Индустриальная недвижимость борется с трудностями

В прошлую среду на форуме PRO INDUSTRY девелоперы, консультанты, представители власти и банковского сектора обсудили развитие индустриального рынка в сложившихся экономических условиях.

Мысли об импортозамещении

По данным Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга, за январь-май текущего года индекс промышленного производства составил 92,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Объем работ в сфере строительства за январь-май этого года составил 131,4 млрд рублей (92,4% к аналогичному периоду предыдущего года), при этом объем жилищного строительства не уменьшился - за пять месяцев было построено 1 272,1 тыс. кв. м, что составляет 101,6% к аналогичному периоду 2014 года.

Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова, открывшая своим выступлением форум, отметила, что индекс промышленного производства учитывает не все предприятия и обходит стороной новые продукты, и реальные объемы производства снизились не столь значительно, в городской экономике наметилась тенденция к стабилизации. Комитет принял долгосрочную программу развития, в которой в качестве приоритетных направлений отмечены фармацевтическая промышленность, информационные технологии, медицина, производство электрооборудования, производство двигателей и станков, образование, научные исследования и разработки, транспортно-логистический комплекс.

Одной из задач Комитета является развитие импортозамещения. В марте этого года при поддержке городского правительства был создан «Центр импортозамещения», призванный стать площадкой-интегратором для поиска спроса и предложения на продукцию и услуги промышленного сектора, общения между представителями власти и бизнеса.

«Такие информационно-консультационные центры нужны, прежде всего, для привлечения внимания предприятий к идее. На мой взгляд, двигателем импортозамещения может быть либо заказчик, либо поставщик. Эффект даст долгосрочное планирование поставщиков и воля заказчиков», - отметила Елена Ульянова.

Представители предприятий считают, что для развития импортозамещения необходимо развитие химической промышленности и производство отечественного оборудования.

«Степень локализации нашего производства низкая – мы покупаем сырье, оборудование за границей, делая только простейшую переработку. Доля российских составляющих, труда в себестоимости составляет 10-15%. Для серьезного импортозамещения нужно, чтобы развивалась химическая промышленность, российское сырье и отечественное оборудование, на котором мы могли бы производить трубы», -  поделился мнением Денис Максимов, коммерческий директор компании «ИКАПЛАСТ».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Что поможет индустриальным паркам?

По данным Knight Frank, общая площадь развивающихся индустриальных парков вокруг Петербурга составляет около 750 га, более половины этих территорий принадлежит резидентам. В течение прошедшего года реализовано менее 3% этого объема.

Основной сложностью в нынешних условиях руководители индустриальных парков считают ограничение доступа к иностранным кредитам и высокие кредитные ставки, предлагаемые российскими банками.

«О кредитном рынке сейчас можно забыть, поскольку предлагаемые ставки не работоспособны. Крупным компаниям, которые имеют свой инвестиционный запас, реноме, нужно двигаться по пути альтернативных инвестиций. Наш опыт – это привлечение соинвесторов. Крупные компании могут также выйти на рынок облигаций, работать с фондами прямых инвестиций. Что касается малого бизнеса, то здесь нужна господдержка, как инструмент я вижу создание в пределах индустриальных парков небольших частей, районов, где можно строить универсальные промышленные объекты для компаний малого и среднего бизнеса, которые смогут получить дотации по арендной ставке. Я точно знаю, что на это есть спрос, и модель может работать», - рассказал Владимир Вишневский, управляющий директор «ВТБ Капитал Управление активами», руководитель проекта индустриального парка «Марьино».

Советник председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Татьяна Логинова отметила, что программа банка по поддержке индустриальных парков пока не пользуется популярностью – в программе приняли участие пять парков, причем не в северо-западном регионе. Основной причиной эксперт считает трудности разработки полноценной концепции работы парка, которая позволила бы банку с уверенностью давать кредит на проекты парков с длительным сроком реализации.

Участники сегмента отмечают, что необходимая для резидентов инфраструктура в существующих индустриальных парках уже создана, но спрос на площадки в нынешних условиях небольшой.

«В целом есть небольшой спрос, но с учетом трудностей получения кредитных средств компании чаще всего развиваются на собственные средства. Мы активно работаем с иностранными компаниями, которые сейчас довольно оптимистично смотрят на перспективы промышленности в России -  в ноябре прошлого года мы подписали договор с японцами, в этом году надеемся на подписание договоров с финскими компаниями. В настоящий момент инфраструктура для новых промышленных предприятий создана, но не все они могут позволить себе вложить значительные средства в недвижимость», - отметил Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель индустриального парка Greenstate.

Сложности промышленного переезда

Одной из тем форума стал перевод промышленных предприятий за черту города. По наблюдениям заместителя руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Леонида Захарова, основными предпосылками для перевода промышленных предприятий являются необходимость установки нового оборудования, изношенность существующих промышленность объектов, а также высокая стоимость земельных участков примыкающего к центру города промышленного пояса, которые можно выгодно реализовать и приобрести более дешевые участки за городом.

«У нас промышленность в черте города сейчас представлена в двух состояниях – либо ее нет, и в производственных помещениях находятся арендные склады, либо предприятия держатся на плаву с той или иной степенью рентабельности, но морально их технология и территориальное расположение мешают им развиваться. Эти предприятия мечтают подороже подать имеющуюся землю для разработки новой технологии в промышленной зоне», - отметил генеральный директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Юрий Грудин.  

Однако у переезда есть и серьезные ограничивающие факторы. Основными трудностями являются преодоление разрыва по времени между получением средств от продажи земельного участка и началом запуска нового производства, а также градостроительные риски, связанные с документацией по планировке территорий. Тем не менее, в регионе уже есть ряд площадок, проходящих редевелопмент. К примеру, заводы «Керамика», «Стройфарфор» были переведены в Никольское, а на их месте строится ЖК «София», завод «Баррикада» переехал в Гатчину, освободив место для ЖК «Зима Лето».

Аналитики считают, что наиболее перспективными типом застройки территорий, освободившихся после переезда предприятий, является жилье.

«В Петербурге в течение последних лет компании, которые занимаются редевелопментом, вкладываются в жилую застройку премиум- и элит-класса, а также в офисы класса A. По некоторым оценкам, новые проекты редевелопмента также будут стремиться к этим категориям, но офисы класса A сменятся офисами класса B и B+. Специалисты нашей компании считают, что городу в этом районе нужны несколько иные сегменты – жилье комфорт-класса, арендное жилье эконом-класса, объекты транспортной, социальной инфраструктуры и уникальные объекты, которые могли бы стать центрами притяжения – к примеру, уникальные торговые пространства», - рассказала управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина.

Представители ГК «Пионер» также считают арендное жилье одним из перспективных направлений редевелопмента. Сейчас компания рассматривает возможность приобретения участка на ул. Социалистической, 21. По мнению Юрия Грудина, там целесообразно было бы построить апартаменты гостиничного типа.

• Автор: Ксения Быстрицкая