4247 0
Офисный сегмент замер
Игроки рынка не спешат планировать новые проекты и стараются удержать ставки.
В прошлом году количество запросов на аренду офисов в Санкт-Петербурге снизилось на 30% по сравнению с 2013 годом, по данным Maris в ассоциации с CBRE. Ведущие игроки сегмента пока не склонны снижать арендные ставки и не видят значительного снижения заполняемости, однако признают, что ситуация в сегменте непростая и обвал воможен.
Ставки держатся
В текущем году прогнозируется прирост офисных площадей не менее 300 000 кв.м. При падении спроса на офисы многие новые объекты могут оказаться невостребованными.
«Количество объектов большое, уровень вакансии достаточно высокий. Роста не предвидится. Я думаю, что будет некое сжимание рынка, и борьба, которая будет на рынке за будущих арендаторов, приведет к некому снижению арендных ставок», - считает управляющий партнер GHP Group Real Estate Олег Мышкин.
В ноябре прошлого года был введен в эксплуатацию построенный компанией GHP Group бизнес-центр Trinity, в котором, как ожидается, разместятся сотрудники компании "Газпром межрегионгаз". Однако в ближайшее время GHP Group не планирует реализовывать в городе другие объекты офисной недвижимости.
Управляющая компания «Теорема», специализирующая на создании объектов качественной коммерческой недвижимости, также в ближайшее время планирует не начинать новый офисный проект, а сосредоточиться на управлении существующими бизнес-центрами. Пока в бизнес-центрах компании арендные ставки не снижаются.
«У нас заполняемость ровно такая, какая была. Пока падения арендных ставок я не вижу. Мы стараемся их приподнимать на 5-7% в рублях. Пока валовый сбор по рублям не падает. Арендаторы начали поджиматься, что-то освобождать, но это не носит массовый характер», - отмечает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
В бизнес-центрах сети «Сенатор» по итогам прошлого года рост средневзвешенной арендной ставки в рублях составил 5,4%. Это показатель сопоставим с результатом 2013 года. Однако в текущем году рост ставок может замедлиться или вовсе остановиться. По словам управляющего директора сети БЦ «Сенатор» Дмитрия Золина, сейчас крупные игроки офисного сегмента удерживают арендные ставки от падения. Однако в случае, если разрозненные собственники небольших офисных центров начнут массово снижать ставки на аренду своих объектов, в сегменте может начаться обвал.
В поисках клиентов
Участники рынка отмечают, что уровень заполняемости офисов в этом году может значительно снизиться.
«В 2014 году заполняемость наших бизнес-центров классов В и С составляла 96-97%. В этом году ожидаем снижения этого показателя до 89-91%», – говорит генеральный директор управляющей компании Profman Николай Антонов.
По мнению Антонова, главный отток арендаторов происходит не за счет тех, кто начинает искать офисы подешевле, а за счет компаний, которые прекращают свою деятельность на рынке или сокращают количество офисов. В зоне риска – представительства западных компаний, а также малый бизнес. Один из примеров - компания Shell, покинувшая БЦ «Акватория» в ноябре прошлого года.
Представители консалтинговых компаний также считают, что уровень вакансии в офисах Петербурга в этом году вырастет.
«В связи с прогнозируемыми высоким объемом ввода в наступившем году и более низкими объемами поглощения, неизбежным окажется увеличение доли вакантных площадей на рынке. Вероятнее всего, основную роль при принятии решения об аренде или переезде в бизнес-центр будет играть не столько локация объекта, сколько конечная стоимость аренды», - отмечает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Аналитики также прогнозируют перенос сроков реализации готовящихся проектов и сжимание офисного сегмента.
«Девелоперы вынуждены корректировать графики строительства объектов, так как ожидания будущей динамики рынка менее оптимистичны, нежели это представлялось еще год назад. Пересмотр планов по развитию как международных, так и локальных компаний, и, как следствие, сокращение спроса на офисы негативно влияет на финансовую модель бизнес-центров. Можно ожидать, что многие из проектов, находящихся на ранней стадии развития, будут отложены», - утверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Тем не менее, пока никто из крупных девелоперов не объявлял о заморозке готовящихся объектов или переносах сроков их сдачи в эксплуатацию. В частности, сеть центров "Сенатор" должна пополниться двумя новыми объектами, один из которых откроется на Московском проспекте, 60. Наиболее крупными объектами, введенными в текущем году, должны стать бизнес-центры «Фландрия Плаза» (класс A, 29 100 кв. м), «Морская столица» (класс A, 25 760 кв. м), «Мезон Плаза» (класс B, 22 600 кв. м), БЦ «Варшавская улица» (класс A, 21 600 кв. м), «Ренессанс Бизнес-Парк» (класс A, 20 270 кв. м).