Апарт-Петербург: перспективы

Необходим ли северной столице подобный формат недвижимости? Какова емкость апарт-рынка Петербурга? Что будет с ценами на апартаменты? На эти и другие вопросы BSN.ru ответили аналитики и участники рынка недвижимости.

***

«Строительство апарт-отелей принципиально новая тенденция на рынке. Данный сегмент сейчас активно развивается в Москве, в Петербурге же начинает только зарождаться. На сегодняшний день у нас действует около трех апарт-отелей, самый крупный из них - «Стейбридж Санкт-Петербург», рассчитанный на 183 номера» - говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. «На разных стадиях, от согласования до полной готовности и функционирования, находятся порядка девяти проектов. Как правило, проекты класс «бизнес» и «элит» приобретаются для проживания, в то время как рынок апартаментов более низкой ценовой категории – это преимущественно рынок частных инвестиций», — уточняет Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Согласна с коллегой и Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «в настоящее время в продаже представлено шесть проектов апартаментов. Одной из недавних тенденций в этом направлении стало появление проектов в сегменте масс-маркет, таких как YE’S от «Пионера». Ранее апартаменты предназначались скорее для более состоятельной группы покупателей. Таким, например, является новый проект «Патриот-Нева» (ГК «Интеко») под брендом «Монферран».

 

ОПЫТ НЕБОЛЬШОЙ, НО ЕСТЬ

Значительно доля апартаментов на петербургском рынке вырастет после окончания строительства нескольких многофункциональных комплексов, таких как апарт-отель в составе жилого комплекса Y`ES (ГК «Пионер»), элитный апарт-отель CRYSTAL (Apriori Development Group) и апарт-отель Vertical (NAI Becar).

«Когда мы решили строить не гостиницу, а комплекс апартаментов, мы ориентировались на существующий рынок теневой аренды, а также практически отсутствие объектов для частных инвестиций. Причем не просто жилых зданий, а объектов, которые могут приносить гарантированный постоянный доход, и апарт-отели как раз тот сегмент», — поясняет Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге.

«Группа компаний «Пионер» одной из первых предложила инвесторам совершенно новый для России продукт - специальные доходные программы при приобретении апартаментов в многофункциональном комплексе YE’S – рассказывает Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург». - За счет этих программ частные и институциональные инвесторы получили возможность извлекать стабильный доход без необходимости самостоятельного привлечения арендаторов, общения с агентствами недвижимости и контроля над техническим состоянием и сохранностью своей недвижимости».

 

АПАРТ-ПЕРСПЕКТИВЫ

Несмотря на активный выход новых проектов, эксперты оптимистически относятся к возможному переизбытку предложения в этом сегменте. «Согласно статистике, в США в съемных квартирах проживает до трети населения, в Германии – около половины. Жители западных стран предпочитают снимать, а не покупать жилье в собственность, в большинстве же российских городов доля арендного жилья не превышает 5%. Лишь в Москве и Петербурге достигает 7-8%, что также далеко от западных показателей. Сегодняшний неудовлетворенный спрос на арендное жилье обещает данному сегменту большие перспективы» - подчеркивает Александр Погодин.  «Перспектива апарт-рынка Петербурга, на мой взгляд, велика – уверена Валентина Нагиева, генеральный директор компании  "GFPI" - Greenfiled Property International. - Таких проектов в Питере - единицы. А востребованность высока. Европейский опыт доказал – на Западе апарт-сегмент широко и массово прижился. Инвесторы с радостью приобретают лоты - доходные дома из 10-15 квартир - и держат их как бизнес. У нас масштабы таких проектов другие. Поэтому инвестор и потребитель будет, на мой взгляд, другим».

 

ПОКУПАТЕЛЬ КТО?

Могут ли стать апартаменты альтернативой жилью – мнения экспертов разошлись. «В первую очередь проекты апарт-отелей интересны частным клиентам – рантье, бизнесменам, постоянно бывающим в командировках, а также институциональным инвесторам, в том числе компаниям, которые решили диверсифицировать свой бизнес» -  полагает Александр Погодин. «Согласно законодательству, это коммерческая недвижимость. Но на самом деле апарт-отель – это гибрид жилья и коммерции, который позволил совместить особенности разных форматов», - считает Наталья Скаландис.

«Строительство апарт-отелей является отличной альтернативой реализации жилых объектов в деловых зонах, позволяющей увеличить окупаемость вложений. Но следует понимать, что стоимость апартаментов в доходных домах будет выше среднерыночных показателей в частном секторе, что, безусловно, скажется на спросе для проживания», размышляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Александр Погодин более оптимистичен – «пока этот сегмент рынка только начинает развиваться, и спрос в полной мере не удовлетворен, доходность таких объектов может быть значительно выше, нежели в таких же объектах через несколько лет».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», видит ситуацию по-другому - «в высоком ценовом сегменте невозможность регистрации в помещении практически никак не влияет на принятие решения о покупке. Более того, апартаменты в наиболее интересных местах могут оказаться куда привлекательнее квартир в доме с менее приятным местоположением».

 

АПАРТЫ В ПЕТЕРБУРГЕ - НЕ МАСС-МАРКЕТ

«Что касается апартаментов в сегменте масс-маркет, им, чтобы завоевать покупателей, необходимы существенные преимущества – развивает тему Ольга Трошева. - Для объектов, которые такими эксклюзивными преимуществами обладать не будут, ценовая планка должна быть ниже рыночной. Несколько очевидных минусов апартаментов: в первую очередь, отсутствие статуса жилого помещения и возможности постоянной регистрации. Кроме того, по-прежнему остаются вопросы эксплуатации и начисления коммунальных платежей, в частности, стоимость этих услуг. Однако при наличии грамотной концепции и, самое главное, близости метро, стоимость апартаментов может быть и выше. При этом проект будет нацелен скорее на инвесторов, которые впоследствии будут сдавать свои объекты в аренду».

«Вариант реализации проектов профессиональными компаниями, связанными с гостиничными операторами в престижных локациях центра Санкт-Петербурга, предполагает возможность арендовать помещение, состоящее из нескольких комнат с кухней и полным набором гостиничных услуг. По сути, это современное видение концепции доходного дома. Стоимость аренды в новых комплексах варьируется от 1 200 до 1 500 руб/кв.м в месяц – уверен Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. -Безусловно, услуга краткосрочной аренды под управлением профессионального оператора востребована, и качественные апартаменты городу нужны. В этом сегменте работают такие  компании как SATO, Staybridge, Icecapital Housing Fund. Тем не менее, перспективы продаж такой недвижимости пока неочевидны ввиду небольшого объема предложения и невозможности оформить прописку».

 

 В2В АПАРТАМЕНТЫ

«Основным преимуществом апарт-отелей является наличие единого профессионального  управления, которое позволяет инвесторам получать доход без самостоятельного участия», - комментирует Денис Радзимовскийг. «Среди проектов с жилой функцией на территориях с иным функциональным предназначением доля инвестиционных сделок достигает 70%», - конкретизирует Алексей Гулевский.

«В нашем комплексе апартаментов VERTICAL преобладают инвесторы, потому что они понимают, что расположение на Московском проспекте, удобная транспортная доступность позволят  поддерживать высокую заполняемость без особых проблем – приводит пример Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге. - Что касается портрета покупателей, то это люди, достаточно уверенные в себе, у которых есть стабильный заработок, хорошее финансовое положение. Преимущественно это частные инвесторы, которые хотят уйти от проблем от сдачи квартир на теневом рынке аренды к понятному сегменту – апарт-отелям, где вся работа ложится на плечи управляющей компании».

 

СЮРПРИЗЫ НА ПРАКТИКЕ

«Стоит упомянуть о таком аспекте как банковские ипотечные программы для приобретения апартаментов. Как известно, ипотечные программы для приобретения коммерческой недвижимости - большая редкость, – делится опытом Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург». - Первоначально мы рассчитывали, что апартаменты, которые являются, по сути, коммерческой недвижимостью, будут приобретать инвесторы, располагающие свободными средствами. Но уже в процессе продаж стала очевидной необходимость формирования предложения по ипотечным программам и для этого формата недвижимости. Совместно с банками были разработаны документы, регламентирующие вновь сформированные ипотечные программы. На сегодняшний день ипотечные кредиты для приобретения апартаментов предоставляют пять банков, и список продолжает расширяться».

«Когда мы выводили на рынок услугу управления апарт-отелями, отработанную на Западе, мы постарались учесть положительный опыт работы с коммерческими объектами (в первую очередь – гостиницами), а также тот негатив, который сложился вокруг управления жильем в России – рассуждает о преимуществах апарт-отеля Vertical Наталья Скаландис. - Практически все россияне сталкиваются с проблемой ТСЖ, некачественного оказания услуг, непонимания, за что они платят деньги. В апарт-отелях управляющая компания строит свою работу таким образом, чтобы каждый человек мог контролировать качество услуг, выбирать, что ему нужно, в каком объеме и т.д. В рамках готового бизнеса мы предлагаем инвесторам 3 доходные программы с готовностью корректировок под конкретного покупателя».

 

ПИТЕРСКИЕ ОСОБЕННОСТИ

С какими питерскими особенностями может столкнуться инвестор, на что следует обратить особое внимание при покупке «готового бизнеса»?

«Погодные условия – однозначна Наталья Скаландис. - Петербург – является красивой, но в тоже время серой и совсем не солнечной культурной столицей, привлекающей бизнес-туристов и путешественников. При реализации бизнеса необходимо четко просчитать свою целевую аудиторию, кто будет арендовать апартаменты, в какое время года и т.д. Именно поэтому девелоперы совместно с управляющими компаниями разрабатывают доходные программы, просчитывают все возможные риски, предлагают большое количество сервисов для будущих арендаторов».

 

ВМЕСТО ЭПИЛОГА

«Высокие темпы продаж апартаментов YE’S в Петербурге послужили основанием для решения о тиражировании удачного опыта – рассказывает Александр Погодин. - Следующий подобный проект наша компания реализуется в Москве – в составе многофункционального делового центра на Митинской улице. Сейчас ведется его проектирование». «В целом в России, и в частности в северной столице, сегмент апарт-отелей имеет достаточно большие перспективы для развития. Емкость арендного рынка в Санкт-Петербурге достаточно велика, но, к сожалению, рынок жилой аренды не цивилизован. Безусловно, развитие сегмента доходных домов должно повлиять на текущую ситуацию, но, учитывая объем предложения на вторичном рынке, не сможет переломить ее в ближайшей перспективе» - сокрущается г-н Радзимовский. «В Петербурге изначально существовали доходные дома – отсылает к истории Валентина Нагиева, генеральный директор компании  "GFPI" - Greenfiled Property International. - Это больше питерская история, чем московская. Пока в столице таких проектов больше.  Но, я уверена, у Питера - все впереди!»

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru