4436 0
Офис меньше – ставка ниже
Арендаторы не готовы отказаться от комфорта и предпочитают потесниться, но остаться в обжитом бизнес-центре.
Массовой миграции арендаторов не наблюдается. Нет и ожидаемого падения арендных ставок. Тем не менее, в 2015-м многие арендаторы, уплотнившись и добровольно отказавшись от лишних метров, будут платить меньше.
Стагнации на рынке офисной недвижимости северной столицы не наблюдается. Новые бизнес-центры строятся и вводятся. Так, за последние месяцы введены в эксплуатацию четыре бизнес-центра класса А – «ECO Статус», «Сенатор» на Кропоткина, «Сенатор» на Московском, «ЭкспоФорум», класс В пополнился крупным бизнес-центром «Маркс» площадью более 10 тыс. кв. м. По итогам 2014 года объем качественных офисных площадей в Петербурге увеличился на 198 241 кв. м.
Впрочем, некоторые знаковые объекты, ввод которых был запланирован на уходящий год, уже перенесли сроки сдачи на будущий. Среди них – бизнес-центры «Виктория Плаза», «На Царскосельских холмах», «Крюммель Хаус» и, наконец, «Формида». По данным NAI Becar из крупных объектов на рынок в будущем году на рынок планово выйдут бизнес-центры «Цеппелин» от ЗАО «Авилен А.Г.» и MEZON PLAZA компании «Газпромбанк-Инвест». Таким образом, в 2015 году рынок качественных офисных площадей Петербурга пополнится 13 новыми деловыми центрами, общей арендопригодной площадью почти 158 тыс. кв. м. Это плюс к уже действующим и активно заполняемым 2,229 млн. кв. м офисных площадей.
В условиях нестабильной экономической ситуации и колебаний валютного курса особенно актуальным стал вопрос – кем и на каких условиях будут заполняться новые офисные площади?..
Кризис где?
К концу уходящего года спрос на офисном рынке упал на 30%. По данным NAI Becar, за третий квартал 2014 года больше всего - на 8,5% - ставки снизились в классе B+. В А классе - на 2,6%, в классе В – на 1,5%, в С – на 1,3%. Цифры весьма условны, так как политика ценообразования во многом определяется качеством проекта и его репутацией. К примеру, ряд объектов с хорошей заполняемостью и низкой вакансией, напротив, объявили о повышении ставок. За 2014 год максимальная ставка достигала 2400 руб. за кв. метр. В целом, по итогам IV квартала ставки остались на уровне третьего.
Ситуация на офисном рынке в следующем году напрямую зависит от политики Центрального Банка. «Несмотря на кризисные явления в экономике, спрос на офисные площади остается стабильным, особенно на бизнес-центры класса В. Класс А в текущих обстоятельствах продолжает испытывать потребность в заполнении вакантных площадей. Активными игроками в IV квартале являлись государственные и около государственные структуры, в которых начались процессы консолидации и укрупнения, в связи с чем участились переезды с целью расширения. Кроме того, активизировались коллекторские агентства и медицинские компании», - комментирует Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В тесноте, да в комфорте
Эксперты рапортуют об усилении борьбы за арендатора офисов. Дескать, большинство управляющих компаний готовы и активно идут на уступки для постоянных арендаторов, снижая ставки, вводя дополнительные сервисы, перезаключая договоры на более выгодных для арендатора условиях. Так, по данным NAI Becar, дисконт в целях удержания крупного клиента может достигать 30%. Опыт прошлых кризисов доказал, быстро найти арендатора на освободившиеся площади удается далеко не всем.
Однако опросы показывают, что первая и главная уступка, на которую готовы пойти управляющие бизнес-центров Петербурга, – это согласие на уплотнительное подселение к старым арендаторам новых. Примечательно, что в отличие от предыдущих кризисных годов арендаторы не готовы поменять комфортный офис на более дешевый, но менее удобный. Парковочное место, кондиционер в кабинете, бесшумные лифты, качественный общепит – непременные условия полноценной офисной работы. Стремясь сохранить комфорт, компании либо арендуют меньшую площадь, чем планировали или занимали изначально, либо часть площадей сдают в субаренду, либо отказываются от них, если такая возможность предусмотрена договором аренды.
Не менее важна и локация бизнес-центра. Переезжать на периферию арендатор не торопится. По-прежнему высоким спросом пользуются качественные центры Центрального, Петроградского, Адмиралтейского и Московского районов Петербурга. Безусловными лидерами по вводу офисных площадей в III и IV кварталах стали Петроградский и Московский районы города, в которых введены более 39 тыс. и 33 тыс. кв. м арендопригодных площадей соответственно. Только в IV квартале на эти районы пришлось около 70% всех заявок. В ASTERA отмечают, что 43% клиентов компании запрашивали помещения площадью 100-200 кв. м, еще 30% - площадью 200-500 кв. м, что соответствует практике предыдущих лет.
А-класс для предусмотрительных
В отношении А-класса мнения экспертов разошлись. Если ASTERA говорит по меньшей мере о сохранении объема вакансии и трудностях с заполнением вновь открываемых центров, то, согласно маркетинговому исследованию NAI Becar, в третьем квартале 2014 года А класс демонстрировал нулевой прирост вакансий, в то время как в С-классе доля свободных площадей выросла на 7,3%, в классе B – на 3,4%. Незначительно опустел и пользующийся стабильным спросом B+ - прирост свободных площадей составил чуть больше 1%.
Однако связывают это не с индивидуальными условиями договоров аренды, а со спросом, формируемым компаниями, не испытывающими в текущих условиях финансовых трудностей. Основные арендаторы А-класса – госкорпорации, крупный бизнес, IT сектор. Ряд компаний, воспользовавшись ситуацией, предпочли повысить класс офисных помещений. И предложение этому только способствует – в 2014 году объем А-площадей увеличился на 91,5 тыс. кв. м.
Прогнозы – дело неблагодарное
Ситуация в 2015 году, по мнению игроков рынка, будет полностью зависеть от политики ЦБ РФ. Согласно оптимистичному прогнозу, рост на рынке начнется в середине следующего года.
«В следующем году спрос будет ниже на 20-25%, чем в 2014 году. Если к весне 2015 года ситуация не улучшится, снижение спроса продолжится. Ставки будут снижаться пропорционально», - считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.
Снижение спроса ощутят не все проекты – качественные бизнес-центры сохранят высокую заполняемость. «Мы полагаем, что в качественных объектах с адекватной ценовой политикой спрос будет оставаться стабильным, - рассказал Сергей Демидов, генеральный директор ООО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад». - Серьезные проблемы с заполняемостью будут испытывать объекты, собственники которых не смогут оперативно реагировать на изменения рынка, поскольку уровень платежеспособности арендаторов снижается. В то же время, есть вероятность, что часть компаний захочет воспользоваться ситуацией для повышения класса занимаемых помещений».
Как отмечает Алексей Гулевский, «завышенных арендных ставок и ставок, привязанных к валюте, на рынке не останется. Учитывая текущую экономическую и политическую ситуацию в стране, в ближайший год не стоит ждать анонсирования новых проектов офисной недвижимости. Все бизнес-центры строятся на заемные средства, а доступ к финансированию для девелоперов в настоящий момент затруднен».