Нужен ли риэлтор для сделок на вторичном рынке?

На вторичном рынке часто можно встретить продавцов и покупателей, которые стремятся найти вторую сторону сделки без посредников и ориентируются только на объявления от частных лиц. Находятся и те, кто намерен провести всю сделку без участия агентов. Какие же из этапов сделки на вторичном рынке под силу непрофессионалу, а что лучше поручить специалистам?

 

Цена вопроса

Если на первичном рынке услуги риэлтора, который помогает покупателю выбрать и приобрести квартиру, оплачивает застройщик, то на вторичном продавец или покупатель платит риэлтору комиссионные сам. Во многих петербургских агентствах недвижимости есть несколько стандартных пакетов услуг, предлагаемых клиентам. Расширенный пакет включает в себя проведение сделки «под ключ», начиная от оценки и рекламной кампании объекта (для продавца) или поиском подходящего варианта (для покупателя) и заканчивая регистрацией перехода права и передачей объекта при продаже или покупке. Клиенты также могут заказать только оформление сделки, если продавец и покупатель уже нашли друг друга и обо всем договорились.

Комиссия, которая выплачивается за услуги риэлтора, чаще всего рассчитывается на основе стоимости объекта, также важно, какие именно услуги оказываются клиенту. Директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр рассказывает, что самым простым и дешевым (1-2% от стоимости объекта) вариантом является сопровождение сделки по приобретению стандартного объекта (без ипотеки, субсидии или материнского капитала). Более сложный и затратный вариант для клиента – продажа со встречной покупкой (3-4% от стоимости продажи + 1-2% от стоимости покупки). Самым сложным вариантом считается продажа из-под залога какого-либо банка с невыплаченной большой суммой кредита. В этом случае процент комиссии зависит от уточняющих условий и суммы сделки.

В агентстве «Невский простор» при продаже квартиры размер комиссии также вычисляется в процентах от стоимости объекта, при покупке чаще всего договариваются о фиксированной стоимости комиссии до начала сделки (в среднем около 80-120 тысяч при покупке стандартной квартиры). Возможен и комбинированный расчет: проценты плюс фиксированная сумма, которая может зависеть от срока работы по договору.

В агентстве недвижимости «Итака» размер комиссии зависит от стоимости объекта, но может варьироваться в зависимости от сложности сделки. Стоит отметить, что во всех упомянутых агентствах риэлторы получают вознаграждения по конечному результату – после завершения сделки и подписания клиентом акта о проделанной работе.

Предполагается, что услуги риэлтора оплачивает тот, кто в них заинтересован, но в ряде случаев продавец и покупатель могут договориться о том, чтобы оплачивать услуги специалиста совместно. Такой вариант может быть актуальным, если стороны уже договорились о цене и доверяют друг другу. 

 

Особые случаи

Каждая сделка на вторичном рынке состоит из нескольких крупных этапов – предпродажной подготовки, рекламы объекта, проведения показов и переговоров, проверки документов и непосредственно подписания договора. Даже если покупателю и продавцу удалось найти друг друга и договориться о цене (то есть миновать первые три этапа) без риэлтора, в дальнейшем они вряд ли смогут обойтись без помощи профессионалов. Ведь после нахождения второй стороны сделки необходимо совершить еще несколько важных действий, среди которых сбор необходимых для продажи документов (если клиент – продавец), проверка документов и юридической чистоты объекта (если клиент – покупатель), составление и подписание договора купли-продажи, контроль расчетов по сделке, регистрация прав собственности в Росреестре.

По наблюдениям риэлторов, именно на этапе сбора и проверки документов всплывают особенности, которые могут осложнить проведение сделки. К примеру, если клиент покупает квартиру, в которой проживают несовершеннолетние, необходимо сделать запрос в органы опеки, если квартиру продает юридическое лицо – проверить, не является ли оно банкротом и не собирается ли им быть и др. Кроме того, квартира может продаваться из-под залога банка с невыплаченным кредитом. Клиентам зачатую сложно разобраться в подобных нюансах без посторонней помощи. К тому же большинство сделок вторичном рынке проходят по цепочке, и у продавцов и покупателей может возникнуть конфликт интересов.

«Считается, что для покупателя – главное, найти объект, а для продавца – найти покупателя. Увы, множество сделок разваливается на этапе, когда эти условия выполнены. Причина в том, что усложнились условия проведения сделок, условия выплаты банками кредитов, условия хранения денежных средств, обоснования условий договоров купли-продажи и так далее. До сих пор 80% сделок на рынке Санкт-Петербурга – это встречные покупки. А у тех тоже могут быть свои встречные покупки. В итоге выстраиваются цепочки с разными, часто прямо противоположными интересами. Вытащить такую цепь сделок может только профессиональный риэлтор или риэлторы», – делится мнением директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Специалисты рынка полагают, что без рисков самостоятельно потенциальные покупатели жилья могут попробовать найти вторую сторону сделки, но подписывать любые документы и проводить расчеты нужно только под наблюдением специалиста. Продавцам же серьезная помощь риэлторов может понадобиться уже на этапе предпродажной подготовки – важно грамотно оценить стоимость продаваемого объекта (чтобы не продешевить, но при этом продать объект оперативно), а также подготовить необходимый пакет документов.

«Если у покупателя есть время, то он может самостоятельно заниматься поиском объектов и их просмотрами. Но чего категорически делать нельзя, так это подписывать любые документы. Даже «безденежные». А тем более платить какие-либо средства, поскольку есть большая вероятность их потерять. Для подобных действий нужна помощь профессионала. А вот продавцам жилья советую самостоятельно вообще ничего не делать, чтобы не наломать дров. Любые непрофессиональные действия могут отразиться на стоимости объекта, времени продажи и на проведении сделки на невыгодных условиях», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

 

Риэлтор или юрист?

Некоторые продавцы и покупатели на вторичном рынке перед проведением сделки задаются вопросом, к кому лучше обратиться – к риэлтору или к юристу, опасаясь, что риэлтор не сможет грамотно проконсультировать по ряду правовых вопросов.

Александр Гиновкер поясняет, что грамотные и опытные риэлторы, как правило, сильны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, но если возникает необходимость в более глубоких знаниях, агентство может привлечь юриста. Юрист, разбирающийся в сопровождении сделок с недвижимостью, может проверить документы на объект и проконсультировать о порядке оформления сделки, но риэлтор способен подойти к решению задачи по сопровождению сделки более комплексно.

«В отличие от риэлтора, юрист не выполнит комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с предпродажной подготовкой и рекламой. Кроме того, юрист не станет проводить переговоры и показы, торговаться, отстаивать интересы клиента в тех вопросах, которые требуют живого общения и создания договоренностей. Фактически, юрист может только проверить документы по объекту, дать консультацию по налоговым вопросам и порядку нотариального оформления сделки. Риэлтор же сделает куда больше, сэкономив время, силы и нервы клиента», – отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова.

Таким образом, специалисты рынка сходятся во мнении, что помощь риэлтора при проведении сделки на вторичном рынке необходима, если клиент хочет выгодно продать/купить объект, обезопасить себя от потери денег и прочих неприятностей, а также сэкономить время. При этом важно внимательно подойти к выбору агентства недвижимости – узнать, как долго агентство работает на рынке, состоит ли оно в профессиональных объединениях, проходят ли риэлторы аттестацию, изучить отзывы и сравнить условия по размеру комиссионных и порядку их выплаты. Добросовестно работающие на рынке агентства дорожат своей репутацией, поэтому зачастую предусматривают выплату комиссионных уже после завершения сделки, а в случае возникновения претензий со стороны клиента пытаются разобраться в ситуации и найти компромисс.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая