163 0
Льготную ипотеку берут все, даже инвесторы
23 июля в рамках конкурса «Доверие потребителя» состоялся бизнес-завтрак «Ипотека – основные тренды 2020 года». В ходе мероприятия Анна Виноградова, финансовый директор Formula City, подняла вопрос о доле инвестиционных сделок на рынке недвижимости во время пандемии коронавируса. По ее мнению, высокая степень неопределенности, которая наблюдается сегодня в экономике, может негативно сказаться в том числе и на инвестициях в различные объекты недвижимости. Участники бизнес-завтрака разделились во мнениях касательно динамики инвестиционных сделок в Петербурге. Одни считают, что активность инвесторов повысилась после введения льготной ипотеки, другие полагают, что количество инвестиционных сделок значительно сократилось.
В последние годы процент инвестиционных сделок в строящихся домах составлял 15-20%. «В более ранние периоды этот показатель достигал 30% и обеспечивался большим количеством объектов, выпущенных на рынок, когда инвесторы активно рассматривали с точки зрения вложений недвижимость того же заКАДья. В данном случае приобретались дешевые квартиры для подрастающего поколения, либо для сдачи в аренду при выходе на пенсию. Тогда же появился термин «пенсионная» квартира», - поясняет Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Эксперт считает, что в настоящее время ситуация иная – на протяжении пятилетия реальные доходы населения не росли, цены стагнировали – отсюда возможность инвестировать и экономический смысл снижались. Ситуация текущего момента изменилась: беспрецедентно низкие ипотечные ставки, неизбежность роста цены квадратного метра по мере перехода рынка на эскроу-счета и слишком низкие ставки по банковским депозитам оживили интерес к инвестициям в недвижимость. Но инвестиционную привлекательность каждый инвестор для себя понимает по-своему - это всегда вопрос личного видения и профессионализма.
Количество инвестиционных сделок подсчитать довольно проблематично, поскольку далеко не всегда подобные цели озвучиваются. Застройщик не спрашивает о том, для каких целей приобретается тот или иной объект, ведь это вторжение в закрытые личные мотивы покупателя.
Когда растет спрос, растут и инвестиционные сделки. Поэтому в целом активность инвесторов выросла сразу после анонса государственной поддержки ипотеки.
Но некоторые эксперты все же полагают, что в период пандемии количество инвесторов на рынке новостроек резко уменьшилось, и даже клиенты со сбережениями предпочитают брать ипотеку.
Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу девелоперского холдинга Legenda, уверена, что число инвестиционных покупок с каждым годом сокращается. Инвесторов, которые раньше покупали квартиры целыми подъездами, чтобы потом их продать и заработать на разнице в цене, — таких осталось крайне мало. Они существенно изменили стратегию инвестирования, стали очень избирательны. Кроме того, это раньше на старте проекта застройщик продавал квартиры дешево, стараясь привлечь как можно больше средств на строительство. Сейчас такого уже нет, и разница в цене жилья от уровня «котлована» до сдачи в эксплуатацию не такая уж и большая.
Ксения полагает, что профессиональные инвесторы сейчас вкладываются в очень качественные проекты, которые даже в кризис не дешевеют. Но таких инвесторов, кто способен определить эти качественные проекты, мало. Да и самих таких проектов тоже не много.
На рынке около 80% сделок — ипотечные. А вот люди, у которых где-то в кубышке лежит очень большая сумма денег и они ее готовы вложить в недвижимость, — это такой единорог: все о нем знают, но никто не видел.
«Даже те клиенты, у которых имеются сбережения, сейчас предпочитают взять льготную ипотеку: это выгодно, так как на рынке максимально низкие ставки. Если доля ипотеки в наших сделках год назад была 54%, то в настоящее время достигла 85%», - рассказала генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
По ее словам, оставшиеся 15% - это клиенты, делающие покупки со 100% оплатой (и в том числе инвесторы), а также покупатели, выбирающие рассрочку.
А некоторые застройщики изначально не рассматривают инвесторов в качестве целевой аудитории своих проектов и ориентируются целиком на клиентов, которые покупают квартиру для собственного проживания. «Мы фокусируем наше предложение на сегмент «семейных» покупателей, которые планируют жить в приобретаемом жилье. Поэтому доля инвестиционных покупок у нас в проектах изначально небольшая,- отмечает Дмитрий Чебыкин, руководитель отдела продаж ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западный ПАО Банк «Открытие», считает, что инвестиционные покупки недвижимости с привлечением кредитных средств давно перестали быть актуальными, доля таких приобретений не более 3-5% в общем объеме ипотеки. Сюда можно отнести и покупку квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду, либо продажи по переуступке.
По мнению эксперта, новый продукт, который занял свою нишу на рынке недвижимости - апартаменты заместил привычные арендные квартиры и цель их приобретения - инвестиционная, редко кто планирует в них жить. Как правило, апартаменты покупают оптово, иногда этажами, покупка же в ипотеку по аналогии с квартирами физическими лицами - разовые сделки. За период ограничений , связанных с пандемией, их количество снизилось, практически до единичных сделок.
А Антон Комаров, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург», уверен, что доля апартаментов в структуре спроса снизилась, но не за счет уменьшения количества сделок, а, в первую очередь, за счет роста базы сравнения. «В абсолютном выражении спрос на апартаменты не изменился», - полагает эксперт.
Отметим, что по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», результаты продаж в первом полугодии 2020 года достаточно стабильные, продано 2 тысячи апартаментов, что на уровне прошлых лет. На первый квартал пришлось 65% спроса полугодия. Апартаменты остаются хорошим способом получения высокой доходности на вложенные средства: стартовые цены на них ниже, чем на жилье в той же локации. Но все же во втором квартале спрос заметно сместился с апартаментов в сторону жилья, этому способствовала программа льготной ипотеки, которая распространяется только на жилые объекты.