1137 0
Жилье опять дешевеет
Осторожные предположения в конце ноября превратились в уверенность: объекты вторичного рынка начали дешеветь. Хотя формально средняя стоимость «квадрата» предложения продолжает подрастать, однако этот рост, увы, лишь кажущийся.
Если посмотреть на недельную динамику цен, можно увидеть попеременно то рост, то снижение. Однако в среднем, утверждает статистика, пока средняя стоимость «квадрата» остается примерно на одном уровне с незначительным «плюсом». Так за осенние месяцы средняя цена квадратного метра, согласно данным БСН, поднялась на 0,3% (по данным на 30 ноября метр в Петербурге стоил в среднем 93 808 рублей, а в последний день лета – 93 482 руб.)
Однако на самом деле жилье подешевело. Как считают среднюю стоимость «квадрата»? Берут все имеющиеся в предложении квартиры и высчитывают среднее значение. Таким образом, если в предложении при стабильных ценах просто возрастет число компактных вариантов (где метры стоят дороже), мы увидим увеличение среднего показателя. Именно это мы и наблюдаем в последние месяцы. За это время серьезно изменилась структура выставленных в продажу вариантов: число небольших квартир в листингах подросло и весьма значительно.
Напомним, для нужд анализа мы отдельно исследуем ситуацию с компактным и просторным жильем. Первые, в целом, соответствуют менее качественным квартирам: «хрущевки», «кировки», тесные панельные серии советского периода и пр. Вторые – это, прежде всего, дома класса «комфорт» и «бизнес» последних лет постройки, «сталинки», «старый фонд», некоторые наиболее комфортные панельные серии. Деление было проведено таким образом, чтобы в каждую категорию попала примерно половина предложения. По однокомнатным квартирам граница, разделяющая две категории - 38 кв.м. По двухкомнатным – 54 кв.м., по трехкомнатным – 79 кв.м.
При этом наиболее показательными остаются наблюдения за однокомнатными квартирами: эти варианты наиболее динамично обращаются на рынке, ситуация в этом сегменте отражает существующие тенденции быстро и наглядно.
Так вот, если год назад (в ноябре 2011 года) число просторных «единичек» превышало число компактных на 20%, к лету 2012 года эти числа сравнялись, а теперь, наоборот, компактных вариантов предлагается на 20% больше, чем просторных. Что показывают эти цифры? На активном рынке компактные варианты (они же наиболее дешевые) не застаиваются в листингах. Когда их число начинает расти, это показатель существенного снижения интереса к недвижимости со стороны потенциальных покупателей и предвестник продолжительного периода стагнации (при котором цены либо надолго останавливаются, либо даже идут вниз).
Впрочем, снижение уже идет: за осенние месяцы компактные «единички», если их рассмотреть в отдельной категории, в среднем подешевели со 102 250 до 101 708 рублей за кв. м. Просторные варианты понизились с 97 605 до 97 453 рублей. Хотя удешевление весьма незначительное, тем не менее, весьма показательно, что это все же снижение, а не рост.
«На рынке царит то ли стабильность, то ли застой. По внешним признакам эти два состояния очень близки – понять, в каком из них мы сегодня находимся, можно будет позже: взглянув на ситуацию с некоторого расстояния» - говорит директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев. Однако судя по цифрам статистики, это все же застой (более подробно мнения этого и других экспертов вы можете найти в разделе «мнения», перейдя с главной страницы bsn.ru).
Динамика цен и соотношения по двухкомнатным квартирам подтверждает предыдущие наблюдения: здесь наблюдаются точно такие же процессы. Год назад число просторных вариантов превышало количество компактных на 37%, в начале этой осени – лишь на 20%, сейчас видим полный паритет. Цены компактных «двушек» понизились за осенние месяцы с 92 187 до 92 161 рублей за «квадрат», просторных – с 96 083 до 95 842 руб.
Сходство процессов подтверждает, что наблюдаемые явления – вовсе не причуды случайности.
Весьма показательно проследить изменения ценовой динамики за последние 12 месяцев (чтобы не перегружать текст цифрами, будем оперировать лишь средней стоимостью квадратного метра, при этом помнить определенную условность этой цифры).
За зиму 2011-2012 годов средняя цена «квадрата» в Питере выросла на 2,9% (согласно статистике «Большого сервера недвижимости»), за весну этого года прибавила 2,4%, летом метры подорожали лишь на 1,3%, осенний показатель +0,3%.
В среднем за 12 месяцев рост составил 7,1%, что примерно соответствует официальному уровню инфляции, однако удорожание было весьма неравномерным, поначалу существенно обгоняя инфляционные процессы, к настоящему моменту оно совсем «выдохлось».
Впрочем, некоторые эксперты вполне оптимистично смотрят на ситуацию на рынке и говорят об оживлении спроса. «Цены на строящуюся недвижимость последнее время росли быстрее, чем на «вторичное» жилье и уже вплотную к нему приблизились. Последнее время также не наблюдается надежных демпинговых предложений от застройщиков», - уверен заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. Правда, большинство коллег не разделяет мнения г-на Спарака и полагают, что напротив, спрос все сильнее смещается в сторону первичного рынка. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются объекты на пригородных территориях из-за низкой цены, не сравнимой со стоимостью вариантов в черте мегаполиса.
Как подтверждает статистика, за последнее время объемы предложения существенно выросли, причем быстрее всего увеличивается доля небольших квартир. В листингах БСН приходит все больше новых объектов. Так за зиму 2011-2012 годов в базу поступило 4140 квартир, весной – 5240 объектов, летом – 5688, осенью – 6680.
Что еще любопытно, количество небольших квартир в предложении быстро растет в периферийных районах города, при этом в центральных районах, напротив, их число сокращается. Если сегодня на четыре центральных района (Василеостровский, Адмиралтейский, Выборгский, Центральный) в базе БСН приходится лишь 153 однокомнатных квартиры (год назад их было 185, то есть на 21% больше). В остальных 9 городских районах сегодня насчитывается 1526 «единичек», тогда как год назад их было всего 979 (на треть меньше).
Актуальное состояние городского предложения таково: больше всего выставлено однокомнатных квартир ценой от 3 до 3,5 млн. рублей. Немного меньше однокомнатных же вариантов от 3,5 до 4 млн. Следом идут двухкомнатные объекты в ценовом диапазоне от 4,5 до 5 млн. рублей, почти столько же «двушек» предлагается в диапазоне 4-4,5 млн. рублей. Трехкомнатные квартиры «размазаны» по большому числу ценовых диапазонов, в каждом из них таких объектов относительно немного. Больше всего «трешек» предлагается в категории от 5,5 до 6 млн. рублей (подробнее см. графики на странице «Аналитика»).