4621 0
Пора офисных переездов
Октябрь-ноябрь – традиционно горячая пора на рынке офисной недвижимости. Компании грозят арендодателям переездом, требуя более выгодные условия аренды и расширения списка дополнительных услуг.
Спрос на качественные офисные метры стабильно высок, подтверждают эксперты агентства «Итака». Однако большинство арендаторов, оценивая потенциал рынка, стараются проводить переговоры с текущими арендодателями с целью перезаключения договоров на льготных условиях. Сегодня для этого есть все предпосылки.
В течение последних нескольких лет наибольшим спросом у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пользуются помещения 200-300 «квадратов», расположенные в высококачественных бизнес-центрах. 2014 год показал, вне конкуренции помещения с удобной планировкой, готовой отделкой и хорошей локацией. Вкладывать средства в отделку и доведение помещения «до ума» современный арендатор в массе своей не готов. Исключением могут стать лишь крупные энергетические компании, возводящие для собственных нужд новые офисные здания.
Предложение превышает спрос
Во втором квартале спрос на офисные площади размером 200-500 кв.м почти вдвое превысил аналогичные показали прошлого года и составил почти 80% от общего числа заявок, поступивших в компанию ASTERA. Наиболее активными игроками на рынке офисной недвижимости являются малые и средние компании - в среднем до 60 человек в штате. Они и формируют новую для офисного рынка тенденцию оптимизации затрат на офисы одновременно с повышением класса, качества или площади арендуемых помещений. В компании Bright Rich | CORFAC International свидетельствуют, к концу 2013 года доля подобных сделок на рынке доходила до 50%. Эксперты не видят препятствий для повторения подобной ситуации и в текущем году.
Общая площадь офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет сегодня более 4 млн кв. м. За истекшие два квартала 2014-го объем вакантных площадей пополнился еще 200 тыс. кв. м, более половины из которых относятся к классу «А».
Деловой сити
Лидирующую позицию по офисным площадям уже несколько лет занимает Московский район. Его доля в общем объеме предложения составляет порядка 16%. При этом, отмечают в компании JLL, Московский остается также доминирующей локацией по вводу новых площадей. Сегодня в нем расположено 47% бизнес-центров, введенных в эксплуатацию с начала года, и 32% тех комплексов, строительство которых планируется завершить до конца 2014 года. В 2015 году на долю Московского придется около 40% нововведенного предложения. В компании подсчитали, в историческом центре Санкт-Петербурга сосредоточено 50,7% от общего объема функционирующих бизнес-центров.
Не менее востребованными, по мнению экспертов компании East Real, остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном и Петроградском районах. По итогам второго полугодия, согласно прогнозам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на Петроградский и Московский районы которые придется почти две трети в общем объеме нового предложения. По данным ASTERA, территориально спрос на офисные помещения в основном сконцентрирован в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. Более 50% от общего предложения представлена бизнес-центрами класса А и сосредоточена в деловой зоне центра города. Наименьший объем вакантных площадей классов А/В+/В, по данным Bright Rich, зафиксирован в Адмиралтейском районе - 2 614 кв. м.
Продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Уже к 2017 году в Петербурге сформируется несколько наиболее выраженных деловых зон.
Новые формы и форматы
Среди заявленных вводу и строительству бизнес-центров интерес вызывает новый формат – Конгресс-Центры. Основное назначение таких проектов – организация выставок, конференций и презентаций. В их составе также числятся и офисные площади. К таким центрам можно отнести КЦ «Дружба» и «Триколор» и др. Эксперты пророчат, что подобные МФК со временем станут альтернативой закрытым бизнес-центрам и крупным торговым комплексам с развитой досуговой функцией.
Кроме того, в ближайшие два года начнут функционировать не менее пяти крупных объектов. Среди новинок стоит отметить реконструируемое под бизнес-центр историческое здание в Кирпичном переулке – совместный проект компаний Tellus Group и Евроинвест, новый бизнес-центр на Варшавской улице от «Потенциал-Инвест», 16-тиэтажный МФК на Богатырский пр. и эко-центр на месте завода «Мезон».
В связи с растущим уровнем конкуренции, собственники и управляющие бизнес-центров всерьез задумались о формировании «пакетов услуг», включающих, как правило, дополнительные бонусы при заключении контракта, высокую степень готовности помещений, ремонт под арендатора, другие сервисные опции. Несмотря на это, консультанты компании Bright Rich прогнозируют, что уровень ротации арендаторов сохранится стабильно высоким. В условиях складывающегося «рынка арендатора» владельцам бизнес-центров все же придется проявлять большую гибкость также в вопросах цены и условий аренды. Пока поступиться арендной ставкой арендодатель не готов: на сегодняшний день в классе «А» сделки закрываются на уровне 1 300 – 1 500 рублей за кв. м в месяц, в классе «В» - на уровне 900 – 1 000 рублей за кв. м.
Мнения:
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:
Объем ввода офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за I полугодие 2014 г. составил свыше 100 тыс.кв.м ., из которых чуть более половины пришлось на 2-ой квартал. Во 2-ом кв. 2014 г. были введены в эксплуатацию шесть бизнес-центров, представляющих сегменты А, В+ и С и расположенных в Петроградском, Красногвардейском, Кировском, Центральном и Московском р-нах.
По площадям помещений, предлагаемых в аренду, ситуация в целом не изменилась – наиболее часто предложение представлено офисами 20-50 кв.м и 100-500 кв.м. Можно отметить появление офисов более мелкой нарезки в сегменте А. Наряду с распространенным вариантом предложения аренды крупными блоками – вплоть до этажей целиком - во 2 кв. 2014 г. сегмент предлагал арендаторам помещения до 20 кв.м.