780 0
Как вложиться за чертой
С каждым годом питерские застройщики все активнее перемещаются в пригородную зону. Объемы жилья реализующегося на подступах к мегаполису растут, однако не смотря на увеличивающееся предложение, цены на строящееся жилье здесь поднимаются быстрее, чем в городской черте. Но перспективы частных инвестиций в пригородную жилплощадь вовсе не однозначны.
Согласно данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», лишь 56% из общего объема вышедшего в продажу предложения пришлось на обжитые городские районы. Оставшиеся 44 % - на административно подчиненные Петербургу районы и пригородные областные территории.
В абсолютных цифрах это выглядит следующим образом. Всего за 2012 год на территории Петербурга и пригородной зоны в продажу вышло 212 объектов общей площадью жилья 3, 39 млн кв. м (70 800 квартир).
На обжитые районы Петербурга из этого количества пришлось – 1,9 млн. кв. м (37 240 квартир). На административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга – 350 000 кв.м (7 690 квартир). На пригородных территориях – 1,1 млн. кв.м (25 870 квартир).
При этом во Всеволожском районе области было выведено в продажу чуть более 1 млн. кв. м. жилья, что в разы превосходит соответствующие показатели любого из городских районов. Для сравнения, в Выборгском районе – 356 000 кв. м, в Приморском районе – 283 000 кв. м. Среди лидеров по объемам вывода нового предложения находятся также Пушкинский район и наполовину «пригородный» - Красносельский.
В данный момент на пригородные территории Ленобласти приходится 28% общего предложения петербургской агломерации.
Различные источники приводят разные цифры динамики цен на строительном рынке. Все сходятся в одном: в 2012 году она существенно опережала официальный уровень инфляции и скорость удорожания вторичного рынка. Согласно данным компании НДВ, за 2012 год средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Петербурге выросла на 15%. Другие эксперты приводят более скромные цифры.
Однако большая часть сходится во мнении, что пригородные новостройки подорожали значительнее, чем те, которые расположены в обжитых районах. Согласно данным «Петербургской Недвижимости», в обжитых районах города цены на типовое жилье подросли на 10,9%, а вокруг Петербурга – на 12,8%.
Судя по цифрам, инвестиции в пригородное жилье приносят больше дохода, чем вложения в городские новостройки. Однако перспективы доходности подобных покупок вызывают у экспертов разногласия.
«И в городской черте и в пригородной зоне есть проекты, которые интересны для инвестирования. Однако, пожалуй, пригородное жилье более привлекательно из-за того, что здесь немало домов реализуется по весьма скромным ценам. Я уверена, что через какое-то время стоимость «квадрата» здесь приблизится к городским ценникам, а значит перспективы роста у этих предложений неплохие», - уверена Яна Долотова, аналитик агентства «Итака».
«Я бы пока воздержался рекомендовать своим клиентам пригородные объекты в плане инвестиций», - возражает ей Юрий Сергеев, генеральный директор агентства «Динас», - «Мы не знаем, как рынок будет развиваться дальше. Сейчас рынок на перепутье: если спрос пойдет в пригороды, цены здесь будут расти. Но может случиться и обратное – покупатели поймут, что в этих кварталах жить вовсе не так удобно, как в городе. Инвесторам надо понаблюдать за развитием ситуации».
Эксперты сходятся в мнении, что у пригородных новостроек, где стоимость метра уже сейчас высока, перспектив ценового роста мало. И отмечают высокие риски, связанные с тем, появится или нет в обозримом будущем на этих территориях социальная инфраструктура. Этот пункт целиком зависит от политики властей (городских или областных, в зависимости от того, о каких именно территориях идет речь), а здесь перспективы пока рисуются весьма туманными.
«В социальном плане плотная застройка пригородных земель – это мина замедленного действия. Большая скученность людей, отсутствие или серьезный недостаток социальной инфраструктуры, большая концентрация приезжих и людей с невысокими доходами. Уверен, что мы приближаемся к точке перелома, когда города-спутники перестанут быть интересными для покупателей. Так что заработать на этом жилье можно в ближайшие год-два, на долгую перспективу я бы не советовал вкладываться в это жилье», - полагает директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.
Прямо противоположную точку зрения занимает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. С точки зрения этого эксперта, ситуация будет развиваться прямо противоположным образом, с каждым годом пригороды будут становиться все привлекательнее, поэтому как раз вложения на длительную перспективу здесь принесут наибольшие дивиденды. «Эти земли станут более привлекательными и их статус повысится. Текущие тепы строительства застройщиков определяют невысокую цену продаж: у застройщиков стоит задача продавать много. Когда все будет распродано, заселено и облагорожено, стоимость «квадратов» заметно подрастет» - уверен г-н Пашин. На перспективы социальной инфраструктуры он смотрит оптимистично, утверждая, что город и область сейчас много внимания уделяют этому вопросу. Однако представители риэлтерского сообщества иначе оценивают перспективы развития этих территорий, полагая, что и через десять лет они не сравняются с городскими кварталами по обеспеченности магазинами, детскими садами и поликлиниками. А значит ценовой разрыв никуда не уйдет.