Формат built-to-suit набирает популярность

Основными наблюдаемыми тенденциями стали сокращение доли новых спекулятивных складов, снижение ставок аренды в связи с растущей конкуренцией и преобладание спроса со стороны торговых и дистрибуционных компаний.

Основной спрос - от ритейлеров

По данным Сolliers International, в течение I полугодия 2015 года складской рынок Петербурга пополнился тремя складскими комплексами суммарной арендной площадью 57 тыс. кв. м. Все три объекта были введены в эксплуатацию в течение первых трех месяцев года, во II квартале новых объектов на рынке не появилось. При этом только складской комплекс «ПНК Логопарк-КАД» арендной площадью 19 160 кв. м (34% объема ввода в этом году) внес вклад в долю спекулятивного предложения, остальные склады были построены в формате built-to-suit – под нужды конкретного заказчика.

По мнению аналитиков JLL, востребованность формата built-to-suit объясняется в том числе высокой долей ритейлеров в структуре спроса на складские помещения – с их участием прошло 50% сделок, закрытых за первые шесть месяцев 2015 года.

«Высокая конкуренция на розничном продуктовом рынке приводит к необходимости повышения эффективности всей цепочки поставок, в том числе с точки зрения использования существующих складских площадей. Вследствие этого растет популярность формата built-to-suit, учитывающего индивидуальные особенности спроса конкретного клиента, – отмечает Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В то же время следует отметить полное отсутствие спроса со стороны производственных компаний. В частности, на рынке наблюдается резкое снижение объемов производства в автомобильном кластере, что в свою очередь привело к уменьшению спроса со стороны поставщиков автокомпонентов и на складские площади».

Аналитики Colliers International также отмечают снижение доли производственных компаний в общем объеме сделок - по итогам I полугодия текущего года она составила всего 4%, хотя по итогам 2014 года она равнялась 8%, а по итогам 2013 года – 27%.

Арендные ставки в классе A снижаются

Несмотря на отсутствие новых складских проектов во II квартале, в этот период было заключено большое количество сделок по аренде складской недвижимости. По статистике JLL, объем купленных и арендованных складских площадей в Санкт-Петербурге во II квартале текущего года составил 87 тыс. кв. м, что является наивысшим результатом вторых кварталов за последние пять лет. К наиболее крупным сделкам квартала относятся аренда логистической компанией «Деловые линии» 12,4 тыс. кв. м в «Армада Парк», а также аренда 4 тыс. кв. м в логопарке «Осиновая Роща» несколькими компаниями.

По данным NAI Becar, рынок нового предложения (по аренде и продаже) в еще строящихся объектах довольно высок – более 500 тыс. кв. м. В связи с этим уровень вакансии в складских комплексах класса А по итогам II квартала увеличился до 10,4%, ставки аренды в сегменте снизились на 3% (после увеличения на 9,2% в I квартале), составив в среднем 445 руб. за кв. м в месяц (без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов).

«В настоящее время во всех складских помещениях класса А, кроме объектов, реализованных по схеме built-to-suit, вакансия увеличивается. Арендаторы проводят максимальное сокращение расходов при оптимизации всех бизнес-процессов. С этой задачей отлично справляется формат built-to-suit, обеспечивающий ритейлеров складскими помещениями с необходимой конфигурацией, удобной логистикой и локацией, техническим оснащением, определенной высотностью, способными поддерживать определенный температурный режим и влажность воздуха и др.», – сообщает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге.

В то же время во II квартале вырос спрос на аренду складов класса В – уровень вакансии снизился на 3% и составил 5,4%, арендные ставки сохраняются на уровне I квартала – в среднем 370 руб. за кв. м в месяц (без учета НДС и др. расходов).

По наблюдениям аналитиков, почти половина (49,7%) всего предложения складов сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга, около 30% – на севере и северо-востоке. Размещение большинства складов в южной части города объясняется близостью Московского шоссе и КАД.

Склады под заказ будут преобладать

По прогнозам NAI Becar, до конца года на рынок складкой недвижимости Петербурга выйдет около 142 тыс. кв. м новых площадей, из них 100 тыс. кв. м – в формате built-to-suit.

Основные объекты, заявленные ко вводу в 2015 году

Источник: NAI Becar

Кроме того, во II квартале текущего года было заявлено о намерениях построить несколько крупных объектов. По сообщению NAI Becar, ОАО «РЖД» планирует построить терминально-логистический центр площадью 180 тыс. кв. м на базе ж/д станции «Шушары» (инвестиции в проект оцениваются в 500 млн рублей). ООО «Новая земля» намерено построить индустриальный парк в промзоне недалеко от порта «Бронка». В рамках первой очереди будет введено 68 га: контейнерный терминал займет площадь в 20 га, склады класса А – 22 га, на 8 га девелопер планирует возводить складские объекты под конкретных заказчиков (built-to-suit), на 18 га разместится производственная зона.

Специалисты NAI Becar прогнозируют постепенный переход крупных компаний к строительству складов «под себя» в течение года. По данным экспертов, вакансия в сегменте складской недвижимости будет незначительно расти, а в начале 2016 года объем пустующих площадей начнет снижаться. По итогам 2015 года ставки аренды упадут не более чем на 7%.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая