Девелопмент складов перспективен

На севере Санкт-Петербурга ведется строительство складского комплекса класса А «Октавиан», общая площадь которого превысит 55 000 кв.м, арендопригодная – 37 000 кв.м. Заказчиком-застройщиком и генподрядчиком проекта выступает ООО «Альянс», входящее в группу компаний МСД (г. Москва). Инвестиции в проект составят порядка $30 млн. Большая часть – собственные средства заказчика. Эксклюзивным консультантом проекта выступает ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

О потребностях рынка складской недвижимости Петербурга, о перспективах развития и негативных факторах портал BSN.ru побеседовал с Валентином Глейзером, основателем группы компаний МСД и Верой Бойковой, руководителем отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

BSN.ru - Валентин, чем вызван интерес к сегменту складской недвижимости Петербурга?

В. Г. - Наша компания вышла на петербургский рынок в 2009 году и столкнулась с нехваткой складских помещений. Так как Петербург является для нас стратегически важным рынком - всю продукцию МСД получает через петербургский порт и поставляет в другие регионы -  мы решили построить в городе собственные складские площади. Комплекс получил название «Октавиан». Он будет состоять из шести корпусов общей площадью 55 439 кв.м. Арендопригодная площадь составит 37 497 кв.м.

Кроме того, учитывая дефицит качественных складских площадей в городе (в комплексах класса А и В уровень вакансии стремится к нулю), девелопмент складской недвижимости сам по себе является очень перспективным направление деятельности. Поэтому «Октавиан» строится частично для наших нужд (с этого склада мы будем возить продукцию на Урал и в Сибирь), однако 90% площадей предназначены для сдачи в аренду.

BSN.ru - Какие достоинства есть у «складского» Петербурга по сравнению с московским рынком?

В. Г. - У петербургского рынка складской недвижимости по сравнению с московским есть своя специфика. В Северной столице основной спрос приходится на складские блоки площадью до 3 000 кв.м. Сделки с более крупными блоками единичны. В Москве, напротив, охотно берут в аренду блоки площадью 5 000 - 15 000 кв.м. Сказывается разница в уровне экономической активности двух столиц.

BSN.ru - Выходя на петербургский рынок, какие опасения вы испытывали?

В. Г. - Опасения, безусловно, были. Петербург – незнакомый для меня город, и рынок коммерческой недвижимости здесь живет по своим, зачастую отличным от столичных, законам. Поэтому когда мы осознали необходимость строительства собственного складского комплекса под Петербургом, я принял решение привлечь к проекту консультанта, хорошо знающего рынок Северной столицы. Таким партнером для меня стала компания ASTERA.

BSN.ru - Особенности развития рынка коммерческой недвижимости Петербурга: идет ли город по пути развития Москвы или у Северной столицы собственный путь?

В. Г. - На мой взгляд, главная особенность рынка коммерческой недвижимости Петербурга (в сегменте складской недвижимости) - отставание от московского рынка года на два. Я говорю именно о девелопменте складской недвижимости. Сейчас в Москве крайне популярен формат built-to-suit (строительство склада «под ключ» для конкретного арендатора), а в Петербурге данный формат делает лишь первые шаги.

Что касается аренды складской недвижимости, то здесь, как было сказано выше, Петербург также имеет свои особенности, связанные с уровнем развития экономики региона. Не думаю, что в ближайшее время Северная столица сравнится с Москвой по обороту оптово-розничной торговли (традиционно, именно ритейлеры являются основными потребителями складских площадей). Соответственно, и спрос на крупные складские блоки в городе останется минимальным.

BSN.ru – Вера, как вы считаете, существует ли сейчас единая стратегия развития складского комплекса Петербурга и ЛО?

В. Б. - На сегодняшний день единой стратегии развития складского комплекса Санкт-Петербурга нет. Склады строятся в тех локациях, где это возможно с технической точки зрения, а также существует спрос на подобные площади.

BSN.ru - Исходя из каких критериев, вы выбрали данную локацию? Будет ли в Петербурге четкое зонирование по локациям коммерческой недвижимости (офисные, производственные и складские зоны)?

В. Б. - К настоящему моменту в Петербурге сложилось определенное зонирование объектов складской недвижимости. До 70% предложения находится на юге города, прежде всего, вдоль Московского шоссе. Эту локацию обычно предпочитают компании, которые активно работают с Москвой и центральными регионами России.

На севере города расположено около 25% имеющегося предложения. Эту локацию выбирают компании, бизнес которых связан с северными регионами России и странами Скандинавии.

На востоке Петербурга предложение складов минимально. Расположенные здесь площади не пользуются активным спросом, так как это направление сильно перегружено, транспортная ситуация там крайне тяжелая.

Оценив эти три зоны, и учитывая потребности компании МСД, было принято решение строить «Октавиан» на севере Петербурга.

BSN.ru - Ноу-хау, применяемые при реализации проекта «Октавиан»?

В. Б. - На сегодняшний день «Октавиан» – единственный складской комплекс класса А в Петербурге, в котором можно арендовать качественный блок небольшой площади – от    1137 кв.м. «Октавиан» создавался с расчетом на комфортное размещение как крупных, так и мелких  арендаторов. Планировки складских помещений разработаны по принципу «конструктор», чтобы независимо от того, какая площадь потребуется арендатору, каждый блок имел удобную форму и достаточное количество доковых ворот. Кроме того, устройство корпусов позволит арендаторам использовать не только крупнотоннажный, но и малотоннажный транспорт, что важно для компаний, занимающихся мелкой дистрибуцией.

BSN.ru - Будущее складского Петербурга – каким, на ваш взгляд, должно быть «идеальное состояние рынка»? Сколько еще и каких комплексов необходимо, какие районы будут застраиваться особенно активно, какие направления будут особенно востребованы, какой спрос и объем предложения вы считаете идеальным?

В. Б. - Идеальное состояние рынка – это баланс спроса и предложения. Причем предложение должно соответствовать спросу как в технической, так и в коммерческой составляющей.

Новые комплексы будут появляться в уже сложившихся зонах на севере и юге города, в меньшей степени, на востоке.

Мы ожидаем, что в ближайшие годы спрос сместится дальше за КАД. Сейчас зона интереса ограничена 10 км от кольцевой дороги, но в течение ближайших 5 лет спрос может сместиться еще на несколько километров дальше в Ленобласть. Решающую роль в данном случае будут иметь направления развития города. 

 

• Источник: www.bsn.ru