12334 0
Советы нотариуса: порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы разберем уведомление сособственников о продаже недвижимости.
Алексей Викторович, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?
Алексей Комаров: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно. Вообще было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать. В случае продажи целого объекта недвижимости, зарегистрированного в реестре прав в виде изолированного помещения (это либо комната, либо квартира), получать отказы сособственников не нужно. Но у нас в Санкт-Петербурге при приобретении доли в квартире за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае практически всегда нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец. В этом случае уведомлять нужно. И на практике возникают определенные сложности, потому что закон отчасти достаточно широко толкует этот вопрос. Указано, что нужно уведомить, однако остаются некоторые недосказанности, например, как уведомить, каким способом, можно уведомить телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи нотариуса или нельзя, или нужно обязательно идти к нотариусу, что писать в уведомлении. Если смотреть на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи очень большое. На мой взгляд, это достаточно большой пробел в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы С2С, то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес не вовлечен, нужно давать максимально четкую, максимально лапидарную конструкцию для толкования. Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно извещать и т.д. Здесь огромное поле. Приходят агенты, собственники, и говорят, что не хотят платить нотариусу, спрашивают, как могут сами отправить уведомления, боятся, что нотариус не примет, поскольку продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В.: Всё-таки какие формы уведомлений существуют?
А.К.: Да любые допустимые, понимаете, в чем дело: закон не ограничивает нас в выборе уведомления. Хотите курьером уведомлять – можно и курьером, хотите с помощью DHL – пожалуйста. Никто не запрещает уведомлять с помощью нотариуса, Почты России и т.д.
В.: Вы как нотариус примете уведомление заказным письмом?
А.К.: Я как нотариус не буду принимать, даже если извещение отправлялось самостоятельно заказным письмом с вручением и описью вложений. Я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки. Хотя мне сейчас в голову пришла мысль: а что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему собственно я должен отказывать? Мне кажется, что если стороны, продавец и покупатель, пришли к соглашению, и это выражено в договоре условием о том, что продавец сам уведомляет сособственников путем направления заказных писем с уведомлением, и они готовы взять риски о переводе права собственности на долю на другого сособственника на себя (это как санкция своего рода за ненадлежащее уведомление), то пусть берут. Мне кажется, что такие случаи нужно допускать. У меня было несколько таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Покупателю я объясняю, что в случае, если будет судебный спор, то опереться ему будет не на что. Никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление, что в действительности отправлялось именно то заявление, уведомление, про которое говорит человек, который когда-то продавал долю, в случае, если собственник другой доли скажет, что получил что-то, но там был чистый лист бумаги, и он знать не знал, что там продается объект недвижимости. Суд привлечет Почту России, Почта России будет глуха и нема, в суд никогда не выйдет. Дело будет истолковано в пользу белого листа. Такой сособственник будет иметь право перевести право собственности на себя. Если такой расклад устраивает покупателя, то, наверное, всё это можно в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится. Единственным способом, проверенным практикой, является уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, и он скажет: «Да, я отправлял. Да я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях». И оснований не верить нотариусу у суда никаких не будет, во всяком случае, никто не ставил под сомнение этот вопрос. Поэтому я рекомендую пользоваться помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу и хочется сэкономить полторы или две тысячи рублей, то тогда отправляйте телеграмму Почтой России. Пока судебной практики нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному уведомлению, поскольку в Петербурге в основном через нотариуса уведомляют.
В.: Почему вы считаете, что телеграмма более уместное уведомление, чем заказное письмо?
А.К.: С телеграммой всё понятно: почта вам выдаст заверенную копию отправленной телеграммы.
В.: В телеграмме будут указаны все условия?
А.К.: Да, она будет заверена. В этом случае мы не говорим о чем-то, что вложено в конверт и где вкратце написано: «Уведомление сособственников». Текст телеграммы заверен работником почты, что именно это и отправлялось. Есть понимание, что телеграмма была вручена или не была доставлена. Всё это имеет хотя бы какое-то документальное подтверждение. Поэтому либо телеграмма, либо через нотариуса.
В.: Когда считается уведомление доставленным или не доставленным?
А.К.: С момента его доставки адресату. Как только пришел почтальон, позвонил в квартиру, в квартире никого не оказалось, например, по причине того, что никого дома не было. Он извещение кладет в почтовый ящик о том, что на имя адресата получена какая-то корреспонденция, и уходит. С того момента, как он в ящик получил извещение, считается, что с этого момента оно доставлено, и с этого момента отсчитывается месяц, который нужно подождать и после этого заключать сделку и продавать другому лицу, если не согласен адресат купить по условиям, указанным в уведомлении.
В.: На какой адрес необходимо отправлять?
А.К.: На адрес места постоянной регистрации.
В.: А если сособственник не зарегистрирован нигде по каким-то причинам?
А.К.: На адрес по месту нахождения имущества.
В.: Что должно быть указано в самом уведомлении?
А.К.: Если уведомление отправляете самостоятельно, то лучше вообще всё указать. Необходимо, естественно, указать предмет, то есть то, что продается, цену и другие существенные условия договора, который вы в дальнейшем собираетесь заключить, например, будет ли рассрочка или нет, есть ли лица, которые сохраняют право, есть ли договор найма, который заключен. Все важные моменты будущей сделки необходимо указать.