256 0
Что делают московские застройщики на петербургском рынке
Рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти активно осваивают не только местные, но и иногородние девелоперы – прежде всего москвичи.
Рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти активно осваивают не только местные, но и иногородние девелоперы – прежде всего москвичи. Поговорим о том, чем интересен наш рынок столичным компаниям и какую пользу от их экспансии могут получить обычные покупатели жилья.
ЗДОРОВЫЙ ИНТЕРЕС
Рынок Петербурга и Ленобласти привлекает столичных девелоперов сразу по нескольким причинам.
Во-первых, высокие темпы строительства: по этому показателю наш рынок уверенно занимает второе место в стране, пропустив вперед только Московский регион.
Во-вторых, у нас есть перспективные территории, которые ждут освоения, в том числе серый пояс – бывшие промзоны. По словам директора по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежды Зотовой, это притягивает на рынок столичные компании, желающие расширить бизнес и диверсифицировать риски.
В-третьих, Большой Петербург стремительно развивается. «Здесь есть интересные предложения по локациям, которые обеспечены разветвленной транспортной сетью и развитой инфраструктурой. Это дает компаниям возможность реализовывать привлекательные для покупателей проекты», – отмечает руководитель аналитического центра ГК «ФСК» в Петербурге Юлия Голубева.
В-четвертых, не стоит забывать о почти столичном статусе города на Неве. Именно здесь, наряду с Москвой, концентрируются платежеспособный спрос и места приложения труда. При этом экспансии москвичей в Северную столицу способствует и отсутствие непреодолимых различий в работе: законодательное поле, СНиПы, строительные нормы в субъектах общие, и у опытных компаний проблем обычно не возникает.
СТОЛИЧНЫЕ СТАНДАРТЫ
Из «пришлых» компаний в Петербурге и Ленобласти работают «Главстрой», «Интеко», «Кортрос», «МонАрх», «ПИК», «Самолет», «ФСК». Стратегия у каждого девелопера, разумеется, своя. Одни застройщики делают ставку на строительство проектов комфорт-класса в спальных районах города или пригородной зоне Ленобласти, другие имеют в активе проекты бизнес-класса и выше, расположенные в центре.
Как бы то ни было, принимая решение работать в Северной столице, московские девелоперы тщательно готовятся: выбирают подходящую площадку, детально прорабатывают проекты, предлагают большую вариативность планировок. А главное – каждая компания привносит в город на Неве некую столичную специфику. И это покупатели жилья в новостройках уже оценили.
«Первые московские экспаты продемонстрировали новые маркетинговые подходы, в частности более проработанный, системный подход к работе с клиентами», – делится руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. Впрочем, по словам эксперта, питерцы быстро овладели данным искусством и сейчас принципиальных отличий в этом плане не наблюдается.
Столичные игроки привнесли и особые параметры формирования продукта, отмечают в компании «М2Маркет». В том числе – закрытые дворы без машин, панорамное остекление, новый подход к разработке квартирографии, кладовые в домах и другие опции, которых раньше у местных застройщиков не было.
Многие компании разрабатывают собственные, именные стандарты строительства. Например, ГК «ПИК» воплощает в своих проектах так называемый ПИК-стандарт, смысл которого – возвести доступное жилье на новый уровень. Он включает квартальную застройку (дворы-парки без машин), разновысотные дома (дополнительная инсоляция), долговечные фасады из керамической плитки и кирпича, подъезды на уровне земли с двумя входами, разнообразие планировок (более 40 вариантов в каждом проекте), большие окна (площадь остекления на 30% больше, чем в стандартных домах), нейтральный дизайн отделки, дающий свободу в выборе интерьерных решений, и другие параметры. В Петербурге все это можно встретить в ЖК комфорт-класса "Орловский парк" и "дальневосточный 15" .
Собственный узнаваемый подход к строительству практикует и ГК «Самолет», в чем могут убедиться покупатели квартир в ЖК "Мурино 2019" и "Мурино 2020". Девелопер позиционирует возводимое жилье как прагматик-класс: кварталы строятся за 18 месяцев, большое внимание уделяется созданию инфраструктуры (проекты включают поликлиники, детские сады, школы, спортивные и торговые центры), все дома возводятся только по монолитно-кирпичной технологии, разработано более 60 вариантов планировки, квартиры сдаются с отделкой. Ноу-хау компании – у всех проектов в наименовании указан год строительства.
Заметные на рынке стандарты реализует и компания Glorax Development в ЖК Golden City, который возводится на намывных территориях Васильевского острова.
«Концепцию разрабатывали голландские архитектурные бюро совместно с российскими специалистами. Проект располагает квартирами свободных планировок с панорамным остеклением, обладает хорошими видовыми характеристиками на Финский залив. Да и общий облик ЖК с золотыми шпилями выделяет его на фоне остальных строящихся домов», – комментирует директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов.
Ряд московских компаний применяет в Петербурге наработанный опыт строительства элитного жилья. Так, ГК «Интеко» построила на Конногвардейском бульваре ЖК «Монферран» в классических традициях петербургской архитектуры, с сохранением исторического фасада Дома причта Исаакиевского собора. При этом проект предусматривает современные архитектурные решения – апартаменты с открытыми террасами, с которых открывается вид на городские панорамы.
Девелопер «Кортрос» реализовал на Петровском острове Royal Park – комплекс апартаментов, с трех сторон окруженный водой. ЖК имеет яхт-клуб, подземный паркинг и усиленную систему безопасности под девизом «Мой дом – моя крепость».
ЗОНТИЧНЫЕ БРЕНДЫ
Интересно и то, что москвичи привели на рынок недвижимости Петербурга так называемые зонтичные бренды. Такие бренды объединяют жилые комплексы, расположенные в разных местах, в рамках общей концепции и одинаковых принципов строительства.
В качестве примера зонтичного бренда председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова приводит концепцию «UP-квартал» от ГК «ФСК», благодаря которой девелоперу удалось сформировать отдельный класс жилья — up-класс. По сути, это верхушка комфорт-класса, по ряду качественных параметров пересекающаяся с бизнес-классом.
В Петербурге компания реализует четыре подобных проекта: "UP- квартал Комендантский", "UP - квартал Светлановский", "UP - квартал Московский" и "UP - квартала Пушкинский". Первые два ЖК находятся в черте города, вторые два – в пригородах Санкт-Петербурга, при этом в его административных границах (что дает возможность купить квартиру с городской регистрацией, по цене сопоставимую с пригородной).
Все эти проекты объединены следующими характеристиками: хорошая транспортная доступность; монолитные технологии и современная инженерия; полноценная социальная инфраструктура; элементы комфорта, присущие бизнес-классу (огороженная территория, консьерж-служба, современные системы безопасности); благоустроенная территория (детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, малые архитектурные формы, велодорожки); индивидуальность (авторские архитектурные проекты).
«Фишка» девелопера – повышенное внимание к комфортной среде проживания: это и создание соседских клубов, способствующих более тесному общению жителей, и организация различных мероприятий и активностей, в числе которых экскурсии по району, встречи с экспертами по ремонту, праздники и вечеринки. При необходимости застройщик участвует в развитии дорожно-транспортной инфраструктуры. Пример – расширение Воронцовского бульвара в рамках строительства «UP-квартала Светлановский».
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕСТАВРАЦИЯ
Столичный опыт Петербург перенимает и в сфере редевелопмента промышленных зон, а также приспособления исторических зданий под современные нужды.
Взять проект того же Glorax Development – ЖК Ligovsky City. Именно москвичам удалось стать победителями открытого конкурса «Санкт-Петербург. Серый пояс. Преобразование» и получить право на реализацию своего проекта. С точки зрения архитектуры ЖК, возводящийся на Лиговском проспекте, представляет собой синтез ленинградского конструктивизма начала XX века и современного западноевропейского зодчества. Плюс девелопер утверждает, что намерен создать в старом районе «новую среду с современным жильем, собственной инфраструктурой и комплексным благоустройством территории». И это действительно интересно тем, кто хочет жить в историческом центре, но с полным комфортом.
Еще один проект в самом сердце Петербурга, реализуемый с участием представителей Белокаменной, – это апарт-комплекс на Конюшенной площади, 2. Приобрести апартаменты можно как с инвестиционной целью, так и для проживания, благо законодательство это не запрещает.
«Мы организовали проведение изысканий и разработку проектной документации по реставрации объекта культурного наследия для преобразования его в элитный комплекс апартаментов с премиальной отделкой, – делится генеральный директор, партнер компании Aurora Group Максим Неретин. – Основная сложность проекта связана с особым статусом и длинной историей объекта. Все работы требуют согласования комитета по охране объектов культурного наследия Санкт-Петербурга. Государственные структуры Северной столицы внимательно следят за соблюдением всех аспектов и требований при работе с историческими зданиями. И в этом главная разница в части работы с такими объектами в Москве и Петербурге».
Еще одно отличие московского рынка от петербургского в части реставрации, по словам эксперта, заключается в том, что в 1990-е годы многим историческим зданиям в Москве был нанесен существенный ущерб. Санкт-Петербург пострадал в меньшей степени, и здесь есть большой потенциал для создания уникальных объектов, которые могут быть суперсовременными, но в то же время сохранять исторический облик.
ПОЛЕЗНАЯ КОНКУРЕНЦИЯ
Даже если проект не имеет отношения к реновации и связанным с ней сложностям, нельзя сказать, что в Северной столице московским застройщикам работать проще. Напротив, конкуренция среди компаний в нашем регионе выше.
Согласно данным холдинга «Аквилон Инвест», по итогам 2018 года в Петербурге на человека приходится 0,7 кв. м сданного жилья, в Москве – всего 0,28 кв. м, в Ленобласти по сравнению с Московской областью – 1,44 и 1,17 квадрата на человека соответственно. Кроме того, маржинальность проектов в городе на Неве ощутимо ниже, чем в Москве.
Зато рынку и, в итоге, покупателю жилья конкуренция между местными и «пришлыми» застройщиками идет только на пользу. Самый важный плюс – качество проектов в последнее время заметно выросло.
«Местами совершенно стирается граница между комфорт- и бизнес-классом, – комментирует Ирина Доброхотова. – В ЖК комфорт-класса практически обязательным стало наличие закрытой безопасной территории, двора без машин. Как правило, имеются квартиры с панорамными видами, с двумя санузлами. В секции, где более четырех квартир на площадке, оборудованы два-три лифта, в подъездах предусматриваются консьержные и колясочные».
Кроме того, у покупателей стал шире выбор: больше застройщиков, больше проектов. Именно поэтому многие эксперты в московском «вторжении» на питерский рынок видят только плюсы. «Потребитель от этого однозначно выигрывает, особенно если учесть, что сейчас рынок покупателя», – подчеркивает Роман Строилов.
Такая конкуренция не вредит и местным застройщикам, ведь, перенимая успешный столичный опыт, они повышают уровень своего продукта. Так что пользу из московской экспансии могут извлечь все участники рынка недвижимости Петербурга.