Советы нотариуса: доверенность на продажу недвижимости

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня тема выпуска – доверенность на продажу недвижимости. Алексей Викторович, напомните, пожалуйста, что такое доверенность как документ  в принципе?

А.К.: Если не погружаться в юридические подробности, что это сделка, что это односторонняя сделка, то смысл доверенности с практической точки зрения понятен. Если я не могу явиться на сделку для того, чтобы подписать договор купли-продажи квартиры по каким-то причинам: могу уехать в командировку, могу уехать в другой город жить, могу уехать вообще в другую страну жить, например, то я могу выдать доверенность вам, моему хорошему знакомому, или агенту по недвижимости, который занимается продажей моего объекта с тем, чтобы он от моего имени заключил такую сделку, то есть подписывать договор будет он, но все обязанности, которые из сделки будут следовать, будут возникать у меня.

В.: Какие риски несет покупатель, заключая договор купли-продажи  с представителем по доверенности?

А.К.: Нужно сразу же сказать, что покупатель несет определенные риски, как и продавец в определенной степени, заключая договор купли-продажи квартиры, доли. Но по доверенности рисков достаточно много, и совершенно разнообразные ситуации возникают. Риск в заключении такой сделки очевиден. Как правило, в доверенности указываются лишь общие полномочия: продать принадлежащую мне квартиру, получить деньги, подать на прекращение права собственности, то есть некие общие формулировки. В доверенности, конечно, не указывается, с кем заключить договор, на какую сумму заключить, какой способ расчетов выбирают стороны. Но это очевидно и понятно, поскольку, например, выдавая доверенность, продавец не знает, за сколько будет продавать квартиру, кому, на каких условиях и т. д., поэтому чисто физически в доверенности это не прописать сначала. При этом приезжать я не хочу, а на сделку конкретную присылать доверенность проблематично, тем более из другого города. Например, пришел покупатель, хочет внести уже задаток, аванс и т.д., и он уже хочет посмотреть, на основании чего и кто будет продавать квартиру. Если ему на этом этапе не показать доверенности, то, конечно, он скажет, когда получите документы – тогда я и буду деньги какие-то вносить. Так и появляется, условно говоря, доверенность преждевременная. И несет она в себе огромное количество рисков. До такой степени судебная практика изобилует примерами оспаривания сделок со стороны продавца, что я вообще никому не советую продавать квартиру или долю по доверенности в принципе.

В.: Сформулируйте как-то кратко основные риски.

А.К.: Основной риск вот в чем заключается: вот мы взяли общую доверенность на продажу, представитель заключает договор купли-продажи, а представляемый отправляет уведомление об отмене доверенности в Росреестр. Вот сделка и остановилась, и все будут разбираться, в чем причина, какой произошел конфликт и т.д. Может быть, представитель заключает сделку за ту цену, за которую представляемый не был готов. Поэтому лучше задержать сделку на 2-3 недели, для того чтобы получить продавца лично. Если обстоятельства чрезвычайные, что не может явиться собственник, тогда придется по доверенности приобретать. Есть определенные моменты, которые помогут подстраховаться.

В.: Как возможно проверить, отменена ли доверенность или нет?

А.К.: Существует по большому счету два способа: один способ сейчас уже есть, другой способ будет существовать с 1 января 2017 года. Доверенность, во-первых, на продажу недвижимости, на внесение записи в ЕГРП, оформляется в нотариальной форме.  Поэтому сам нотариус может проверить доверенность  в момент проведения сделки через реестр доверенностей, наш сайт нотариальный, куда нотариус вносит информацию об отмененных доверенностях. Вся проблема заключается в том, что если лицо отменяет доверенность, то оно в принципе не обязано по большому счету вносить запись в реестр доверенностей. Нотариус-то сам делает, но обязанности для лица, который эту доверенность дал, нет.  Для того чтобы оповестить весь неопределенный круг лиц о том, что доверенность отозвана, мало того, что нужно в определенном порядке, указанном в законе, действовать (направить уведомление о том, что доверенность отменена, с просьбой вернуть доверенность). После этого, если в доверенности указаны какие-то органы, перед которыми действует представитель, то в этом случае нужно в эти органы отправить уведомление о том, что такая доверенность отозвана. Потом нужно отправить нотариально заверенное заявление в газету «Коммерсант», в картотеку, о том, что такая доверенность отозвана. После истечения месяца, как эта запись попала в эту картотеку (не нотариальную) любые действия, которые лицо совершает по вашей доверенности, не будут для вас иметь никакого обязывающего, правопорождающего эффекта. Например, я вам выдал доверенность. После этого я решил доверенность отменить. Я вам направляю уведомление с просьбой вернуть доверенность и уведомление в письменной форме о том, что доверенность отозвана. При этом подпись на этом заявлении должна быть нотариально засвидетельствована, потому что доверенность  нотариальная, после этого я направляю в Федеральную службу регистрации, в кадастровую палату, в паспортный стол и т.д. информацию в форме заявления тоже о том, что доверенность была отозвана. После этого я направляю заявление, тоже нотариально заверенное в картотеку «Коммерсанта» в определённой форме о том, что я доверенность отменил. И лишь по истечении 30 дней с того момента, как оно попало в «Коммерсант», все сделки, которые вы будете делать по этой доверенности, для меня никакого эффекта не будут иметь, они будут производить эффект только для вас лично. Всё, что вы там назаключали, вы заключили от себя, хотя действовали по доверенности, я здесь никаким образом юридически не фигурирую. Дальше контрагент, с которым вы сделку заключили, вправе либо отказаться от такой сделки, если узнал, что доверенность отменена, и потребовать возмещения убытков, либо оставить сделку в силе и потребовать от вас исполнения по договору. Видите какая сложная процедура. С этими 30-ю днями с картотекой тоже непонятно: написано, что для всех третьих лиц, по истечении 30-дневного срока действует презумпция извещения о том, что доверенность отменена. А что происходит до истечения 30-дневного срока, закон не говорит. Как суд поступит, тоже непонятно. Если у вас общая доверенность была на продажу, но при этом сам представляемый сказал, что уведомил о том, что доверенность свою отзывает, и вам направил уведомление, предположим, а вы заключили сделку на условиях, на которые сам представляемый не был согласен, то представляемому, скорее всего, не оспорить эту сделку. Очень много разных казусов есть, поэтому лучше избегать доверенностей. С 1 января 2017 года наряду с картотекой будет действовать и реестр. Еще и нотариальный реестр приобретает такую же информационную силу. Здесь очень много нюансов. Час 2 нужно, не меньше, чтобы разобраться. Например, доверенность выдана перед конкретными органами, на прекращение права собственности на недвижимость по сделке, заключенной в простой письменной форме. Если вы не уведомили Росреестр о том, что доверенность отозвана, то вам ни картотека, ничего вообще в принципе не поможет. Росреестр право перерегистрирует, несмотря на отмену доверенности, а ответственности за это нести не будет. Ссылаться на то, что такая запись недействительна, будет достаточно проблематично.

В.: Спасибо большое за рассказ. И вам, уважаемые зрители, за внимание, до новых встреч!