Спрос на апартаменты увеличился на 74%

Предложение

По итогам III квартала 2018 г. продажи велись в 41 комплексе, где свободное предложение составило 5,8 тыс. апартаментов или 271 тыс. м². Количество апарт-отелей увеличилось благодаря стремительному появлению новых объектов в формате сервисных апартаментов, когда в период с I по III квартал 2018 г. в продажу вышло 5 новых объектов данного формата. Таким образом, на рынке апартаментов наблюдается ситуация постепенного наращивания доли проектов сервисного формата, выступающего в качестве альтернативы гостиничному сегменту недвижимости.

Так, если в III квартале 2017 г. рынок имел более однородную структуру и доля сервисных объектов, находящихся в продаже, составляла 34% рынка, то в III квартале 2018 г. данный показатель увеличился до 44%, а доля каждого из остальных форматов снизилась на 3 п. п.

«Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов, а статус сервисных апартаментов имеет большую правовую определённость с точки зрения законодательства, в отличие от других форматов», - отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

На данный момент лидером по количеству действующих объектов, находящихся в управлении, является компания Zenith Property Management (УК «Зенит»).

В течение 3-х кварталов 2018 г. на рынок вышло 8 новых объектов и 2 дополнительные очереди существующих объектов на 3,9 тыс. м² апартаментов суммарной площадью около 111 тыс. м².

Только за III квартал 2018 г. рынок пополнился 6 новыми объектами и 1 дополнительной очередью номерным фондом около 2,9 тыс. апартаментов и общей площадью 80,9 тыс. м².

Кроме того, с начала 2018 г. в продажу вышли апартаменты, переформатированные из встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах «Пляж» и Hovard House.

Среди особенностей нового предложения можно выделить появление на рынке нового формата инвест-отелей (IN2IT), предполагающего низкий порог инвестирования (от 300 тыс. руб., от 3 м²), а также расширенный функционал общественных пространств и сервисов.

Показатель количества свободного предложения увеличился на 11% по сравнению с результатами II квартала 2018 г. В основном предложение сосредоточено в формате сервисных апартаментов, составляющих 71% рынка.

Структура свободного предложения в строящихся проектах выглядит следующим образом:

• 63% всех предлагаемых на рынке студий приходится на лоты площадью менее 25 м²;
• 75% апартаментов с 1 спальней приходится на лоты площадью от 33 до 46 м².

Спрос

По итогам III квартала 2018 г. было продано 1 182 апартамента, что на 11% больше результата II квартала 2018 г. Всего же за три квартала 2018 г. было реализовано 3 158 апартаментов,  таким образом, показатель спроса на 74% превысил значение аналогичного периода 2017 г.

За 9 месяцев 2018 г. наибольший рост был отмечен в формате сервисных апартаментов, где продажи увеличились в 2,6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. Также положительная динамика наблюдалась в формате рекреационных апартаментов, где показатель спроса увеличился на 39%.

В III квартале 2018 г. в 50% случаев среди прочего предложения покупатели выбирали студии в сервисных проектах.

Коммерческие условия

Показатель средневзвешенной цены сервисных апартаментов по итогам III квартала 2018 г. составил 141 тыс. руб./м², увеличившись с конца 2017 г. на 12%, при этом основное  повышение цен произошло в I полугодии 2018 г.

Средневзвешенная цена квадратного метра в рекреационных объектах увеличилась на 3% по сравнению с итогами II квартала 2018 г., это связано с увеличением строительной готовности объектов. Несмотря на это, показатель цены уступает значению IV квартала 2017 г. на 4%.

После снижения средневзвешенной цены предложения элитных апартаментов на 8%, отмеченного в конце 2017 г., данный показатель в III квартале 2018 г. показал положительную динамику и увеличился на 2% по сравнению со II кварталом 2018 г.

Средневзвешенная стоимость аренды номера-студии в функционирующих апарт-отелях в III квартале составила 4,8 тыс. руб./сутки (за номер средней площадью 27 м² при условии краткосрочной аренды до 1 месяца), к концу «высокого сезона» на 41% превысив аналогичный показатель I квартала 2018 г.

Средняя стоимость аренды номера средней площадью 27 м² по итогам периода составила 41,8 тыс. руб./мес. за среднесрочный период проживания (от 1 до 3 месяцев).

Прогноз

До конца 2018 г. возможен выход на рынок около 7 новых проектов суммарной площадью 116  тыс. м². В течение ближайших двух лет объём рынка может увеличиться до 940 тыс. м² апартаментов с учётом проектов, на которые получена разрешительная документация, но ещё не выведенных в продажу.

Минстрой РФ отозвал из Государственной Думы законопроект о статусе апартаментов в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц, к обсуждению которого, вероятнее всего, вернётся в 2019 г.

Рынок продолжит активно развиваться, однако отсутствие чёткой законодательной базы и единых норм тормозит его и усложняет взаимодействие субъектов рынка, в то время как интерес к сегменту апартаментов повышается как у девелоперов, так и у покупателей.

• Автор: bsn.ru