уровень вакансии можно признать оптимальным для Петербурга?

Первый квартал 2014 года заставил экспертов рынка коммерческой недвижимости задуматься. По данным компании Knight Frank St. Petersburg, в первом квартале 2014 г. прироста нового предложения качественных офисных площадей не произошло.
NAI Becar говорит о трех открытых в начале года бизнес-центрах - это два бизнес-центра «Сенатор» в Петроградском районе города и бизнес-центр «Электро». Все три объекта – класса А. Во втором квартале к вводу запланировано около 60 тыс. кв. метров арендопригодных офисных помещений, из которых чуть более половины придется на класс «А», остальное – на класс «В».

Суммарная арендуемая площадь качественных офисных центров на начало весны составила более 2 млн кв.м. Свободными, по данным Knight Frank St. Petersburg, числятся порядка 240 тыс. кв. м офисных площадей. При этом только в марте состоялось официальное открытие сразу двух корпусов административно-делового квартала «Невская Ратуша», арендуемая площадь которых превысила 40 тыс. кв. м. Не пора ли поднять вопрос о границах насыщения офисного рынка качественными площадями?

Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg: 

«В первом квартале рынок офисной недвижимости не показал большой активности. Продолжились арендные кампании во вновь введенных бизнес-центрах и проектах близких к завершению. Ослабление курса рубля повлияло на предпочтения арендаторов -  в фавориты вышли проекты со ставкой номинированной в рублях, бизнес-центры с валютными ставками вынуждены были снизить запрашиваемые ставки и/или установить «коридор». Новые крупные проекты предлагают арендаторам высококачественные помещения, большая часть помещений предлагается с отделкой, выполняемой по заданию арендатора. Эта новая тенденция позволяет арендаторам менять офисные помещения на более комфортные без существенных единовременных затрат».

Несмотря на то, что суммарная свободная площадь за прошедший квартал снизилась на 5%, возникает вопрос, как будет развиваться рынок в ближайшее время, стоит ли ожидать перехода от количественных показателей ввода новых площадей к росту качественных, когда офисы сдаются не только с отделкой, но и с дополнительной инфраструктурой?..

Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

«Сегмент офисной недвижимости в России еще формируется. Драйвером роста офисного рынка по-прежнему являются крупные, приближенные к государству компании. Благоприятным фактором стало бы более активное развитие частных коммерческих организаций.

Оптимальный уровень вакансии в Петербурге – до 10%. Такой показатель комфортен и для собственников, и для арендаторов. Темпы поглощения нового предложения в 2014 году будут несколько отставать от ввода, что приведет к небольшому росту уровня вакантных площадей, который, тем не менее, останется в рамках средних рыночных показателей. В целом, прогноз на год оптимистичный. Большинство из запланированных к вводу объектов являются высококлассными современными бизнес-центрами, способными привлечь арендаторов».

«А» VS «В»

До конца этого года Петербург пополнится еще 214 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Большую часть ввода – более 65% - составят офисные центры класса А. При этом все специалисты отмечают недостаток площадей класса «В».
 

 

Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar

«На мой взгляд, в ближайшее время объекты класса «В» будут самыми востребованными, прирост спроса в данном сегменте в 2014 году мы ожидаем в пределах 2 – 3%. Уровень вакансии по Санкт-Петербургу на текущий момент более высокий, чем по Москве, при этом оптимальный уровень вакансии должен колебаться в районе 10%».

Елены Прозоровой, консультанта- аналитика отдела консалтинга и оценки управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE

«Санкт-Петербургу еще нужны качественные офисные проекты класса В, с удобным местоположением и адекватными арендными ставками. Многие девелоперы, в погоне за прибылью, стараются реализовать исключительно проекты А класса, которые, принимая во внимание сегодняшнюю нестабильную экономическую ситуацию в стране, рискуют остаться недозаполненными. Конечно, не стоит забывать о крупных организациях, таких как "Газпром", которые формируют спрос на помещения высшего класса. Но с вводом в эксплуатацию "Лахта-Центра" многие уже занятые помещения освободятся, что приведет к падению уровня заполняемости». 

Способность к поглощению

Казалось бы, спрос подскажет игрокам, какие объекты и какая «начинка» будут востребованы в будущем. Тем более, что и поглощение качественных офисных площадей в Петербурге стабильно растет – так, в I квартале этого по сравнению с показателем I квартала 2013 г. Оно увеличилось на 26% и на конец квартала составило 23,8 тыс. кв. м. Но есть ли у этого роста предел?..

Константин Меркель, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

«Ежегодно поглощение составляет примерно 140 000 кв. м офисных площадей. Это происходит, в том числе, за счет переезда арендаторов из низкоклассных офисов в объекты более высокого уровня. Поскольку требования к качеству офисных помещений растут, то и процент переезжающих и меняющих офисные помещения по тем или иным причинам компаний остается примерно одним и тем же. Город меняется, развивается, появляются новые востребованные локации, происходит децентрализация деловой зоны, поэтому объем транзакций вряд ли снизится».

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

«Естественным уровнем вакансии для стабильного рынка является 5-7%. В этом случае девелоперы могут точно рассчитать необходимый объем строительства, прогнозировать сроки заполнения новых объектов. В случае высокого уровня вакантных площадей, заполняемость зависит от конкретной локации, качества объекта и прочих параметров. В настоящий момент показатель вакансий выше равновесного уровня, поэтому можно ожидать высокой конкурентной борьбы за арендатора. 

Говорить о том, сколько еще нужно городу площадей, не совсем корректно. Рынок развивается, постоянно появляются новые бизнес-направления, поэтому меняется и потребность в офисных площадях. Скорее можно рассуждать, когда обеспеченность достигнет западных значений. Это произойдет еще не скоро. Для сравнения: обеспеченность офисными площадями на душу населения в Берлине в 10 раз выше, чем в Петербурге».

Источник данных: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

  • Автор: Марина Явь, аналитик портала

  • Источник: www.bsn.ru

Оставить комментарий
0 комментариев
...
  • - выберите сортировку -
  • от самых новых
  • от самых старых
  • от популярных
  • к популярным
Назад к списку новостей