Советы нотариуса: обзор ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы сделаем небольшой обзор федерального закона №218, то есть  федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Здравствуйте, Алексей Викторович! С какого числа вступят в силу данный закон и изменения?

Алексей Комаров: Здравствуйте! С 1 января 2017 года.

В.: А что будет регулировать новый закон?

А.К.: Он будет регулировать по сути своей то, что он и до этого регулировал. Ранее  у нас существовало 2 части: первая – закон о кадастре недвижимости, вторая – закон о регистрации права собственности. В чем разница между ними была? Один закон, закон о кадастре, говорит о механизме учета недвижимости, то есть для того, чтобы право на недвижимость было зарегистрировано, недвижимость необходимо учесть, это делали кадастровые инженеры. Кадастровый инженер выходил на объект, если объект – это недвижимость, он  заполнял документы, на их основании и учитывали объект как недвижимость, потом регистрировали право собственности уже в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Потом, видимо, решили, раз вещи это взаимосвязанные, зачем плодить разные институты, между которыми нужно налаживать взаимодействие. Лучше это сделать в одной структуре, и решили объединить кадастр недвижимости и регистрацию прав, то есть Росреестр, в одну структуру. Теперь с 2017 года у нас формально будет в одной структуре и реестр прав, и кадастр недвижимости. Это то основное, из-за чего весь сыр-бор и возник.

В.:  Что такое ЕГРН? Что будет в него входить?

А.К.:  ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости,  вместо ранее существовавшего  ЕГРП - единого государственного реестра прав. То, о чем мы с вами говорили. Увеличивается смысл аббревиатуры за счет того, что в это понятие будет входить и осуществление кадастровых работ, постановка на кадастровый учет и регистрация прав. Формально больше ничего. Если раньше мы получали выписку из ЕГРП, то с января 2017 года она будет называться выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве собственности отменили уже несколько месяцев назад, теперь право подтверждается выпиской из ЕГРП, потом будет выписка из ЕГРН.

В.: Есть ли срок, в течение которого действительна эта выписка?

А.К.: Она действительна как документ неограниченное количество времени. Вопрос в том, сколько времени можно верить той информации, которая в ней указана. В части, есть ли обременения или ограничения, заложен объект или не заложен, ей верить нельзя. Вы получили выписку в 2017 году, там указано, что собственник Иванов, обременений нет. Через 3 месяца заключили сделку с Ивановым, подали документы на регистрацию перехода права, получили приостановку, так как, оказывается, за это время Иванов заложил Сидорову квартиру под ипотеку. Перед сделкой нужно обязательно получать новую выписку.

В.:  Уточнены ли как-то в новом законе основания приостановления и отказа в государственной регистрации?

А.К.: Здесь есть изменения. Они связаны с тем, что в существующем федеральном законе о регистрации указано, что в случае сомнения  у регистратора относительно законности, относительно содержания документов, представленных на регистрацию и т.д., регистратор может приостановить государственную регистрацию. По большому счету мы здесь видим усмотрение регистратора, он сомневается – он приостанавливает, то есть это чисто субъективное решение. В новом законе предусмотрено 55 оснований для приостановления, то есть если нет  какой-то причины для приостановления гос. регистрации перехода права, указанной в этом списке, то приостановки быть не должно. Это во-первых. А во-вторых, указано, что отказ в регистрации перехода права возможен только по истечении времени, отведенного для приостановки, если заявитель не устранил причину приостановки. Как мы знаем, в случае отказа не возвращается сумма, оплаченная за регистрацию. Это хорошее нововведение, в любом случае у заявителя будет время, чтобы решить проблему.

В.: Общий срок регистрации уменьшился, как обещали?

А.К.: На бумаге уменьшился. Был 10 рабочих дней по сделкам не в нотариальной форме, стал 7. По нотариальной форме срок не изменился.

В.: Как вы считаете, новый ЕГРН станет более достоверным, чем ЕГРП?

А.К.: Это очень сложный вопрос, это очень больная тема. Вообще регистрация стоит на трех принципах: законности, публичности и достоверности. Когда соблюдаются эти три принципа, можно говорить, что реестр работает так, как нужно обществу. Говорить сейчас, что всё работает так, как нужно, приходится не во всех случаях. Если мы только обратимся к законности, не будем рассуждать о публичности и достоверности, то мы даже здесь обнаружим множество нюансов, которые новый закон не решает так же, как и старый. Давайте возьмем для примера указание в договоре купли-продажи право проживания в квартире бывшего собственника. То есть если вы приобретаете у меня, то ваше право будет ограничено моим проживанием в квартире, я имею право в этой квартире постоянно бессрочно проживать, и мы это в договоре указали. Росреестр такое ограничение регистрировать не будет в  выписке. Если будущий покупатель будет покупать у вас эту квартиру, пойдет в Росреестр и возьмет выписку, то он там мое право проживания не увидит. Получается, что реестр должен соответствовать принципу достоверности, принципу законности, который напрямую связан с принципом достоверности. То есть те данные, которые внесены, должны порождать законное право будущего собственника, которое предусмотрено его сделкой. Будущий покупатель выписку взял, а там ничего не сказано. Он должен брать текст договора,  по которому объект недвижимости приобретался, то есть делать то, чем занимается сейчас нотариус. Удобно ли это новому покупателю? Кажется, что нет. Он взял выписку, там обременений нет, почему он должен иметь такие проблемы. Это во-первых. А во-вторых, вопрос есть, связанный с завещательным отказом, в этом случае обременение не регистрируется. Вопрос, связанный с совместной и долевой собственностью, тоже никак не регистрируется. Я покупаю объект недвижимости, находясь в браке, супруга дает согласие, но почему-то Росреестр регистрирует право моей раздельной собственности, почему там не указано право совместной собственности? Откуда покупатель объекта должен знать, что у меня есть супруга, которая половину в этой квартире имеет?

В.: Вдруг она потом в суд пойдет.

А.К.: Конечно.

В.: Какие основные плюсы Вы можете выделить у данного закона?

А.К.: Сокращение сроков регистрации, хоть на бумаге, это тоже какой-то плюс. Перечень оснований для приостановки регистрации. Сам факт объединения двух ведомств – сложный вопрос, плюс это или минус. Это скорее чисто технический момент самого Росреестра, как он видит вопрос, связанный с регистрацией перехода прав и учета объекта недвижимости. В целом можно сказать, что это определенный плюс. Из плюсов я на самом деле ничего больше и не вижу.

В.: Как вы можете прокомментировать положения нового закона о том, что будут регистрироваться оспоримые сделки в случае отсутствия согласия третьих лиц, государственных и муниципальных органов?

А..К.: Я против. Я вообще против оспоримых сделок в принципе. Как можно допускать регистрацию перехода права по оспоримой сделке, у меня это в голове не укладывается. Что такое оспоримая сделка? Это сделка недействительная, осталось только в судебном порядке ее таковой признать. В этой оспоримой сделке есть порок, она юридически не чистая. И допускать регистрацию перехода права собственности по квартире, в которой есть такая оспоримость, и при условии, что у нас допускает оборот переход права по сделкам в простой письменной форме,  - это преступление.

В.: Спасибо за ваши ответы и анализ. Вам, уважаемые зрители за внимание, до новых встреч!

 

• Автор: bsn.ru