Ротация арендаторов увеличивается

 

Еще в конце прошлого года игроки рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга отмечали снижение темпов строительства новых торговых центров, рост уровня вакантных площадей в ряде объектов, а также пересмотр коммерческих условий аренды. В нынешних непростых экономических условиях ритейлеры сокращают издержки, оставляя магазины в наиболее успешных торговых центрах и ожидая все более выгодных предложений от собственников в сегменте стрит-ритейла.

Бренд центра как залог успеха

По данным Colliers International, на конец 2014 года общий объем предложения торговых площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга достиг 2,6 млн кв. м. При этом показатель нового ввода оказался наименьшим за последние 5 лет и составил всего 96,5 тыс. кв. м за счет открытия трех торговых центров (ТРК «Европолис» площадью 60,5 тыс. кв. м, ТРК «Монпансье» с 30,5 тыс. кв. м и ТЦ «Адмирал» с 5,5 тыс. кв. м).

Уровень спроса на помещения в торговых центрах также был невысоким. По расчетам Colliers International, доля свободных площадей в торговых центрах по итогам года в среднем составляла около 5-5,5%, хотя в отдельных проектах достигала 15-25%. В нынешних условиях ритейлеры стремятся сократить издержки, но крупные торговые центры с высокой проходимостью пострадают от этого в меньшей степени.

«Обороты ритейлеров находятся под давлением, приходится сокращать издержки – кто-то закрывает неликвидные магазины в неуспешных торговых центрах, кто-то сокращает персонал, издержки на маркетинг. Международные компании фокусируют свои усилия только на успешных торговых центрах с хорошей проходимостью, с большим покупательским потоком, и в неуспешных проектах доля свободных площадей естественно увеличивается», - отмечает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Однако крупные торговые центры находятся в зависимости от фэшн-операторов, а спрос на одежду, обувь и аксессуары падает из-за снижения покупательной способности населения. Сейчас ритейлеры распродают старые коллекции со скидками, и сложно прогнозировать, как пойдут дела, когда придет пора реализовывать коллекции, купленные по новым ценам. Консультанты Colliers советуют девелоперам торговых центров дождаться апреля-мая, когда ситуация с операторами этого сегмента прояснится. В то же время, затруднения у крупных ритейлеров дают шанс частным предпринимателям снимать помещения в раскрученных и успешных торговых центрах.

Что касается коммерческих условий, арендаторы договариваются с собственниками помещений либо о переходе в расчете на рубли, либо о фиксации валютных коридоров, либо о временных скидках по арендной плате. Эксперты отмечают, что популярной становится практика выплаты аренды в виде процента с товарооборота, однако пока не все арендаторы соглашаются на такой шаг. Подобные тенденции характерны не только для торговых комплексов, но и для стрит-ритейла.

По мнению Андрея Косарева, одним из перспективных форматов торговой недвижимости является небольшой локальный торговый центр на территории с плотной жилой застройкой, ориентированный на  сегменты услуг, продуктов питания, детских товаров, общепита.

Востребованным может оказаться и формат аутлета - торгового центра, специализирующегося на продаже брендов одежды со значительными скидками. В частности, на 2015 год запланировано открытие 1-ой очереди Outlet Village Pulkovo девелопера Hines.

Ставки стрит-ритейла снижаются

Ухудшение экономической ситуации отразилось и на арендаторах стрит-ритейла. По данным JLL, уровень ротации арендаторов на центральных улицах Санкт-Петербурга в минувшем году достигал 29%, причем наиболее высокий показатель наблюдался в коридорах сегмента «масс-маркет» – Садовой улице (25%) и Каменоостровском проспекте (29%). При этом Невский проспект, несмотря на высокий уровень ставок аренды и их широкий диапазон, характеризовался относительно невысокой 15%-ной ротацией арендаторов.

По подсчетам аналитиков JLL, запрашиваемые долларовые ставки аренды на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга из-за колебаний курсов валют за 2014 год снизились на 40-60%. В то же время динамика запрашиваемых рублевых ставок была разнонаправленной, и в некоторых торговых коридорах, в первую очередь ориентированных на масс-маркет, наблюдался рост данного показателя. Так, рублевые арендные ставки выросли на 5-15% на Невском и Каменноостровском проспектах, Садовой улице и 6-7 линиях В.О. При этом в таких коридорах, как Средний пр. В.О., Большой пр. П.С., Большая Конюшенная улица, ставки снизились в среднем на 15%.

В текущем году, по наблюдениям консультантов, количество предложений по аренде стрит-ритейла постоянно растет, что может привести к значительному снижению арендных ставок.

«Объем предложения в стрит-ритейле увеличивается с огромной скоростью. К нам постоянно обращаются собственники, которые хотят сдать свои площади и от которых уехали арендаторы . Причем не ко всем собственникам пока пришло понимание того, что нужно договариваться. Объем предложения будет расти и дальше, поэтому мы рекомендуем собственникам снижать арендные ставки», -  рассказывает директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.

По прогнозам аналитиков ASTERA, к концу первого полугодия произойдет равномерное снижение ставок в сегменте стрит-ритейла, в среднем по городу снижение может достичь 25-35%. Ротация арендаторов сохранится на высоком уровне, поскольку ритейлеры будут оптимизировать свою работу и искать возможность для выхода в наиболее выгодные локации. Наиболее активными в сегменте будут представители общепита и продуктового ритейла.

«Из-за повышенной ротации, пересмотра собственниками помещений условий аренды, закрытия действующих объектов мы будем наблюдать рост уровня вакантных площадей. Как следствие, у многих арендаторов, продолжающих развитие своей сети, будет возможность найти оптимальные локации. Так, в первом полугодии 2015 года мы ожидаем роста спроса прежде всего со стороны продуктовых ритейлеров», - отмечает руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

• Автор: Ксения Быстрицкая