Что ждет новостройки в 2016 году?

2015 год был непростым для строительных компаний – в начале года продажи жилья практически остановились из-за повышения ставок по кредитам, и только благодаря программе субсидирования ипотеки удалось избежать сильного спада и вернуть спрос на уровень, сопоставимый с показателями 2013 года. Во второй половине года у ряда застройщиков возникли проблемы со страхованием объектов и регистрацией договоров в Росреестре из-за ужесточения требований к страховым компаниям. Девелоперы считают, что и следующий год будет непростым – увеличения спроса не ожидается, при этом себестоимость строительства будет расти, а цены на недвижимость останутся стабильными.

Субсидирование ипотеки продолжится?

Программа субсидирования процентной ставки по ипотеке была запущена 1 марта этого года и рассчитана до 1 марта 2016 года. Во время старта программы ключевая ставка Центробанка составляла 15%, и льготная ставка в рамках программы равнялась 13%. После снижения ключевой ставки льготная ставка также снизилась и теперь колеблется на уровне 11-12% в зависимости от банка и объекта, на покупку которого клиент хочет получить кредит.

Участники рынка отмечают, что программа субсидирования ипотеки смогла стимулировать спрос на жилье и поддержать строительную отрасль.

«Программа государственной поддержки ипотеки на долевое строительство выступила своеобразным инструментом снижения ключевой ставки в отдельно взятом секторе экономики. При этом на рынке недвижимости не было отмечено роста цен на квадратный метр, таким образом, строительный блок выполнил план по сведению инфляции к нулю», - считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

По мнению эксперта, в следующем году программа субсидирования ипотеки не будет продлена только в случае, если в ходе естественных экономических процессов будет снижена ключевая ставка Центробанка (это позволит снизить и базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных ставок или ниже). В то же время дальнейшее снижение ключевой ставки, которая сейчас равняется 11%, маловероятно. Уже в ноябре Минфин и Минстрой начали рассматривать возможность продления программы субсидирования ипотеки до конца 2016 года. В связи с тем, что программа пользуется популярностью, Министерство финансов недавно увеличило ряду банков лимиты выдачи ипотеки, и объем распределенных лимитов достиг 600,66 млрд рублей. До марта следующего года по программе планируется выдать 700 млрд рублей.

Если же программа субсидирования не будет продлена, по мнению генерального директора ГК  Normann Николая Копытина, застройщики быстро предложат покупателям альтернативу – долговременную рассрочку или специальные акции с банками-партнерами.

Моратория на страхование не предвидится

С октября 2015 года были ужесточены требования к страховым компаниям. Из 19 компаний, оказавшихся в списке Центробанка, страховать застройщиков оказались готовы лишь  3-4 компании. Это поставило большинство компаний перед выбором – ожидать решения страховых компаний из списка или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). В итоге у большинства застройщиков до прояснения ситуации и получения страхового полиса приостановилась регистрация договоров в Росреестре. Десятки застройщиков поставили свои подписи под открытым письмом правительству с просьбой о моратории на новые правила страхования для того, чтобы устранить недоработки в предложенной системе, однако ответа не последовало.

Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, директор представительства НО «ОВС застройщиков» по Санкт-Петербургу и Ленобласти Олег Бритов на Рождественском саммите отметил, что моратория на новых правила страхования ожидать не приходится, и застройщикам нужно адаптироваться к работе в существующих условиях. При этом, по наблюдению эксперта, после вступления в силу новых норм премии страховых компаний выросли в среднем с 0,2 до 1,7%. В Обществе взаимного страхования ставки колеблются от 0,8:% до 1,5%. Таким образом, новые нормы влекут увеличение расходов застройщиков, при этом многие девелоперы сомневаются в том, что в случае реальных банкротств строительных компаний новые механизмы страхования сработают эффективно.

В следующем году застройщики также ожидают законодательных нововведений – в Госдуму внесен законопроект, согласно которому с марта 2016 года предполагается ввести дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. С 1 июля 2016 года по законопроекту планируется создать общедоступный единый реестр застройщиков, а с 1 июля 2017 года – расширить цели использования денежных средств дольщиков, включить в них возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках реализуемых проектов по строительству жилья при условии безвозмездной передачи таких объектов в государственную или муниципальную собственность.

Роста цен не будет?

По подсчетам аналитиков компании E3  Investment, по итогам 2015 года количество сделок по приобретению квартир в новостройках сократилось на 40-45% по отношению к предыдущему году. Если бы не программа субсидирования ипотеки, падение было бы еще большим. Благодаря субсидированию результаты продаж, по прогнозам участников рынка, будут сопоставимы с показателями вполне благополучного, но не ажиотажного 2013 года. Тем не менее, в следующем году застройщики ожидают дальнейшего падения спроса.

«Ожидать оживления спроса не стоит, по крайней мере в течение ближайших полутора – двух лет. Спрос на недвижимость падает под давлением сокращающихся доходов населения, и значительного их повышения в ближайшие годы ожидать не приходится. При текущей динамике цен на нефть и прогнозах ее стоимости на следующий год на уровне 45-55$ за баррель, рублевые цены на рынке новостроек покажут нулевую динамику или слабый рост на уровне до двух раз ниже уровня инфляции. Объем сделок с недвижимостью вряд ли превысит показатели 2015 года», - прогнозирует генеральный директор компании E3 Investment Игорь Петров.

Генеральный директор компании «О2 Недвижимость» Елена Беседина также считает, что в ближайшее время падение спроса будет продолжаться. При этом застройщики вряд ли будут снижать цены на жилье, однако предложат покупателям гибкие условия. По данным аналитиков компании, себестоимость строительства для проектов массового спроса выросла на 8-10%, особенно заметна коррекция цен в проектах на стадии фундамента - за последний месяц стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 5-7%.

Повышение себестоимости проектов не позволит строительным компаниям значительно снижать цены, но можно предположить, что в локациях, где строится много жилья и конкуренция высока, застройщики будут предлагать акции и другие выгодные условия.

«Средние цены будут плавно корректироваться вверх в пределах инфляции. Более значительному росту препятствует высокая конкуренция, а снижение также невозможно из-за повышения себестоимости строительства. При этом интерес покупателей будет сосредоточен на наиболее компактных типах квартир», - полагает генеральный директор компании «Полис Групп» Иван Романов.

По прогнозам генерального директора компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, в следующем году низкий уровень доступа к дешевым деньгам и сохранение текущего уровня ставок будут ограничивать возможности для коммерческого и жилого девелопмента. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева также полагает, что в случае стабильной экономической ситуации объем ввода новых проектов в 2016 году окажется меньше, чем в предыдущем.

«В случае относительной стабильности объем спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области в следующем году останется на уровне 2015 года. То есть объем продаж составит порядка 800-1000 кв.м строящегося жилья в квартал. Думаю, что средний диапазон цены сделки также останется на прежнем уровне – от 1,5 до 3,5 млн. руб. Объем вывода новых проектов на рынок будет чуть меньше, чем в 2015 году. При этом выйдет ряд новых крупных интересных проектов как в городе – на Ржевке, на Октябрьской набережной, в Московском и в Пушкинском районах, так и в области – в Новосаратовке, в Порошкино и других. А также на рынок будут выходить новые очереди тех проектов, которые сегодня уже находятся в реализации. Что касается средних цен, то вряд ли можно будет увидеть серьезный рост этого показателя в будущем году. При этом стоимость жилья в отдельных популярных локациях может расти», - предполагает Ольга Трошева. 

Руководитель аналитического отдела компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов считает, что в случае дальнейшего сокращения реальных доходов граждан в 2016 году в Петербурге на рынок будут выведены всего около 2,5 млн кв. нового жилья, бюджет покупки будет сокращаться за счет переориентации покупателей на квартиры меньшей площади и с более низкой стоимостью.

Сбудутся ли прогнозы экспертов, покажет следующий год, который обещает быть таким же сложным и интересным, как и уходящий 2015-й.  

• Автор: Ксения Быстрицкая