«Закон о банкротстве физлиц увеличивает риски покупателей квартир»

С 1 октября этого года вступил в силу закон о банкротстве физлиц, который добавляет дополнительные риски покупателям квартир. В частности, в случае банкротства продавца могут быть признаны недействительными те сделки, которые должник совершил в течение года до старта процедуры по его банкротству, в том числе сделки по продаже недвижимости. Сделка может быть признана недействительной при условии, что цена была занижена по отношению к рыночной (то есть были совершены так называемые подозрительные сделки).Также могут быть оспорены сделки, совершенные в течение трех лет до начала процедуры банкротства, если будет доказано, что должник совершал сделку с целью вывести имущество из-под будущей процедуры банкротства. Например, переоформил на родственников или на одного из кредиторов в счет оплаты долга в ущерб остальным кредиторам и т.д. В случае признания сделки недействительной, стороны приводятся к первоначальному состоянию, при этом могут возникнуть проблемы с возвратом денежных средств покупателю квартиры.

Чтобы обезопасить себя в этих условиях, не следует покупать  квартиру по заниженной стоимости, несмотря на то, что сейчас такое занижение практикуется с целью ухода от налогов при продаже квартиры, которая находится в собственности менее трех лет. Также необходимо более тщательно проверять сделки, которые были проведены менее трех лет назад. В идеале необходимо страховать финансовые риски так же, как это делают банки при выдаче ипотеки. 

На мой взгляд, закон о банкротстве будет применяться достаточно широко. При этом глобальное влияние на рынок вторичной недвижимости закон вряд ли окажет, поскольку признание недействительными сделок с недвижимостью, скорее всего, будет носить единичный характер (не более 1-2% от общего количества сделок, аналогично признанию недействительными сделок по недееспособности или оспариваемых сделок).