Инвестиции в аренду

Рынок аренды претерпел за последние годы существенные изменения. С ростом объемов ипотечного кредитования и появлением на рынке аренды большого количества квартир-студий в сданных новостройках, существенно снизились объемы средств, необходимых для инвестирования. Сегодня стать частным инвестором можно, располагая суммой в 200 тысяч руб. Однако далеко не все типы недвижимости гарантируют инвестору стабильный и высокий доход…

Сумма накоплений

Количество приезжающих в Петербург людей неуклонно растет. На сегодняшний день в северной столице, по разным данным, постоянно проживает до 7,5 млн человек, при этом население Петербурга составляет чуть больше 4,8 млн. Соответственно, востребованность жилья в аренду невероятно высока. Наиболее ликвидными с точки зрения инвестиций всегда считались комнаты и однокомнатные квартиры, особенно в центре города или в пешей доступности от станций метро. Гораздо менее востребовано жилье в пригородах и труднодоступных городских районах.

За последние четыре года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры увеличилась почти в 3 раза и на сегодняшний день превышает 20 тыс. руб/мес. Однако выросла и цена продажи-покупки квартиры. Так, цены на комнату начинаются от 800 тысяч рублей, на студию – от 1,5 млн.

 «Теоретически, имея на руках около 200 тысяч рублей для первого взноса, уже можно стать инвестором. Однако в таком случае доходность будет минимальной. Чтобы действительно получать доход от вложений, нужно обладать всей суммой средств, необходимой для покупки квартиры, в Санкт-Петербурге это минимум 1,5 млн рублей», Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН «Итака».

Готовая квартира сразу начинает работать на владельца. Кроме того, при инвестициях во вторичное жилье отсутствуют риски потери средств в случае недостроя или срыва сроков сдачи объекта. Однако доходность подобных вложений низка.

Жизнь на дивиденды

Индекс доходности недвижимости рассчитывается иcходя из учета рыночной стоимости кв. метров и арендных выплат. Также следует учитывать расходы на оплату налога при продаже квартиры, ЖКХ, риэлторские услуги, периодический косметический ремонт и возможные простои. Таким образом, средний срок окупаемости небольшой однокомнатной квартиры составляет сегодня более 10-12 лет.

«Доход от сдачи жилья в аренду зависит от многих факторов – сегмента рынка, объема вложенных средств, типа квартиры, уровня инфляции и т.д. В среднем, годовая доходность сегодня держится на уровне 5-7% - комментирует Алла Казакова. - Максимально востребованы среди нанимателей однокомнатные квартиры эконом-класса. Студии не так популярны, их ежемесячная ставка практически такая же, как у «однушек», а жилая площадь значительно меньше».

Очевидно, что при достижении среднегодового уровня инфляции в 10-11% доход от сдачи квартиры в аренду полностью нивелируется. В долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость сопоставим с размером реальной инфляции, что позволяет говорить о доходности в 5%.

С другой стороны, сдача недвижимости в аренду гарантирует небольшой, но стабильный доход даже в условиях кризиса, когда возрастет поток приезжающих в Петербург в поисках работы. Кроме того, сохраняется возможность в любой момент и в полном объеме (или с прибылью) вернуть себе вложенные в жилье деньги.  

«Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar. - Например, с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры будут стоить дороже. Также можно рассмотреть приобретение небольшой двухкомнатной квартиры в локации, где преимущественно строятся студии и «однушки». Дороже стоят квартиры в домах, где немного квартир на этаже. Существует множество признаков, позволяющих выбрать инвестиционно привлекательное жилье».

Новые форматы недвижимости

Если еще два-три года назад частные и небольшие по объему вложения в коммерческую недвижимость были редкостью, то сегодня перед частным инвестором стоит непростой выбор – вложить средства в жилую, офисную недвижимость или, к примеру, апартаменты.

Апартаменты – новый формат, сочетающий характеристики и функции гостиничной и офисной недвижимости. Таким образом, сегодня можно приобрести в собственность для последующей сдачи в аренду офисное помещение в бизнес-центре класса А, В или С, а также стать совладельцем апарт-отеля.

Рост среднегодовой стоимости аренды юнита в апарт-отеле, по прогнозам экспертов, составит не менее 18%, что существенно выше не только аналогичного показателя в сегменте жилой недвижимости, но и уровня инфляции в стране. «Появление апартаментов пока никак не отразилось на рынке аренды. Доля таких объектов еще слишком мала, пока рано делать какие-либо выводы», предостерегает Алла Казакова, АН «Итака».

Получить подробную консультацию по теме инвестиций в недвижимость вы можете на Форуме «Частные инвестиции в недвижимость. Аренда недвижимости от А до Я», который пройдет в Экспофоруме 8 ноября в 16.00 в зале инвестиционных проектов.

Участие в мероприятии бесплатное.

• Источник: www.bsn.ru