747 0
Городское предложение дорожает «краями»
С начала года больше всего поднялись в предложении цены компактных «единичек» и просторных «трешек».
Согласно статистике «Большого сервера недвижимости», за апрель цены предложения на вторичном рынке подросли в среднем на 1,5%, а с начала года прибавка составила 4,5%. Это если считать в рублях. Если в долларах – цифра выйдет чуть больше из-за курсовых изменений американской валюты. По общему мнению профессионалов, рынок последнее время растет довольно планомерно, без рывков. А значит, анализ изменений, произошедших за минувшие четыре месяца этого года, наиболее показательно отражает происходящие тенденции: меньше влияние случайных колебаний величин от месяца к месяцу.
Примечательно, что цены на одно-, двух-, и трехкомнатные квартиры прибавили за это время примерно одинаково: (+4,5%, +4,4%, +4,9% соответственно). Однако внутри этих категорий рост был не ровным. Так «компактные» (меньше 38 кв.м.) единички поднялись в цене за это время на 5,6%, тогда как «просторные» (более указанной величины) подорожали лишь на 3,1%. «Двушки» разного метража вздорожали примерно одинаково. Зато в «трешках» картина иная: здесь больше всего возросла стоимость наиболее просторных объектов (больше 79 кв.м.). С начала года они прибавили 5,7%, тогда как более компактные варианты – лишь 3,8%.
Напомним, для интересов анализа БСН отдельно наблюдает за квартирами большого и малого метража. Первые, в целом, соответствуют менее качественному жилью: «хрущевки», «кировки», тесные панельные серии советского периода и пр. Вторые – это прежде всего дома класса «комфорт» и «бизнес» последних лет постройки, «сталинки», «старый фонд», некоторые наиболее комфортные панельные серии. Деление было проведено таким образом, чтобы в каждую категорию попала примерно половина предложения. Наблюдение за жильем из четырех и более комнат не ведется: таких объектов в городском листинге относительно немного, к тому же они подолгу стоят в базах без движения, а значит, такое предложение довольно плохо отражает происходящие на рынке процессы.
Итого, согласно результатам мониторинга можно отметить, что сильнее всего с начала года подорожали тесные однокомнатные квартирки (+5,6%) и просторные трехкомнатные апартаменты (+5,7%).
Относительно быстрое удорожание компактных «единичек» не является сюрпризом. Оно наблюдалось большую часть 2011 года, но рост интереса к просторному (и комфортному) жилью – это что-то новое. Хотя эксперты и отмечали увеличение числа просмотров дорогих вариантов, однако подтверждения со стороны статистики до сих пор не было.
Характерные изменения происходят в объемах и структуре выставленных вариантов. Предложение довольно быстро наполняется объектами небольшого метража: как «единичками», так и «двушками». Если в начале года отношение между «компактными» и «просторными» однокомнатными квартирами составляло 3:4, то теперь обе категории почти сравнялись в объемах. Схожая ситуация – с «двушками». Напротив, с трехкомнатными вариантами структурных изменений в предложении нет.
Это говорит о том, что опережающий ценовой рост тесных «единичек» подходит к завершению, тогда как «трешки» большого метража продолжат дорожать быстрее средних величин. Конечно, в том случае, если продолжится плавное движение и на рынок не начнут влиять новые факторы.
Опрошенные БСН эксперты, не ждут каких-то скачков и проявления новых тенденций на рынке по крайней мере до сентября. «Разнонаправленные векторы, влияющие на цены, похоже, уравновешивают друг друга. Пока не видно факторов, способных пошатнуть ситуацию», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. «Мне кажется, что до осени ничего на рынке не изменится. Есть такое ощущение, но объяснить, на чем оно основано, не возьмусь», - согласна с коллегой Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон». «Пока просматривается единственная причина, которая может повлиять на изменение ценовой динамики – ускорение инфляции. Впрочем, вряд ли это станет заметно в ближайшие месяцы. Скорее инфляционные процессы проявятся в полную силу лишь в 2013 году», - рассуждает генеральный директор компании «Авентин-Недвижмость» Антон Баранов. (Более подробно с мнениями названных и других экспертов можно ознакомиться в рубриках «мнения» и «прогнозы»).
В настоящее время примерно 40% городского предложения однокомнатных квартир приходится на три «северных» района Петербурга: Приморский, Выборгский, Калининский. При этом на них приходится лишь 28% от общего количества выставленных «двушек» и 32% «трешек». Объяснение таким перекосам видится в весьма активном строительстве, которое все последние годы велось в Приморском и Выборгском районах. «Единички» - идеальный объект для инвестиционных вложений. Теперь, когда дома достроены, эти объекты массово попадают в продажу, и идут уже как «вторичка».
По объему двух-, и трехкомнатных объектов вне конкуренции – исторический центр (Центральный, Василеостровский, Приморский, Адмиралтейский районы). Здесь объекты, по общему мнению специалистов, продаются пока довольно медленно и подолгу занимают строчки в базах данных.