«Будет наблюдаться плавное падение спроса»

Генеральный директор компании «City78 Загородная недвижимость» Олег Смолин рассказал BSN.ru о тенденциях развития рынка загородной недвижимости и о том, с какими трудностями столкнулась компания при реализации нового проекта «Кавголовское озеро. Загородная резиденция».

BSN.ru - Расскажите, пожалуйста, как вы оцениваете ситуацию на рынке загородной недвижимости. Отразился ли на спросе кризис?

О.С. - Конечно, отразился. Понятно, что, когда доходы населения стремительно падают, то и активность людей, которые что-то приобретают, снижается. В конце прошлого года из-за роста курса валют на рынке был ажиотажный спрос, затем наступил небольшой спад. Во втором полугодии текущего года рынок восстановился – к примеру, у нашей компании с августа количество сделок начало увеличиваться. Однако сейчас ситуация немного ухудшается.

Стоит отметить, что многие застройщики находятся сейчас в неблагоприятном положении, потому что их доход падает. Затраты на закупку материалов и оборудования из-за роста курса валют выросли вдвое, а цены на загородную недвижимость, если брать в среднем по рынку, не изменились вообще.

BSN.ru - В марте этого года Ваша компания объявила о запуске нового проекта и вывела в продажу земельные участки в коттеджном поселке «Кавголовское озеро. Загородная резиденция». Насколько востребованным оказался этот проект? Какие промежуточные итоги можете подвести?

О.С. - Проект оказался достаточно востребованным. На сегодняшний день продано порядка 20% первой очереди. Поселок расположен недалеко от города, рядом с лесом и озером, цены на земельные участки с коммуникациями колеблются от 4 до 11 млн рублей. Весной следующего года планируем вывести на рынок вторую очередь объекта, в которой будут представлены участки с домами на первой береговой линии. Мы также хотим максимально быстро закончить благоустройство зоны набережной, которая будет вести к общедоступному пляжу.

BSN.ru - В мае в СМИ появились сообщения о том, что прокуратура подготовила заявление о признании отсутствующим права собственности Вашей компании на земельный участок для строительства данного коттеджного поселка, мотивируя это тем, что он входит в состав Всеволожского сельского участкового лесничества. Смогли ли Вы как-то урегулировать эту ситуацию?

О.С.– Ситуация на сегодняшний момент находится в процессе урегулирования. Информация о том, что прокуратура подготовила заявление, не означает, что оно подано в какие-то инстанции, в том числе судебные. На сегодняшний день прокуратура в адрес нашей компании никаких исков не подавала. Более того, наша компания сама инициировала судебный процесс для того, чтобы Комитет по природным ресурсам Ленинградской области внес изменения в свои документы. Данные земельные участки образовывались решением суда в 2011 года, по итогам судебного заседания и Комитет по природным ресурсам, и местная администрация, и лесничество согласились с выделением этих земельных участков и выкупом их у государства колхозом. Колхоз их выкупил (воспользовался своим правом выкупа земель, находившихся у него в бессрочном пользовании) и оформил в собственность. Пять лет спустя колхоз продал этот земельный участок нам, мы его перевели в границы населенного пункта через утверждение генплана Лесколовского сельского поселения. При правительстве области отдельно была создана согласительная комиссия под председательством вице-губернатора, которая приняла решение о включении этих участков в границы населенного пункта. Далее генплан прошел процедуру общественных слушаний, никаких замечаний у местных жителей не было. На сегодняшний день мы ведем продажи в поселке, и никаких судебных решений, никаких препятствий нашей деятельности со стороны государственных органов нет. Но для того, чтобы окончательно снять вопрос, чья это земля, мы инициировали судебный процесс, который до конца года должен быть завершен.

BSN.ru - На какой стадии сейчас судебный процесс?

О.С.- Мы подали исковое заявление, было несколько судебных заседаний. В ближайшее время суд окончательно расставит все точки в этом процессе. Еще на стадии покупки земель мы тщательно изучили все документы, поэтому не сомневаемся в положительном для нас исходе дела.

BSN.ru - Публикациям о заявлении прокуратуры предшествовал митинг активистов, которые выступали против вырубки леса и строительства у береговой линии. Вы смогли найти диалог с активистами, объяснить свою позицию?

О.С. - Если говорить о лидерах этих активистов, то мы с ними, конечно, встречались, разговаривали и свою позицию донесли – пляж у коттеджного поселка мы  не собираемся закрывать и, наоборот, на протяжении нескольких лет по своей инициативе и за свой счет убираем, вывозим оттуда мусор десятками машин, проводим там субботники.

Что касается производства работ, то тут наши позиции с активистами разошлись, потому что инициативная группа этих общественных движений уверена в том, что это земли лесного фонда, а если это так, то мы нарушаем закон. Сейчас и мы, и активисты ждем решения суда.

BSN.ru - В прессе также были сообщения о нарушениях в рекламе данного коттеджного поселка. В частности, в рекламе указывалось, что это участки в Токсово, хотя на самом деле они расположены на территории Лесколовского поселения. Удалось ли эту ситуацию урегулировать?

О.С. – Да, действительно к нам поступили замечания от УФАС по нашей рекламе. Мы своевременно их устранили. Тем не менее, мы согласны не со всеми замечаниями, в частности с тем, что  участки находятся только в Лесколовском сельском поселении. Наш поселок находится на территории двух поселений - как Токсовского, так и Лесколовского. Продажи пока мы ведем только в части Лесколовского поселения. В той части поселка, что расположена в Токсовском поселении, значительная территория выделена под общественную зону с набережной и пляжем, а также под несколько земельных участков площадью порядка. Именно поэтому мы считаем, что имеем право рекламировать поселок таким образом.

BSN.ru - В четвертой очереди поселка Ваша компания планировала строительство малоэтажного жилого комплекса с детским садом и школой. Эти планы в силе? 

О.С. - Да, мы планируем построить в поселке детский садик и школу в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Мы предложили муниципальному образованию на территории нашего поселка построить школу, но муниципальное образование принимает такого рода решения совместно с  властями Всеволожского района. В настоящий момент мы  находимся в стадии переписки. Тем не менее, территория под школу и садик в поселке зарезервирована.

BSN.ru - У Вашей компании есть еще два коттеджных поселка – «Ладожский маяк» и «Кавголовское озеро». На каком этапе сейчас находятся они и насколько успешно идут там продажи?

О.С. - Поселок «Ладожский маяк» находится уже на стадии завершения, там мы первые две очереди уже реализовали. В поселке уже проживают более 100 семей. Сейчас в продаже находится третья и четвертая очереди, ведутся работы по подготовке инженерного обеспечения участков. В предложении участки от 0,6 до 1,5 млн руб. Участки в этом поселке пользуются спросом, думаю, что в рамках ближайшего года этот проект будет завершен.

Что касается нашего поселка «Кавголовское озеро», в продаже находятся последние 30 лотов, инженерная подготовка участков  выполнена, поселок также огорожен, действуют 2 КПП, также завершено строительство теннисного корта для наших жителей.

BSN.ru - Эксперты сейчас говорят о том, что участки без подряда пользуются большей популярностью, чем участки с подрядом. Предлагает ли Ваша компания на своих объектах участки с подрядом? Пользуются ли они спросом?

О.С. - Мы также предлагаем своим клиентам подряд от компании «Сити 78 строй».  Однако участки без подряда пользуются большей популярностью. Некоторые покупатели предпочитают сначала приобрести землю, тщательно продумать проект идеального дома и потом только приступают к стройке. Другие предпочитают разнести во времени свои затраты и занимаются возведением дома в удобном  для себя темпе. Если взять усредненные цифры по нашей компании, за год в каждом поселке мы заключаем примерно 40-50 сделок по продаже участков. На 20-25% из этих участков стройка начинается в этот же год, еще 40% выходит на стройку на следующий год, владельцы оставшихся 20% участков откладывают стройку на два года и более. Из тех, кто решает строиться в год приобретения участка или на следующий год, порядка 20% выбирают наш подряд, остальные предпочитают стороннюю компанию-застройщика или строят самостоятельно.

BSN.ru -Что, по Вашим прогнозам, будет происходить в сегменте загородной недвижимости в ближайшее время? Ожидаете ли Вы спад спроса в связи с тем, что приближается зима?

О.С. - Загородные проекты делятся на объекты для постоянного и сезонного проживания. В зимний период темп продаж в проектах для сезонного проживания ниже, однако, это зависит от удаленности поселка. Сохраняется активность только в проектах рядом с городом, которые, по сути, конкурируют с квартирами, а на квартиры спрос круглогодичный.

Если говорить о тенденциях развития сегментов, то в эконом-классе по сравнению с предыдущими годами спрос несколько снизился – негативно отразилось прекращение выдачи ипотеки на земельные участки банками и повышение ставок. Сейчас ситуация стабилизировалась – к примеру, в Сбербанке и «Россельхозбанке» кредит на покупку земельного участка можно получить под 13-14% годовых, мы наращиваем объем ипотечных сделок. В бизнес-классе спрос остается стабильным, вместе с тем уменьшается объем готового предложения, девелоперы более осторожны в выводе на рынок новых объектов. На мой взгляд, в целом загородная недвижимость будет востребована, хотя, как и на городском рынке, будет наблюдаться плавное падение спроса.

BSN.ru -Что будет происходить с ценами? Вы в своих объектах планируете повышение цен или они будут сохраняться примерно на том же уровне?

О.С. - В целом на загородном рынке цены будут немного повышаться из-за инфляции – примерно на 5-7% в рублях. Цены будут расти на удачные проекты по мере их продвижения к завершению. Девелоперы, у которых сделок мало или нет совсем, наоборот, будут понижать цены, чтобы выжить.

Наша компания во всех своих проектах всегда поднимает цены по мере продвижения проекта к завершению. Как и в квартирном сегменте, объект обретает максимальную стоимость в момент, когда он завершен.

Подготовила Ксения Быстрицкая