Услуги продаются в комплексе

Перечень услуг и стоимость эксплуатации малоэтажного жилого комплекса должны быть известны - хотя бы приблизительно - на начало продаж, а еще лучше - на стадии проектирования. Это позволит предложить на рынке готовый и конкурентоспособный продукт. Практика показывает, что покупатели недвижимости все больше внимания уделяют не только стандартным потребительским характеристикам жилья, но и последующим условиям проживания. Поэтому важно предоставлять гражданам дополнительные услуги, которые повысят комфортность их жизни. Сегодня коттеджными поселками и малоэтажными комплексами, как правило, управляет компания, которую учреждает застройщик или инвестор проекта. Уже существующие поселки зачастую обслуживают фирмы, специально созданные под проект. Хотя во многих комплексах предусмотрены и новые системы управления, и досуговые зоны, застройщики зачастую оставляют выбор управляющей компании и перечня услуг на усмотрение собрания собственников - на потом. А это в корне неверно. Западный и московский опыт говорят о том, что лучше подключать специалистов по управлению еще на стадии проектирования. Тогда есть возможность на основании маркетинговых исследований и опроса целевой аудитории подтвердить предположения проектировщиков, изучить, какие услуги, в каком объеме и по каким ценам можно предлагать в конкретном жилом комплексе. Управление по стандарту Управление малоэтажным комплексом можно разделить на два направления: техническое содержание дома, оказание жильцам дополнительных услуг и оперативное управление помещениями комплекса. Зачастую эти функции поделены между ТСЖ и коммунальной службой. Пока на рынке управления жилыми комплексами Петербурга работают в основном государственные компании. Но число частных фирм с каждым годом увеличивается. Госорганизации предоставляют стандартный комплекс услуг: сбор коммунальных платежей за электроэнергию, тепло, водоснабжение, канализацию, техническое обслуживание, сезонная подготовка, текущий и капитальный ремонт зданий, уборка придомовой территории и помещений общего пользования. Жилые комплексы, которые обслуживают частные фирмы, - это в основном дома, построенные в последние 15 лет. Они также получают стандартный набор услуг, но в то же время управляющие компании, стремясь к более грамотной и рациональной эксплуатации, стараются оснастить комплекс техническими средствами автоматизации инженерных систем и безопасности - если позволяют финансы. Это не только коммунальные платежи… Обслуживание не должно сводиться к приему коммунальных платежей и уборке территории в коттеджных поселках. Необходимо обеспечить его обитателям комфортные условия проживания. Конечно, внедрение технических новшеств и дополнительных услуг дорого, но с лихвой окупает себя и экономией энергоресурсов, и повышенным спросом на такие комплексы. Поэтому часть финансовой ноши на себя должны взять застройщики, сразу заложив в проект необходимые функции, а не взваливать все расходы на управляющие компании и жильцов. Уровень автоматизации инженерных систем может быть различен, но важно, чтобы все системы жилого комплекса (инженерных, автоматизации и диспетчеризации) работали согласованно. Система автоматизации инженерных сетей позволяет уменьшить расходы при эксплуатации здания за счет экономии всех видов энергоносителей, оптимальной работы службы эксплуатации, автоматизации диспетчерских функций по управлению инженерными сетями, повышения безопасности объекта, а также увеличения срока службы сетей. Это повышает комфорт и улучшает ликвидность объекта. В коттеджных поселках автоматизированные системы применяются уже вовсю. Например, отопление осуществляется в основном автономными системами, которые сами следят за температурой и могут работать в режиме ожидания. Это позволяет снизить расходы на энергоносители. Практика эксплуатации малоэтажных комплексов в Москве и за рубежом показывает, что сначала любые новшества (из-за дороговизны) появляются в поселках элитного класса, но в процессе наращивания объемов рынка становятся доступны для прочих категорий жилья. Джентльменский набор В стандартном поселке в идеале должны существовать: система вентиляции и кондиционирования дома; система передачи данных; пожарная сигнализация дымоудаления и автоматического пожаротушения (в крайнем случае, пожарный водоем, пожарный насос и система оповещения); интегрированная и многоуровневая система безопасности; видеонаблюдение; охранная сигнализация; контроль управления доступа; автоматизированная система службы диспетчера; дополнительное энергоснабжение (аварийное электроосвещение); аварийные запасы воды; система питьевого водоснабжения. Кроме того, учитывая обособленность проживания, в поселке необходимо иметь аптеку, пункт оказания первой помощи и кабинет фельдшера, мини-маркет с товарами первой необходимости, мини-детсад, зоны отдыха. Дополнительные услуги, которые можно предложить, должны быть довольно разнообразны и зависеть от потребностей жителей и фантазии управляющей компании. Хорош пакет услуг, сформированный по принципу обслуживания апартамент-отеля. Модельное управление Управление жилым комплексом должно включать в себя полный набор услуг - от формирования системы до практической реализации: подбор технологического исполнения, выбор оптимального решения и форм обслуживания (рассчитывается на основании опроса целевой аудитории для каждого конкретного объекта), организация обслуживания и постоянный мониторинг пожеланий жителей. Большинство застройщиков пока даже не задумывается о том, что через три года (средний срок реализации проекта среднего масштаба) высококлассное обслуживание станет нормой. В данный момент такое обслуживание предоставляют лишь несколько компаний, строящих коттеджные поселки: "Особняк", "ПетроСтиль". Собственные схемы применяют фирмы, сооружающие так называемые клубные поселки: "Традиция", "Конкорд". Еще несколько застройщиков разрабатывают собственные модели управления коттеджным поселком. Фирмы, работающие в городе, пока только присматриваются к этому рынку. По пути комплексного обслуживания пошла компания "Империя", которая разработала новую схему и модель управления для жилого комплекса "Базель". В нее заложены и передовые технологии, и методы бытового обслуживания, которые в Петербурге еще не применялись комплексно. Система получила название "МультиХаус". Ее смысл - использовать передовые технологии, которые были бы привлекательны для потребителя не только сегодня, но и в перспективе. Дотянуться до бренда В последнее время городские застройщики начали продвигать на рынке жилье с помощью брендов, которые не только подчеркивают технические особенности квартир тех или иных компаний, но и условия проживания и обслуживания. Застройщикам малоэтажных комплексов пока похвастаться нечем. Редкое исключение - дом в Павловске со звучным названием "Калевала", который строит финская компания и предлагает не только квартиры с полной отделкой и бытовой техникой (как в Европе), но и обслуживание европейского уровня. Комплексный подход в создании систем управления и обслуживания жилым комплексом в малоэтажном строительстве пока применяется гораздо реже, чем в городских проектах. Там все закладывается еще в начале проектирования, а в застройках таун-хаузами и - особенно - коттеджами иногда нет ясности до окончания строительства: строители часто не знают и не хотят знать, что нужно клиенту. Тем не менее, наблюдая нарастающий спрос и в классе элитных поселков, и в классе "комфорт", а также потребности клиентов, можно прогнозировать появление управляющих компаний и поселков нового типа. Владимир БЕЗРОДНЫЙ, генеральный директор компании "МультиХаус".