540 0
Динамику задают должники
Согласно статистике «Большого сервера недвижимости», за июль средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,3% в рублях. В конце июля эта величина составляла 93 118 руб., тогда как месяцем ранее – 91 181 руб.
При этом, если посмотреть данные за более длительный период, становится видно, что цена недвижимости не имеет устойчивой тенденции к повышению или к понижению, а колеблется от недели к недели вокруг одних значений.
Примерно та же ситуация, если попытаться оценить стоимость питерских «квадратов» в американской валюте. После того, как ее курс к рублю стабилизировался, естественно, закончились и скачки долларовых цен на жилье.
В отличие от Петербурга, где давно перешли на «рублевый счет», в Москве многие эксперты продолжают считать цены в заокеанской валюте. Согласно данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», за июль здесь цены снизились на 3%. Сегодня столичный метр в среднем стоит $5015. В пересчете выходит около 160 000 рублей (точнее считать бессмысленно из-за ежедневных микродвижений курса доллара), то есть примерно в 1,72 раза дороже, чем в Петербурге.
Как показывают многолетние наблюдения за рынком недвижимости, это соотношение довольно устойчиво сохраняется на протяжении последних 10 лет. Правда, время от времени ненадолго отклоняется то в одну сторону (тогда питерские «квадраты» начинают цениться лишь в полтора раза дешевле московских), то в другую (тогда разрыв вырастает до двукратного).
Как отмечают некоторые эксперты, многие продавцы ожидают, что по осени цены должны пойти в рост и пока придерживают «товар». Профессиональные участники рынка также предполагают, что осеннее оживление активности приведет к незначительному удорожанию «квадратов». Правда, этого мнения разделяют далеко не все. Другие эксперты подчеркивают, что экономических причин для удорожания (в виде роста количества денег на руках у населения или снижения ставок по ипотеке) нет, а без «денежных» составляющих лишь на «психологических факторах» далеко цены не уедут.
За июль существенно изменилось структура предложений, выставленных в базе «Большого сервера недвижимости». Больше стало просторных вариантов (это прежде всего относится к предложениям в новых домах). Показательный пример: число трехкомнатных квартир, площадью более 79 кв. м. увеличилось с 709 до 1077 объектов. За тот же период количество выставленных в продажу компактных вариантов (площадью менее 79 кв. м.) стало лишь незначительно больше: 840 вместо 759. Схожая статистика (хоть и менее выраженная) наблюдается по одно- и двухкомнатным квартирам.
Сегодня в базе портала больше всего «единичек» предлагается в ценовом диапазоне 3-3,5 млн. рублей. Предложение двухкомнатных вариантов равномерно «размазано» по диапазону 3,5-5 млн. рублей, а трехкомнатных – от 5 до 7,5 млн. Есть, конечно, варианты дороже и дешевле указанных крайних планок, однако их относительно немного.
Все более значимым фактором, определяющим ценовой уровень на питерское жилье становится доступность ипотеки (проценты и условия получения кредитов). Причем, на ценах новостроек «ипотечный фактор» сказывается еще заметнее.
«Заемные средства фигурируют практически в любой «цепочке». Как правило, кредитные деньги использует конечный покупатель», - подмечает Елена Дорогова, исполнительный директор агентства «Центр». «Число клиентов с ипотечными кредитами с прошлого года серьезно выросло. Также заметно увеличилось количество покупателей с субсидиями по различным программам», - согласна с коллегой Елена Левенберг, директор агентства «Адвекс-СПб». Сходные наблюдения высказывают и другие риэлторы (более подробно с мнениями специалистов можно ознакомиться в соответствующей рубрике, переход на которую есть на главной страницы BSN.ru).
При этом, согласно статистике Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА), в 2012 году ипотечных кредитов в целом выдается в 1,6 раз больше, чем в 2011 году. Однако число «ипотечных» сделок на вторичном рынке выросло лишь на 20-30%, основной прирост пришелся на новостройки.
Вместе с тем сегодня вторичный рынок стал полностью зависеть от кредитных средств. Раз они встречаются почти в каждой «цепочке» сделок, значит при их отсутствии, вся «цепочка» бы остановилась, пока бы не подобрались другие участники - с «прямыми» деньгами. Правда, это тем более сложно, что на рынке все меньше наблюдается конечных покупателей, имеющих на руках всю сумму. Без них (если предположить, что выдача кредитов в какой-то момент остановится) замрут и все обменные сделки.
«Хотя в последние месяцы ставки по ипотеке подросли, однако в целом по сравнению с прошлым годом ипотека стала доступнее: кредитные организации предлагают сотни различных программ, и каждый заемщик может выбрать ту, которая для него наиболее оптимальна», - говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор».
«Немало ипотечных кредитов берется с целью «расшить» цепочку: то есть вместо того, чтобы собирать сложную схему из встречных покупок граждане берут кредит, покупают желаемую квартиру, переезжают, а потом выставляют прежнюю жилплощадь как «прямую» продажу», - дополняет картину Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.
А в первых числа августа, кстати, пришло сообщение о первой проведенной сделке по «обратной» ипотеке: по которой граждане пожилого возраста получают деньги под залог имеющегося жилья, при этом долг и проценты погашается лишь по смерти заемщика. Как видим, набор схем, в которых используются заемные средства, становится все шире.
Перспективы ценового роста, очевидно, все сильнее становятся привязаны к условиям выдачи ссуд. Снизится кредитный процент – возрастет спрос и цены. Если же банки ужесточат условия, все пойдет в обратную сторону.
Еще одна причина изменения спроса – рост доходов населения. Если больше граждан почувствуют себя финаново более уверенно, количество обращающихся за кредитом еще подрастет. Но пока причин для роста доходов населения не заметно.