Офисные ставки снижаются

Аналитики подвели итоги развития офисного сегмента недвижимости в течение первого полугодия. Ставки аренды в классах A и B снизились, уровень вакансии в сегменте в целом остался стабильным, объем ввода новых центров уменьшился.

Небольшие компании уходят

По данным Colliers International, в первом полугодии 2015 года было введено в эксплуатацию около 50 тыс. кв. м. офисных площадей, что составляет всего 20% от запланированного годового объема ввода (по прогнозам компании,  к концу года ожидается выход на рынок около 256 500 кв. м).  Во II квартале текущего года в городе появилось четыре новых бизнес-центра суммарной арендопригодной площадью около 22 тыс. кв. м. Из них крупнейшим является бизнес-центр «Цеппелин» арендной площадью около 12 тыс.  кв. м, арендованный структурами «Газпрома». Таким образом, на текущий момент суммарное предложение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составляет 2,36 млн кв. м.

Во II квартале текущего года произошло снижение спроса со стороны небольших локальных компаний, интересующихся офисными блоками площадью менее 100 кв. м.  По информации Colliers International, во многих бизнес-центрах с кабинетной системой планировки в течение весны – начала лета резко увеличилось предложение офисных блоков площадью 30-70 кв. м, что свидетельствует об оттоке арендаторов из числа небольших компаний. Основной спрос на аренду офисной недвижимости по-прежнему формируют компании нефтегазового сектора (27% от объема сделок, заключенных в первом полугодии), которые поддерживают спрос на офисы класса A. Кроме того, растет активность компаний из сферы дорожного строительства, а также инженерных и проектных компаний – на их долю приходится 21% от объема закрытых сделок.  Объем поглощения офисных площадей во втором полугодии оказался равен объему ввода – около 50 000 кв. м – и поровну распределился между двумя кварталами. При этом доля класса A в суммарном поглощении составила более 75%.

Ставки пошли вниз

По данным Colliers International, доля свободных площадей в классе А в течение последнего года последовательно уменьшается и на текущий момент составляет 14,8% (год назад она равнялась 21,7%). В то же время запрашиваемая средняя арендная ставка по итогам II квартала 2015 года в классе A снизилась на 2% относительно уровня I квартала 2015 года и на 5% относительно уровня конца 2014 года, составив 1290 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС, включая операционные расходы), что свидетельствует об определенных сложностях по привлечению новых арендаторов в объекты. По мнению Ольги Пономаревой, вице-президента ГК Leorsa (инвестор БЦ Eightedges), потенциальных арендаторов бизнес-центров класса A можно привлечь дополнительными сервисами (к примеру, обслуживанием оргтехники), компенсацией переезда и связанных с ним неудобств, возможностью включить стоимость отделки в арендную ставку и разнести платежи на весь договор аренды, дополнительными местами в паркинге, выполнением отделки под ключ по индивидуальному техзаданию. 

Динамика запрашиваемой ставки аренды, руб./кв. м/месяц*

 

Источник: Colliers International, ставки включают операционные расходы, без НДС

В классе B  доля вакансии увеличилась с 8,1% (по итогам II квартала 2014 года) до 9,8%, и будет расти за счет сокращения занимаемых офисных площадей у текущих арендаторов и дальнейшего сокращения числа небольших компаний. В то же время  этот процесс будет частично сглажен спросом на качественные объекты уровня В+. Средняя арендная ставка в классе B по итогам полугодия снизилась на 1,5%, составив 970 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС, включая операционные расходы).

По данным консалтеров, благодаря текущему балансу спроса и предложения на рынке, уровень свободных офисных площадей остается на уровне 12% уже в течение третьего квартала подряд, показатель вакансии в абсолютном выражении по итогам полугода составил 275 240 кв. м. 

Уровень вакантных площадей и чистое поглощение на рынке, тыс. кв. м

Источник: Colliers International

Ввод офисов откладывается    

Открытие большей части анонсированных к вводу в 2015 году крупных объектов планируется на второе полугодие (среди таких проектов бизнес-центры «Фландрия Плаза», «Энерго», Mezon Plaza, а также офисные здания, предназначенные для конечного пользователя, в том числе в новом выставочном комплексе «Экспофорум»). Однако уже со следующего года объем ввода новых площадей пойдет на снижение, среди крупных строящихся бизнес-центров в городе можно выделить только «Лахта-Центр», который в июне анонсировал завершение строительства подземной части комплекса.

 «В настоящее время к вводу в 2017-2018 годах запланированы единичные бизнес-центры. Планы основных игроков, таких как сеть бизнес-центров «Сенатор» или Renaissance Development, включают дальнейшее увеличение офисного портфеля, однако темпы ввода новых офисных зданий будут ниже. Существенное влияние на планы девелоперов также оказывает экономика проектов – рост себестоимости строительства на фоне низких ставок аренды существенно увеличивают сроки окупаемости проектов», - отмечает директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.

Аналитики компании JLL также говорят о замедлении строительства бизнес-центров.

«Пока мы не меняем существенно прогнозы ввода в 2015 году, хотя некоторые девелоперы замедлили окончание строительства своих бизнес-центров, а в ряде случаев ввод объекта откладывается до того момента, пока не будет найден якорный арендатор на весь объем или большую часть площадей», - сообщает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

Согласно прогнозам аналитиков компании JLL, объем ввода по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м. При этом большая часть нового предложения придется на класс В, тогда как доля класса А во вводе 2015 года составит 39% против 56% годом ранее, а в 2016 году увеличится до 42%.

• Автор: Ксения Быстрицкая