5462 0
Офисный хаос
Противоречивая ситуация на рынке офисной недвижимости ставит в тупик даже экспертов. При стабильном росте вакансии в действующих бизнес-центрах растет и ввод новых площадей.
По данным аналитиков АН «Итака» за два квартала 2014 года были сданы десять бизнес-центров, суммарной арендопригодной офисной площадью 73,8 тыс. кв. м. Аналогичные показатели приводит и Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate - за первые шесть месяцев 2014 года объем введенных офисных площадей составил 72,8 тыс. кв.м, при этом во втором квартале было введено 62,5% от этого объема. Таким образом, совокупное предложение на рынке офисной недвижимости достигло 2 104 тыс. кв.м арендопригодных площадей.
Данные аналитиков East Real чуть скромнее – за это полугодие введено 71,7 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей. При этом совокупное предложение на рынке в компании East Real оценивают уже в 2,58 млн. кв. м. Из шести введенных в этом году бизнес-центров четыре относятся к классу «А», общей суммарной площадью 56 тыс. кв. м, и два – к классу «В», общей площадью 15,7 тыс. кв. м.
Промежуточные итоги
В компании JLL констатируют, объем ввода во втором квартале 2014 года оказался наивысшим среди вторых кварталов, начиная с 2009 года, да и в целом квартальный объем ввода за последние 5 лет уступает лишь вводу в четвертом квартале 2013 года, когда было введено 118 тыс. кв. м.
«В течение второго квартала были введены в эксплуатацию шесть бизнес-центров суммарной арендуемой площадью 73 тыс. кв. м, из них четыре относятся к классу А и два - к классу В – рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. - Крупнейшими новыми объектами являются бизнес-центр «Электро», арендуемой площадью 15,7 тыс. кв. м, полностью арендованный структурами «Газпрома», и бизнес-центр «Лукойл», площадью 18,6 тыс. кв. м (преимущественно для собственных нужд компании «Лукойл», хотя часть площадей сдается в аренду)».
«Большая часть из заявленных к вводу бизнес-центров будет соответствовать классам А/В+. Несмотря на то, что класс С на данный момент занимает существенную долю рынка (27%), в объеме нового предложения он практически отсутствует. В большинстве своем в бизнес-центр класса С реконструируются бывшие заводы и НИИ», - подчеркивает Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака».
Спрос: условия диктует арендатор
По состоянию на второй квартал уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составил 16,4%; для класса В+ 6,9%; для класса В 8,9%; для класса С 4,1%. «Второй квартал 2014 г. характеризовался повышением активности спроса на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в результате чего на конец данного периода отмечается сокращение уровня вакансии, в том числе в классе А – рассуждает Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. - Несмотря на существенные объемы ввода новых площадей в данном сегменте, можно говорить о том, что, в случае хорошей локации и грамотной ценовой политики, рынок готов поглощать предложение».
Уровень вакантных площадей на данный момент - 11,4%. АН «Итака» приводит такие данные: доля свободных офисных помещений в бизнес-центрах классов А, В+, В и С составляет 20,6%, 13,9%, 12,7% и 7,3% соответственно. Высокий уровень вакансии в классе А обусловлен не только выходом крупных объектов в первом полугодии 2014 г., но и перенасыщением рынка офисной недвижимости А-класса в целом. Если сегодня достаточный уровень их заполняемости обеспечивается в рамках переезда московских департаментов «Газпрома», то к 2018 году эти объекты могут опустеть в связи с вводом «Лахта-центра».
По оценке Astera, объем поглощения офисных площадей с апреля по июнь 2014 года составил 87 тыс. кв.м, почти достигнув максимального значения показателя за последние 3 года – 90,7 тыс. кв.м в 4 кв. 2013 г.
В компании East Real насчитали лишь 43 370 кв. м офисных площадей, сданных в аренду по итогам этого полугодия: в классе А было арендовано около 18 270 кв. м (42% от общего объема сделок), в классе В/В+ - 25 100 кв. м (58% от общего объема сделок). Таким образом, считают в East Real, доля свободных площадей в первом полугодии 2014 года существенно не изменилась и составляет 19% в офисных центрах класса А и 7% в офисных центрах класса В. В основном вакантные площади сосредоточены во вновь введенных бизнес-центрах, находящихся на начальном этапе арендной кампании.
По данным аналитиков компании JLL, объем чистого поглощения во втором квартале в бизнес-центрах классов А и В составил 32,1 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2013 года. Однако, обращают внимание, что сравнительно неплохие показатели чистого поглощения во многом обусловлены арендой «Газпромом» всего бизнес-центра «Электро» и вводом большей частью предназначенного для собственных нужд «Лукойла» одноименного бизнес-центра. «Если мы будем рассматривать лишь функционирующие бизнес-центры на начало квартала, то объем чистого поглощения в Классе А оказывается минимальным. – комментирует г-н Фадеев. - Безусловно, такая ситуация объясняется макроэкономической стагнацией, некоторым откладыванием решений по аренде со стороны международных компаний, поэтому можно ожидать оживления на офисном рынке к концу года. Тем не менее, итоговые годовые объемы чистого поглощения в 2014 году окажутся ниже ранее ожидаемых значений, хотя и превысят показатели 2014 года. Мы ожидаем, что по итогам года объем чистого поглощения составит 160-180 тыс. кв. м.».
«Сложившаяся рыночная ситуация благоприятна для арендаторов и заставляет собственников бизнес-центров проявлять гибкость в борьбе за них», уверен Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Ставка
За отчетный квартал, согласно отчетам компания Astera, средневзвешенные арендные ставки снизились в офисах классов A и B+ на 5%, в офисах класса B – на 2,9%. В компании East Real отмечают, в первом полугодии 2014 года уровень арендных ставок существенно не изменился. Арендные ставки в бизнес-центрах класса А находились в диапазоне от 1 500 до 1 700 рублей за кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса В и В+ - в диапазоне от 900 до 1 250 рублей за кв. м в месяц. Данные арендные ставки характерны для большинства предложений, но на рынке действуют бизнес-центры, в которых уровень ставок выходит за пределы указанных диапазонов. Крупные блоки от тысячи кв. м арендуются с дисконтом.
«К концу года возможен некоторый рост арендных ставок. В договорах аренды, как правило, прописывается возможность их повышения в пределах 5-10% (в RUR). Скорее всего, рост останется в пределах годового уровня инфляции», считает г-жа Скаландис. Однако другие эксперты оптимистичный прогноз коллеги не разделяют.
Прогноз: арендаторы в выигрыше
В течение второго полугодия, по данным Astera, запланированы к вводу в эксплуатацию 11 бизнес-центров. В случае реализации заявленных планов, предложение на рынке офисной недвижимости за 2014 год вырастет на 9,2% и составит 2 218,1 тыс. кв.м. В компании JLL считают, что по итогам года в Петербурге будет введено около 220-230 тыс. кв. м офисных площадей, из которых половина относится к классу А. В АН «Итака» прогнозируют, что в ближайшие три года рынок может пополниться еще более чем 500 тысячами офисных «квадратов» за счет ввода 32 анонсированных девелоперами проектов.
Это спровоцирует серьезное усиление конкуренции между существующими и вновь открываемыми офисными центрами. Эксперты АН «Итака» не исключают, что подобное развитие рынка приведет если ни к снижению ставок в классе А до уровня В, то по крайней мере, сохранению их на текущем уровне. Уже сегодня многие арендаторы отдают предпочтение бизнес-центрам классом ниже, но с более удобной локацией.