2688 0
Новое жилье на «свои»
Собственные средства, ипотека или рассрочка – откуда сегодня берут средства на покупку жилья в новостройке?
На «свои» приобретают жилье комфорт- и бизнес-класса, в сегменте масс-маркет безусловным лидером среди способов оплаты стала ипотека. Однако, как показал опрос экспертов, в ряде случаев ипотека – инструмент не менее удобный и для продавца. Ипотека позволяет быстро продавать большие объемы вводимого жилья.
По данным ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ипотечные сделки составляют 40% в структуре сделок за 2013 год, столько же покупателей со 100%-оплатой и 20% приходится на сделки со схемой рассрочки. В 2014 году, считают в Центре развития проектов, соотношение может незначительно колебаться в ту или другую сторону, но в целом останется на том же уровне. По мнению Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», самой востребованной формой оплаты является платеж полной стоимости квартиры: оплатить покупку квартиры полностью предпочитает половина покупателей (51%). При этом доля ипотечных сделок составляет 28,4%, а число покупателей с рассрочкой лишь 20%.
Лидеры рынка настаивают, ипотека позволяет быстро распродавать квартиры в масштабных комплексах. Характер заключенных в 2013 году компанией «Главстрой-СПб» сделок показал, что покупатели отдают предпочтение покупке новой квартиры при помощи ипотечного кредита, нежели рассрочки. При этом способ оплаты распределился так: 40% - собственные средства, 40% - ипотека и 20% - рассрочка.
«Ипотека сегодня является самой востребованной схемой приобретения недвижимости. Больше 50% сделок на рынке совершается с привлечением ипотечных средств, что отлично демонстрирует сложившуюся ситуацию», констатирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. «Если в начале прошлого года на ипотечные сделки составляли не более 30-40%, то сегодня этот показатель приближается к 70%. Думаю, что такая ситуация сохранится на протяжении всего года», сгущает краски Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС».
Ипотека VS рассрочка
«Согласно нашей статистике, порядка 20% клиентов приобретают квартиру, выплачивая ее стоимость сразу за счет собственных средств. Остальные пользуются рассрочкой от застройщика, либо ипотекой - рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». - Соотношение «рассрочка–ипотека» зависит от степени готовности объекта. Спрос на ипотеку увеличивается в сданных домах, либо находящихся в высокой степени готовности. Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на минимальный срок (до окончания строительства дома), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу».
Впрочем, на рынке до сих пор существуют компании, работающие без ипотеки. «Среди наших покупателей наиболее популярна 100% единовременная оплата. Этот способ позволяет приобрести жилье с существенным - до 20% - дисконтом - говорит Александр Львович, генеральный директор СК "Навис". - Опросы показали, более половины клиентов используют для этого собственные и заемные средства. Но - не ипотечные кредиты. Говоря по-простому, берут в долг. Другие, напротив, заинтересованы в рассрочке. Срок рассрочки зависит от стадии готовности дома, поэтому с рассрочкой чаще приобретают жилье на начальном этапе строительства. Несмотря на то, что на данном этапе компания "Навис" не работает с ипотекой, по строящимся объектам мы отмечает стабильно высокие уровни продаж. Это доказывает, что ипотека - хоть и мощный, но далеко не единственный инструмент купли/продажи недвижимости на современном рынке».
«Также следует учитывать, что 100%-я оплата часто происходит за счет продажи имеющейся недвижимости. У нас в «Золотых ключах» специально для таких клиентов предусмотрена рассрочка «зачётная», позволяющая сначала заключить договор и сделать первый внос, а средства, вырученные от продажи квартиры, принести через 2-3 месяца. И она стала очень популярной», дополняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Масс VS комфорт
Все вышесказанное справедливо для масс-маркета. У покупателей и продавцов дорогого жилья – свои правила игры. «Для покупателей жилья верхнего ценового диапазона ипотека является наименее актуальной, чем для покупателей эконом класса. Однако все же в последнее время доля сделок, совершенных с формой оплаты «ипотека» и «рассрочка», увеличилась с 5% и составляет около 25-30% - считает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. - Данный финансовый инструмент все чаще используют представители высокодоходной аудитории, в частности топ-менеджеры и владельцы бизнеса. Как отмечают наши клиенты, приобретающие элитную недвижимость, привлекать заемные деньги часто гораздо выгоднее, чем изымать средства из собственного бизнеса».
«Другую картину мы наблюдаем в продажах квартир в доме комфорт-класса, который мы строим на улице Передовиков, рядом со станцией метро Ладожская и парком Малиновка. Здесь продажи в ипотеку составляют не более 40%, практически все остальные квартиры приобретаются при 100% оплате», соглашается Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "Мавис".
«При покупке элитных квартир на вторичном рынке преобладает вариант оплаты 100%. В существующей экономической ситуации, приобретая квартиру в объектах нового строительства на начальной стадии, большая часть покупателей предпочитает пользоваться рассрочкой – развивает тему г-жа Попова. - При этом у покупателей элитной жилой недвижимости нет особых предпочтений в размере первоначального взноса и сроков рассрочки. Одним из наиболее важных критериев является стадия строительства. Чем меньше стадия, тем меньше первоначальный взнос и больше срок рассрочки. Как правило, срок рассрочки до конца строительства является оптимальным, при этом первый взнос составляет около 50%. Преимуществом также являются льготные условия предоставляемые банками для владельцев бизнеса и топ-менеджеров. Однако существующий рост процентных ставок, прогнозируемый в текущем году по кредитам, безусловно, будет являться сдерживающим фактором».
Таким образом, доля сделок с использованием ипотечных кредитов будет только расти. Впрочем, и в этом сходятся все эксперты, делать долгосрочный и однозначный прогноз сложно, ведь интерес к ипотеке зависит от ставок и общей экономической ситуации в стране. При снижении уровня доходов населения при сохранении существующих ставок по ипотеке, большинство покупателей, рассматривающих возможность приобретения жилья в кредит, отложат покупку или остановятся на наиболее оптимальных вариантах рассрочки.
Мнения:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
В нашей компании по итогам 2013 года в сегменте масс-маркет наблюдается равное соотношение сделок с привлечением ипотечных кредитов, использованием рассрочки и со 100% оплатой, это иллюстрирует, что в течение года все инструменты были востребованы потребителями. Но в четвертом квартале наметился рост доли договоров по ипотечным кредитам. При сохранении стабильности в экономике можно ожидать такой же активности банков и крупных застройщиков в плане организации совместных программ и формирования привлекательных условий по жилищным кредитам, как в 2013 году.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "МАВИС"
При покупке квартир в наших жилых комплексах, расположенных во Всеволожском районе - "Виктории", "Мечте", "Прогрессе", покупатели в 60-70% случаев выбирают для себя ипотеку. При этом они ценят возможность выбора среди различных программ от ведущих банков, с которыми мы сотрудничаем. Многие покупатели заинтересованы именно в ипотеке Сбербанка или ВТБ, справедливо полагая, что аккредитация компании в этих банках, говорит о ее стабильности и способности пройти самую тщательную проверку. Рассрочкой, которую, мы предоставляем до конца строительства, как правило, пользуются не более 5% покупателей. Остальные клиенты вносят 100% и получают скидки, которые при данном виде оплаты достигают у нас 15%.
В 2014 году, скорее всего, соотношение видов оплаты при покупке квартир у нашей компании не изменится, конечно, при условии отсутствия глобальных изменений в экономике.
Елена Шишулина, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
В среднем в «Золотых ключах» соотношение 100%-й оплаты, рассрочки и ипотеки примерно равное (по 30-35%), но в рамках конкретного проекта оно зависит от стадии (на нулевом цикле чаще пользуются рассрочкой, при покупке готового жилья – ипотекой), удобства финансовых инструментов, которые предлагает девелопер (если рассрочка слишком короткая или значительно удорожает стоимость жилья, она не будет востребована) и т.п. факторов.
Как показало второе полугодие 2013 года, сейчас идёт тенденция к снижению доли 100%-й оплаты, соответственно, увеличивается роль рассрочек и ипотеки.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
В ЖК «Новый Оккервиль» по данным декабря доля сделок с использованием ипотеки по сданной очереди составила 90%, по дому со сроком сдачи 25 декабря 2013 года – 50%, по дому со сроком сдачи в 2015 году – 20%.
Тенденция очевидна: доля ипотеки начинает расти, как только до сдачи дома остается меньше года. Чем ближе к сдаче дома, тем на меньший период рассрочки может рассчитывать клиент. Чем короче рассрочка, тем выше ежемесячные взносы.
Ипотека же позволяет разбить стоимость квартиры на относительно небольшие платежи в течение длительного срока.
Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу ЗАО "Ленстройтрест"
В среднем по нашим объектам у нас примерно следующее соотношение клиентов: 50% воспользовались ипотекой, 25% вложили 100% собственных средств, 25% предпочитают рассрочку. Эти цифры могут слегка изменяться: при появлении спецпредложений по рассрочке (например, снижение первого взноса или уменьшение процентной ставки), при расширении кредитных возможностей (мы стараемся привлекать на объекты как можно больше банков с хорошим выбором программ кредитования), при проведении акций по единовременной оплате.
В 2014 г. мы прогнозируем увеличение ипотеки, т. к. сейчас ведем активные переговоры по расширению банковских предложений для наших объектов в Гатчине, во Всеволожске, в Янино и на Ириновском проспекте. Например, в конце 2013 г. достигнута договоренность о военной ипотеке по ДДУ для ЖК «Лучший выбор» – это почти эксклюзивное предложение в Петербурге!