Как купить квартиру по переуступке?

Покупка строящегося жилья через переуступку прав требования (цессию) является одним из распространенных способов приобретения недвижимости на первичном рынке. При сложившихся экономических условиях такой тип сделки может стать еще более популярным.

Резоны продавцов и покупателей

Чаще всего продают квартиру по переуступке инвесторы (как физические, так и юридические лица), которые стремятся заработать на разнице цен, ведь стоимость квадратного метра растет по мере строительства дома. По данным «Единого Центра Переуступок», с начала строительства к моменту переуступки цена на объект в среднем вырастает на 30-35%. В декабре прошлого года на волне ажиотажного спроса многие граждане вложили средства в недвижимость, и теперь на рынке можно ожидать появления инвесторов, которые захотят реализовать приобретенные объекты. Количество продавцов по переуступке может вырасти и за счет граждан, не имеющих возможность выплачивать деньги по договору или тех, у кого изменились жилищные потребности, поскольку переуступка дает возможность вернуть деньги без штрафных санкций от застройщика. Потенциальными продавцами могут быть и граждане, которые опасаются, что застройщик не закончит проект вовремя, и пытаются перенести риск невыполнения обязательств на третьих лиц.

В кризисное время на рынке набирают популярность бартерные схемы расчета с подрядчиками, поэтому переуступка может быть интересна и для юридических лиц (подрядчиков, поставщиков материалов), с которыми застройщик рассчитывается квартирами. Еще одним фактором, стимулирующим развитие договоров по переуступке является изменение налогового законодательства – с 1 января 2016 года с 3 до 5 лет увеличится минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налога.

Для потенциальных покупателей переуступка привлекательна возможностью приобрести жилье в доме с высокой степенью готовности, где зачастую все квартиры раскуплены, к тому же сделать это по цене более выгодной, чем предлагаемая застройщиком.

«Скидки зависят от нескольких факторов: срочность продажи, популярность объекта, наличие аналогичных квартир у застройщика и т.д. По нашей статистике, в среднем выгода от покупки составляет 150-250 тысяч рублей по сравнению с ценами застройщика. Но можно «поймать» варианты со скидкой 500 и даже 800 тысяч.  А бывают ситуации, когда квартира уже на высоком этапе строительства продается практически за ту же цену, за которую приобреталась еще на начальном этапе», - рассказывает генеральный директор BPI Group и «Единого Центра Переуступок»  Александр Чумак.

Заключение договора: порядок действий

Приобрести по переуступке можно объекты, которые строятся и по договору долевого участия, и по схеме ЖСК. Уступка дольщиком прав требования по договору долевого участия (ДДУ) возможна только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступку можно осуществить с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.

Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти подготовила пошаговое руководство к действию для тех, кто планирует заключить договор переуступки прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

1)      Изучите содержание ДДУ и дополнительных соглашений, условия уступки. Проверьте разрешительную и проектную документацию интересующего объекта, выясните возможные причины уступки, изучите финансовое состояние застройщика и ход строительства.

2)      Проверьте размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору, посмотрите акт сверки взаимных расчетов, поскольку покупатель (цессионарий) получает все права и обязанности предыдущего дольщика (цедента) в тех же объемах.

3)      Проверьте содержание договора уступки. В договоре должен быть указан договор, по которому уступается право, содержание уступаемого права, сроки и цена уступки, документы, которые необходимо передать лицу, приобретающему право требования, и иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре.

4)      Согласуйте, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получите согласие на перевод долга. В теории договор переуступки может быть двусторонним, то есть заключаться между цедентом и цессионарием. На практике в большинстве ДДУ есть пункт о необходимости согласования переуступки с застройщиком. Без письменного согласия застройщика (или заключения трехстороннего договора) не обойтись, если цедент еще не заплатил всю сумму по договору, и уступка совершается одновременно с переводом долга. Как правило, комиссия, взимаемая застройщиком, за согласование договора о переуступке составляет 1-5 % от стоимости объекта, расходы ложатся на плечи покупателей или, по соглашению, делятся между сторонами.

5)      Подпишите договор. В договоре должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя. Если продавец или покупатель состоят в браке, то для совершения сделок с недвижимостью им необходимо нотариально заверенное согласие супруга. В договоре указывается, что цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору, а покупатель берет на себя обязательства в указанный срок заплатить обозначенную в договоре сумму за переуступленные права.

6)      После подписания договора сдайте пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра. Со списком необходимых документов можно ознакомиться на странице: http://to78.rosreestr.ru/registr/doc/suptddu

7)      После регистрации договора нужно оплатить договор, подписать акт приема–передачи документов и направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав.

 

Особенности переуступки пая в ЖСК

Переуступить можно не только право требования по договору долевого участия, но и пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (у продавца должна быть соответствующая справка). Однако после подписания договора уступки покупатель не становится членом ЖСК автоматически.

«Статья 212 ЖК РФ установлены императивные правила вступления в ЖСК (в частности, возраст пайщика должен быть не менее 16 лет), подается заявление в правление ЖСК, после чего решение о принятии в члены утверждается общим собранием-конференцией кооператива, и с момента оплаты вступительного взноса, при положительном решении, лицо становится членом ЖСК. Из указанного можно сделать вывод, что при заключении договора уступки у претендента нет никаких гарантий включения в члены ЖСК. По этой причине необходимо до момента оплаты денег по уступке получить одобрение правления и конференции ЖСК о принятии в члены кооператива – это даст определенные гарантии при подаче заявки на включение в члены кооператива», -  отмечает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Чтобы обезопасить себя, следует включить в договор пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК или производить расчет после получения согласия правления или общего собрания ЖСК. При оформлении договора уступки застройщики проектов, реализуемых по схеме ЖСК, также могут взимать компенсацию за подготовку документов и различные взносы, обязательные для вступления в кооператив. После подписания договора пакет документов, подтверждающий право пайщика на получения жилья, регистрируется в управлении Росреестра.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая