2022 0
Рассрочка для покупки жилья: перспективы и возможности
Выпуск рубрики «Недвижимость в фокусе».
Ведущая – Здравствуйте. В сегодняшнем выпуске рубрики «Недвижимость в фокусе» мы обсудим тему «Рассрочка для покупки жилья: перспективы и возможности». Cпикер – Станислав Романюк, управляющий директор компании E3 Group.
Станислав, первый вопрос к Вам такой. Сейчас порядка 60% новостроек продается с применением ипотеки. Какова доля сделок с использованием рассрочки? Растет эта доля или уменьшается?
Станислав Романюк – Когда мы говорим о таких цифрах, нужно понимать один важный момент – доля ипотечных сделок в 60% не значит, что у всех застройщиков по 60% сделок проходит с использованием ипотеки. Это значит, что из всех сделок, зарегистрированных в Росреестре, 60% проходят с использованием ипотеки. Если мы разберем этот вопрос более детально, посмотрим на конкретных застройщиков, мы увидим, что эта цифра очень разная – от 30 до 90%. Если мы говорим о том, будет ли увеличиваться эта доля, она меняется постоянно в зависимости от задач застройщика. Если у застройщика стоит задача в ближайшее время привлечь большее количество денег от продаж квартир, то генерируется отдельная акция – уменьшается первый взнос по рассрочке, предлагаются более интересные условия. Если у застройщиков стабильная ситуация, то они, как правило, рассрочку особо не рекламируют, потому что для застройщика рассрочка – не очень интересный инструмент – это более «долгие» деньги, у них ценность меньше. Им интереснее ипотека (потому что для них это 100%-ная оплата) или 100%-ная оплата от клиента.
Доля рассрочек постоянно меняется как у застройщиков, так и общая по рынку. Сейчас примерно 60% приходится на ипотеку, примерно 25% - это рассрочка и 15% - 100%-ная оплата.
В. – При каких условиях рассрочка может быть более выгодна для клиента, чем ипотека?
С.Р. – Как правило, рассрочка практически всегда выгоднее, чем ипотека. Один ее недостаток по сравнению с ипотекой – короткие сроки. Если ипотеку берут на 10-15 лет, то рассрочку – на 2,3,5 или 6 лет. Если мы сравниваем выгоду с точки зрения арифметики, то рассрочка более выгодна – некоторые застройщики делают особо интересные условия для тех, у кого значительный первоначальный взнос (порядка 50-70% от стоимости квартиры). В таком случае клиенту даже не нужно рассматривать ипотеку, потому что при большом первоначальном взносе застройщики предлагают такую же стоимость квартиры, как и при 100%-ной оплате. Если мы смотрим в целом по рынку, рассрочка более выгодна, чем ипотека, но это зависит от ситуации клиента. Если он не может обслуживать рассрочку, в которой, как правило, более высокие платежи, то он будет вынужден использовать ипотечные средства.
В. – Сейчас петербургские застройщики предлагают рассрочки сроком от 5-6 месяцев до 5-6 лет. Ваша компания недавно запустила федеральную жилищную программу «Вам ключи», в рамках которой можно приобрести не только строящееся, но и готовое жилье, и срок рассрочки может достигать 10 лет. Расскажите, пожалуйста, поподробнее.
С.Р. – Мы на рынке недвижимости уже давно, больше 7 лет работаем, и естественно мы следим за тенденциями рынка. Мы не могли не обратить внимание на то, что есть такой инструмент, как рассрочка. У нее короткий срок, и люди, может быть, и хотели бы в отношения с застройщиком не привлекать банк, но они не могут – недостаточно средств, и они вынуждены брать ипотеку. Если мы говорим о застройщиках, которые предлагают длительную рассрочку (5-6 лет), как правило, она распространяется не на все объекты застройщика, а на те, где много квартир – проекты комплексного освоения территорий, которые находятся за пределами КАД. Человек, может быть, и хотел бы воспользоваться рассрочкой на 6 лет, но рассрочка предлагается не на тот объект, который он хочет, или не на того застройщика.
Мы увидели, что если сделать такой продукт, который позволит людям брать рассрочку на 10 лет на объекты абсолютно любого застройщика РФ, который работает в рамках 214-ФЗ, на любую квартиру, которая находится в собственности, это станет одним из самых актуальных инструментов, который необходим сегодня рынку. Есть такая интересная статистика у банков – на 10 клиентов 7 положительных решений. Соответственно, три человека получают отказ, и никто не задумывается, что им делать дальше. Мы готовы предложить таким людям решение – вступать в нашу жилищную программу в любом городе Российской федерации и приобретать квартиры с рассрочкой на 10 лет.
Условия следующие – минимальный взнос 35% от стоимости того объекта, который клиент хочет приобрести. Внес 35%, программа ему выделила остальную часть, приобрели квартиру. Тут есть ключевой момент, который учитывает не только интересы покупателя, но и интересы застройщиков – мы приобретаем квартиры у застройщиков при 100%-ной оплате. То есть для клиента это максимальные скидки, минимальная цена, для застройщика это 100% денег за квартиру. Также учитываются интересы клиента – рассрочка на 10 лет, внес 35% от стоимости квартиры, остальное ежемесячными или ежеквартальными платежами сроком до 10 лет он спокойно погашает (подробности на сайте: vamklyuchi.ru).
В. – Я правильно понимаю, что эта программа распространяется на абсолютно все объекты строящейся недвижимости и вторичного рынка или есть исключения?
С.Р. – Конечно, исключения есть. У нас есть собственный юридический департамент, который проверяет застройщика на работу в рамках 214-ФЗ, если это строящееся жилье. Если жилье уже в собственности, департамент проверяет правоспособность продавца, документы, потому что разные ситуации бывают. Возможно, один процент квартир, которые хотят приобрести наши клиенты, мы можем не одобрить, потому что мы сами прекрасно знаем, что на рынке бывают застройщики, у которых не очень высокие гарантии сдачи. Или если это квартира в собственности, нужно проверять всю историю квартиры – на каком основании имеет право собственности продавец, как он его получил.
В. – Можно ли использовать субсидии и материнский капитал в рамках программы «Вам ключи»?
С.Р. – Да, можно. Программа работает на основании Жилищного кодекса, который позволяет применять средства как материнского капитала, так и субсидии. Есть определенные законы о материнском капитале и о субсидиях, в которых четко прописано, как они используются. В двух словах – клиент подписывает договор жилищной программы, говорит, как он хочет использовать материнский капитал – как первый взнос, как закрывающий платеж или как платеж в середине графика. Мы подписываем договор жилищной программы, отправляем в Пенсионный фонд, и в течение 1-2 месяцев Пенсионный фонд нам перечисляет материнский капитал в счет оплаты за клиента.
В. – Насколько сейчас востребована программа «Вам ключи» и планируете ли Вы развивать ее в дальнейшем?
С.Р. – Актуальность программы неоспорима. Если мы говорим о Санкт-Петербурге, ежемесячно порядка 2,5 тысяч новых клиентов не знают, как решить свой жилищный вопрос, потому что рассрочки, предлагаемые застройщиками, они не могут потянуть, ипотеку они не могут получить или не хотят, потому что переплата большая. Таких людей очень много, теперь для них выход есть.