Арендные ставки: рост на фоне падения

В 2013 году в Санкт-Петербурге зафиксирован рекордный ввод офисных площадей. Объем нового предложения на 68% превзошел показатели предшествующего года и составил 238,6 тыс. кв. м. Доля класса А в общем объеме ввода достигла исторического максимума. «Действительно, 2013 год охарактеризовался рекордным за последние пять лет объемом ввода качественной офисной недвижимости в Петербурге – 18 объектов суммарной арендопригодной площадью 222,9 тыс.кв.м – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Значительный прирост опережает существующий спрос, что уже в этом году приведет к смещению баланса спроса и предложения в сторону арендатора. Особенно этот прогноз актуален для объектов класса А, доля которых в объеме нового предложения составила 60,9%». «Да, можно говорить об усилении конкуренции между арендодателями за арендатора. Помимо высокого уровня ввода, еще и не очень велик объем спроса – подтверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - С учетом дальнейшего роста объемов предложения, большая часть из которого придется на класс А, следует ожидать существенной конкуренции проектов по качеству и цене. Уже сейчас мы видим те сложности, с которыми сталкиваются объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов. В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими, темпами».

Ввод растет, курс падает

Рост конкуренции и усиление борьбы за арендатора должно привести к снижению арендных ставок. «Усиление конкуренции в классе А было замечено уже в конце 2013 года, и на протяжении 2014 года конкуренция будет расти, что могло бы привести к снижению арендных ставок в пределах 8 – 10% - отмечает Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar. - Данные изменения касаются, в первую очередь, объектов класса «А» в силу ввода большого количества проектов в данном сегменте».

Вначале года большинство экспертов сходилось во мнении, что ситуация будет развиваться по описанному выше сценарию. Но свои коррективы внес валютный курс. Общеизвестно, что на большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах США, а договор аренды, как правило, заключается на 5 и более лет. Колебания валютного курса не являются основанием для пересмотра условий договора. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора.

Опыт 2009-го

Похожая ситуация развивалась на рынке коммерческой недвижимости в 2009-2010 гг., когда был зафиксирован мощный отток арендаторов из высококлассных центров в бизнес-центры более низкого класса. Так, в период с 3 квартала 2008 года по 2 квартал 2009 года, по данным Jones Lang LaSalle, арендные ставки в долларах снизились в Москве на 63%. На офисном рынке Санкт-Петербурга долларовые ставки снизились на 52% за период с 3 квартала 2008 года по 1 квартал 2010 года.

Курс-прогноз

Организации, получающие доход от экспорта, не ощутят дискомфорта от увеличения расходов на аренду без ущерба для компании. И, наоборот, компании, в значительной степени зависящие от импорта, при ослаблении рубля, будут вынуждены съезжать с подорожавших офисных площадей. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории российской экономики не редкостью является установка валютного коридора в договоре аренды. По мнению экспертов, это условие станет основополагающим при обсуждении сделки по аренде высококлассных офисов. На руку арендатором и усиление конкуренции. Рост ввода качественной офисной недвижимости позволит арендатору диктовать условия. «По нашим оценкам, усиление конкуренции действительно может иметь место - Константин Меркель, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. - Однако снижения арендных ставок не ожидается, т.к. они и так находятся на приемлемом уровне. Другое дело, что в некоторых проектах ставки изначально завышены, и в этом случае они опустятся до рыночного уровня».

При реализации заявленных на 2014 год планов, будет введено около 210—220 тыс. кв. м новых качественных офисов. При этом доля класса А сохранится на уровне 2013 года — около 60%. На рынок выйдут такие знаковые объекты, как Electro, Trinity Place (GHP Group), Eightedges (Леорса), Виктория Плаза (Адамант), ECO Статус (Проминвестгрупп), бизнес-центры Сенатор на Б. Пушкарской и на ул. Кропоткина.

«Проблема поиска арендатора – едина для всех. Конечно, чем меньше объект и чем мельче нарезка площадей, тем проще будет его сдавать. Однако сдать 20-30 тыс. кв. м небольшими блоками также очень и очень непросто. Ключевым фактором является баланс между качеством объекта, включая уровень управляющей компании, и запрашиваемой арендной ставкой – уверен Владислав Фадеев, Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - В течение последнего времени, ожидания девелоперов часто оказываются на начальном этапе завышенными с точки зрения арендной ставки, так как девелопер рассчитывает на бОльшую премию в связи с более высоким качеством построенного здания. При этом арендаторы готовы платить некоторую надбавку, но она меньше, чем ожидания собственника». «Разумеется, если параллельно не начнут массово вводиться новые объекты, город сможет со временем поглотить те объекты, которые запланированы к вводу на 2014 год - соглашается Ольга Шарыгина, NAI Becar. -  Однако это повлечет за собой увеличение уровня вакансии по городу, а также снижение цен. Проблемы с заполняемостью могут возникнуть у объектов класса А, расположенных в Петроградском районе, где предложение и так достаточно велико».

Неудачи в арендной кампании могут постигнуть разве что объекты с завышенными ожиданиями по ставкам. «Это, в первую очередь, будут низкокачественные объекты с неудачной локацией и завышенными арендными ставками. Объекты, заявленные к вводу в большинстве своем высокого качества, на порядок превосходящие предыдущие, поэтому они будут пользоваться спросом среди арендаторов», конкретизирует Константин Меркель, Colliers International в Санкт-Петербурге.

В остальном, уверены эксперты, офисный рынок Петербурга сможет сохранить баланс спроса и предложения, позволяющий заполнять вновь открытые площади арендаторами и удерживать арендаторов на уже действующих объектах. «И волки сыты, и овцы – целы» - так можно охарактеризовать хрупкий баланс офисного рынка-2014 года.

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru