609 0
Число компактных квартир в Петербурге стремительно сокращается
Согласно статистике БСН, за последние две недели предложение компактных «единичек» в городском предложении уменьшилось на 13%. При этом число просторных однокомнатных квартир не сократилось.
Аналогичная ситуация наблюдается и по двухкомнатному жилью. Компактных вариантов здесь стало меньше на 11% по сравнению с тем, что было две недели назад, тогда как выбор среди просторных «двушек» остается на прежнем уровне.
Статистика весьма показательна и прекрасно иллюстрируют наблюдения риэлторов-практиков, утверждающих, что граждане за последнее время весьма активно разбирают наиболее бюджетные одно- и двухкомнатные варианты. Примечательно, что по предложению трехкомнатных квартир каких-либо движений пока нет. Число наиболее компактных объектов немного сократилось и здесь, но не настолько явно, чтобы заявлять о выраженной тенденции.
Взять и поделить
Коротко поясним, почему понадобилось это деление на компактные и просторные варианты. По словам риэлторов, вот уже два года как основная масса продаж приходилось на объекты дешевле 5 млн. рублей. Сделки с более дорогими вариантами – единичны, фактически значительный объем предложения никак не участвует в реальном рыночном обороте. Однако эти квартиры из-за своего большого количества серьезно влияют на цены предложения, затрудняя наблюдения за происходящими процессами.
Принятые на рынке способы делить предложения на классы, как правило, чисто формальны и не приводят к новому пониманию. К примеру, классификация предложения по стеновому материалу на кирпичные/панельные/монолитные дома объединяет в один класс очень разные квартиры: так в категорию «кирпич» могут попасть и построенные из этого материала «хрущевки» и современное жилье высокой комфортности.
Плохо отражает реалии рынка и деление по территориальному признаку: в рамках одного района могут предлагаться сильно отличающиеся друг от друга варианты. Как показывают многолетние наблюдения, ценовые колебания в районах обычно вызваны просто случайными отклонениями от средних показателей и ни о чем не говорят.
Поэтому мы предложили новый принцип классификации объектов, разделив квартиры на компактные и просторные. Для однокомнатных квартир «водоразделом» стала площадь 38 кв.м. (объекты меньшего метража попали в категорию «компактных», остальные – в «просторные»). Для «двушек» - 55 кв.м. для «трешек» - 80 кв.м. При таком делении в каждую категорию попала примерно половина каждого типа вариантов.
Первые же недели наблюдения проявили существенное отличие поведения указанных категорий жилья: в них по-разному изменяются объемы имеющегося предложения и средние цены квадратного метра.
Средняя стоимость «компактных» однокомнатных квартир, по данным портала bsn.ru, составила 2,9 млн. рублей или 91 216 руб/кв.м. Сюда попадают квартирки в «кировках», в «хрущевках», в большей части серийной «панели» советского периода, а также наиболее бюджетные варианты в домах последних лет постройки. У «просторных» вариантов этого типа средняя цена – 4,1 млн. рублей или 89 449 руб/кв.м. Здесь представлены наиболее крупные варианты в «сталинках», в «старом фонде», в лучших сериях советского периода (например, 137-я, 600.11), варианты в домах повышенной комфортности последних лет постройки. Эксперты едины во мнении, что продать такие объекты сегодня непросто: покупателей на них куда меньше, чем продавцов. Квартиры подолгу стоят в листингах без движения.
В двухкомнатных квартирах наиболее компактная половина предложения в среднем предлагается по 3,95 млн. рублей, или по 82 129 руб/кв.м., тогда как более просторные варианты «двушек» в среднем оцениваются продавцами в 6,2 млн. руб, или по 87 572 руб/кв.м.
Клиенты в растерянности
Нельзя сказать, что сокращение числа вариантов небольшого метража связано с тем, что на рынок стало поступать меньше подобных объектов. Среди вновь появившихся предложений количество «компактных» и «просторных» вариантов примерно одинаково. Однако первые раскупают заметно быстрее, и общий объем таких квартир (это верно для «единичек» и «двушек») сжимается.
За последнюю неделю средняя цена однокомнатных квартир почти не изменилась. Однако это если говорить в общем. В то же время по компактным вариантам наблюдается рост средней стоимости «квадрата» на 0,5%, тогда как у просторных вариантов зафиксировано снижение на 0,05%.
По словам риэлторов, на рынке последнее время царит неопределенность: некоторые продавцы, не смотря на отсутствие покупателей на их объекты, начинают повышать цены. В начавшийся период валютной нестабильности они боятся остаться с быстро дешевеющими дензнаками на руках. Другие, кто намерен вырученные от продажи деньги вложить в приобретение жилья в строящихся домах, напротив, готовы идти на серьезные уступки.
Одни горожане горят желанием как можно быстрее заключить сделку, другие, напротив, снимают объекты с продажи (причем, иногда уже после того, как на них нашелся покупатель).
Подобная разноголосица объясняется тем, что никто толком не знает, какого развития экономической ситуации ждать, и каждый пытается интерпретировать сигналы с мировых рынков по своему разумению.
Однако общий тренд понемногу вырисовывается: нарастающий дефицит дешевых вариантов до сих пор всегда приводил к общему росту цен. Если, конечно, не произойдет ничего экстраординарного.