Арендаторы офисов ищут выгоду

 

Объем ввода новых офисных площадей остается стабильным, а спрос в сегменте уменьшается. Это приводит к снижению средних арендных ставок, росту уровня вакансии, а также к стремлению арендаторов оптимизировать расходы путем переезда или получения дополнительных льгот от собственников офисов. Арендодатели не готовы значительно снижать ставки, но пытаются удержать арендаторов парковочными местами, отделкой и другими бонусами.

Вакансия растет, ставки снижаются

По данным консалтинговой компании JLL, за I квартал объем ввода новых офисных площадей в Петербурге составил 34,2 тыс. кв. м, что сопоставимо со средним значением ввода в I кварталах 2009-2014 годов (33,3 тыс. кв. м). 58% нового предложения (19,7 тыс. кв. м) пришлось на класс А: были открыты бизнес-центр на площади Островского, в котором разместился головной офис компании «Газпром Экспорт», а также 2-я очередь БЦ «Сенатор на Кропоткина». В классе В прирост составил 17,6 тыс. кв. м за счет ввода БЦ «Сова», 2-й очереди комплекса «Московский, 60», БЦ на Магнитогорской ул., 51, а также надстройки в БЦ «Призма». При этом девелоперы откладывают сроки реализации и ввода новых офисных объектов и, по прогнозам экспертов JLL, объем ввода офисных площадей в Петербурге по итогам 2015 года составит около 210-220 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 160-170 тыс. кв. м.

Доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга на конец I квартала составила 12,9% в среднем по городу показатель вырос на 0,9 п.п. Однако динамика показателя различается между классами: если в классе В уровень вакансии вырос на 1,9 п.п. – до 11,5%, то в классе А уровень вакантных площадей за квартал сократился на 1,2 п.п. – до 15,9%,

«Рост вакансии в классе В связан с сокращением бизнеса компаний малого и среднего бизнеса, которые достаточно быстро реагируют на изменение макроэкономической ситуации. В то же время в классе А серьезного падения спроса не наблюдается; к тому же этот сегмент поддерживается высокой арендной активностью «Газпрома», который в очередной раз совершил крупную сделку, арендовав полностью бизнес-центр Eightedges (класс А, 11,9 тыс. кв. м)», - поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В то же время объем чистого поглощения за I квартал 2015 года в Петербурге составил лишь 2,7 тыс. кв. м - минимальный квартальный объем с 2009 года. Средние запрашиваемые рублевые арендные ставки, по данным JLL, сократились на 3% в классе А - до 1 610 руб. за кв. м в месяц, на 1,5% в классе В – до 1 170 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

Курс на оптимизацию

Заметив тенденцию к снижению арендных ставок, арендаторы начали подавать консультантам заявки на подбор более дешевого офисного размещения. По данным NAI Becar, подобные заявки чаще всего исходят от малого бизнеса сферы услуг: юридических фирм, переводческих бюро, компаний, предоставляющих аутсорс бухгалтерских услуг.

«В связи с общим замедлением деловой активности именно эти профессиональные сферы, главным образом, ощутили снижение спроса и сокращение доходов. Малый бизнес ищет варианты размещения, при которых экономия на аренде составит 20-25%, для крупных арендаторов снижение ставки аренды на 10-15% позволит значительно оптимизировать расходы», - отмечает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Около половины арендаторов, стремящихся сократить свои издержки, переезжают в нецентральные локации, сохраняя при этом прежний класс офисного помещения. В текущей ситуации бизнес-центры готовы идти на уступки ради крупных  арендаторов, в ходе переговоров можно добиться снижения ставки или бесплатных дополнительных сервисов. По мнению экспертов компании NAI Becar, на уступки бизнес-центров с мелкой нарезкой может претендовать арендатор, занимающий от 100 кв. м, в классе А сегодня дисконт могут обсуждать арендаторы, занимающие от 300 кв. м.

Позиция арендодателей

Большинство арендодателей не готовы снижать арендные ставки, но предлагают арендаторам различные бонусы.

«Нам приходится идти на компромиссы по части арендных каникул, отделочных работ, технических условий, бесплатных парковочных мест и пр. Мы действительно находимся на рынке арендатора, сохраняем при этом высокие ставки – от 1500 до 1800 руб./кв.м в месяц, но соглашаемся на разные поблажки. Привлекать первых клиентов на объект, особенно крупный, непросто в любое время, а особенно в кризис. И если мы не хотим, чтобы комплекс пустовал, а мы просто не можем себе это позволить в силу экономики проекта, мы будем гибкими», - рассказала руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова на дискуссии о развитии бизнес-центров, прошедшей в этот вторник.

Источником конкуренции для крупных игроков офисного сегмента нередко становятся владельцы небольших офисных зданий, которые по тем или иным причинам делают демпинговые предложения потенциальным арендаторам.

«Нам нечем ответить тем, кто говорит, что буквально за углом нашел подходящее помещение по 850-900 рублей в месяц за кв.м. Мы не можем позволить себе снижать ставки до такого уровня, в противном случае бизнес станет нерентабельным. И наши арендаторы понимают, что они платят не только за площади, но и за сервис», - отметил заместитель генерального директора компании Renaissance Development Эзгюр Эйридже.

В классе B и С заметна ротация арендаторов, которые хотят воспользоваться текущей рыночной ситуацией для переезда в офис более высокого класса.

«Наша управляющая компания оперирует в классе B и C.  У меня есть ротация арендаторов, они стараются переехать, улучшить свои позиции – в класс B+. Вакансия увеличилась – если раньше в классе B была загрузка 96-97%, то теперь 92-93%. В классе C заполняемость более стабильна - 97-98%», - отметил генеральный директор УК PROFMAN Николай Антонов.

Несмотря на усилившуюся конкуренцию крупные компании в сложившейся ситуации чувствуют себя уверенно, удерживают высокие показатели заполняемости и не готовы снижать рублевые ставки. По словам управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрия Золина, компания не намерена понижать арендные ставки и отказываться от их индексации, хотя в некоторых случаях идет на предоставление дополнительных парковочных мест и других бонусов.

«Средняя загрузка бизнес-центров «Сенатор» - около 95%. Мы будем всерьез пересматривать ценовую политику, если этот показатель опустится до 80%. Но пока ничто не предвещает такого развития событий», - заметил Дмитрий Золин.

В то же время представители бизнес-центров признают, что сейчас офисный сегмент является рынком арендатора, и в случае угрозы значительного снижения уровня заполняемости нужно идти на уступки.

«Если придется выбирать между ставкой и заполняемостью, мы предпочтем второе. Времена меняются, а заново договориться с арендаторами мы всегда сможем», -  поделился мнением управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин.

• Автор: Ксения Быстрицкая