934 0
Минфин переманивает спрос
Минфин РФ попытался нанести еще один удар по инвестиционному спросу на жилье. Правда, не напрямую.
Согласно информации РИА «Новости», это ведомство предложило с 2014 года освободить от налогообложения доходы граждан, полученные за счет долгосрочных инвестиций в акции и другие ценные бумаги. Таким образом предполагается повысить интерес вкладчиков к инвестированию в акции.
Собственно, впервые с подобными предложениями Минфин вышел еще в ноябре прошлого года. Тогда чиновники предложили освободить от подоходного налога граждан, которые покупают акции как минимум на три года (то есть не занимаются профессиональными спекуляциями). Весьма показательно, что для купли-продажи недвижимости установлены те же временные рамки: те, кто владеют жильем больше трех лет, от подоходного налога при продаже объекта освобождаются.
Теперь чиновники еще расширили ноябрьское предложение. Предлагается, чтобы такими же льготами пользовались обладатели индивидуальных инвестиционных счетов, которые открывают для граждан брокеры или инвестиционные управляющие. Такие счета будут создаваться на длительный срок, минимум на пять лет. Каждый россиянин сможет открывать не более одного такого счета, на него можно будет перечислять суммы не более 400 тысяч рублей в год.
Владельцы таких счетов уже не будут привязаны к акциям одной единственной компании (мало ли, что с ней произойдет за три года), однако в целом их деньги длительный срок не будут покидать фондовый рынок.
Известно, что все последние годы граждане предпочитают вложения в недвижимость всем прочим видам инвестиций. И государство всему этому, в общем-то, способствовало. Пока рано говорить, насколько новая мера может изменить привычки частных инвесторов, однако показателен вектор направления, заданный министерством финансов. Если последовательно работать в этом направлении, то инвестиции рано или поздно потекут в акции, а, следовательно, на рынке недвижимости произойдет некоторый отток средств.
К чему приведет сокращение спроса, понятно. Уменьшение цен (это вроде бы, хорошо) и как следствие, сокращение строительства (это вроде бы, плохо). Отметим, что к тому же результату ведет и обещаемое повышение налогов на жилье, которые особенно болезненно должны вдарить как раз по владельцам «инвестиционных» квартир.
Почему государство борется с инвесторами в недвижимость понятно. Предполагается, что отсутствие этого пласта покупателей удешевит жилье для остальных. Но ценой этого процесса станет неизбежное сокращение ввода, что прямо противоречит заявленным с высоких трибун целям.
С другой стороны чиновники периодически высказываются за снижение ставок по ипотечным кредитам (правда, именно высказываются, конкретных дел не предпринимают). Если их мечта воплотится, то это вызовет увеличение спроса на жилье. Как следствие, увеличение темпов строительства, но и повышение цен.
Если пытаешься манипулировать спросом, то никак не получается решить одновременно две задачи: снизить цену жилья и увеличить объемы строительства. Неизбежно выходит либо то, либо другое (как и велит закон спроса и предложения).
А вот если работаешь с предложением, то можно решить обе задачи сразу. Чем легче для застройщиков будет процесс строительства (включая выправление документов, цены подключения к коммуникациям), тем больше будет желающих заняться этим бизнесом. Тем больше будет строиться «квадратов», тем дешевле их вынуждены будут продавать. Но тут – своя закавыка. Чем больше застройщиков будет допускаться к этому бизнесу, тем больше будет случаев банкротств, мошенничества и пр. «прелестей» строительного комплекса. Поэтому последнее время импульс власти как раз направлен в обратную сторону – на ужесточение условий для застройщиков. Этому, в частности, способствует одна из последних новелл законодательства – принятый в январе закон №294-ФЗ. В нем вводится обязательное страхования для застройщиков, вводимое с 2014 года.
Законом предусмотрены несколько возможностей: страхование в коммерческих страховых компаниях, через общества взаимного страхования или путем предоставления банковского поручительства. Смысл введения – чтобы насущная проблема обманутых дольщиков в будущем решалась за счет отчислений строительных компаний.
Все предложенные государством способы страхования небезусловны. Страховые компании не рвутся осваивать новую нишу: строительный рынок непрозрачен, объектов, которые сдаются в срок и без нарушений, практически нет. Перспективы обществ взаимного страхования весьма туманны и ведут к непредсказуемому повышению расходов строительных компаний. Банкам тоже нет резона кого-нибудь гарантировать - разве что своих собственных застройщиков.
Что в итоге: сокращая спрос и затрудняя деятельность строителей мы можем получить одновременно и удорожание и уменьшение объемов строительства. Хотя это, вроде, не совсем то, чего бы хотелось…