Как выбрать идеальный жилой комплекс?

У каждого покупателя свои требования и пожелания к жилому комплексу и квартире, которую он собирается приобрести. Эксперты конкурса «Доверие потребителя», которые ежегодно участвуют в объезде жилых комплексов, рассказали, на что стоит обращать внимание при выборе комплекса.

 

Важность деталей 

Жилые комплексы эконом и комфорт классов, а также бизнес и элит классов в Санкт-Петербурге начали оценивать в рамках конкурса «Доверие потребителя» с 2013 года. С 2015 года в конкурсе появилась номинация «Лучший реализованный проект жилого комплекса эконом и комфорт классов в Ленинградской области». В конкурсе могут участвовать жилые комплексы, строительство которых завершено в течение предыдущих двух лет. В каждой из номинаций в финал проходят по три жилых комплекса, которые получают наибольшее количество голосов в ходе интернет-голосования, и каждую осень эксперты посещают 9 объектов. 

До проведения объездов финалисты заполняют подробные анкеты, где указывают ключевые характеристики жилых комплексов. Во время посещения комплексов и общения с представителями компаний эксперты сравнивают данные из анкет с реальным положением дел, оценивая множество пунктов – от транспортной доступности до благоустройства территории.

«Члены Экспертного совета изучают транспортную доступность жилого комплекса, его окружение, уровень безопасности для проживающих в нем граждан. Не менее важны качество строительства, благоустройство территории, инженерное обеспечение зданий, наличие достаточного количества парковочных мест, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, спортивных сооружений. Особое внимание уделяется тому, насколько эффективна и направлена на удовлетворение запросов жителей комплекса работа управляющей компании», - рассказывает сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский.

Отдельных баллов по итогам объездов жилых комплексов не ставится, однако впечатление, произведенное жилым комплексом на экспертов, находит отражение в обсуждениях и в оценках, выставляемых на третьем этапе конкурса – Экспертном совете. Члены Экспертного совета делятся мнением об объездах, изучают сравнительные таблицы жилых комплексов, смотрят презентации представителей компаний и задают вопросы. По итогам заседания совета каждый эксперт в анкете указывает, на какое место в каждой номинации он бы поставил конкретный комплекс. Побеждают комплексы, набравшие наибольшее количество первых мест.

 

Советы для посещения стройплощадки

Эксперты конкурса «Доверие потребителя» посещают уже сданные комплексы, но часто покупатели приобретают квартиры в комплексах, в которых сданы только несколько очередей или вовсе построено всего несколько этажей. На что обращать внимание в таких случаях, мы попросили рассказать экспертов конкурса.

 

Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:

- Я бы посоветовал обратить особое внимание на соблюдение застройщиком графика строительства, сопоставив его со сроком ввода объекта в эксплуатацию, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство, а также со сроком аренды земельного участка (если он находится не в собственности застройщика). Надо внимательно изучить все изменения, внесенные в проектную декларацию и сопоставить их с текстом предлагаемого вам договора. Также необходимо выяснить, есть ли у застройщика судебные споры с органами исполнительной власти, подрядчиками, участниками долевого строительства, сложности с подключением к инженерным сетям, большое количество штрафов, выписанных застройщику надзорными органами и пр.

 

Константин Пороцкий, сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза Строителей:

- Необходимо обратить внимание на оснащенность жилого комплекса тем, что окружает нас в повседневной жизни (посмотреть, предусмотрены ли в проекте детские площадки, как оборудованы места общего пользования, сколько машино-мест запланировано в паркинге и др.). Также важно узнать, предусмотрено ли в комплексе наличие консьержа, закрытой и охраняемой территории. Далее следует узнать, имеются ли в составе комплекса или поблизости магазины, бытовые услуги, фитнес-центры, детские сады, школы, поликлиники, больницы.

После оценки инфраструктуры и местоположения стоит обратить внимание на качество строительства. Здесь простому человеку разобраться нелегко, однако можно сделать предварительный осмотр - обратить внимание на стены, материалы отделки, работу лифтов, окон и дверей.

Наконец, если комплекс или его очереди уже введены в эксплуатацию, нужно посмотреть, в каком состоянии содержится жилой комплекс, как обслуживается - обратить внимание на чистоту содержания мест общего пользования, фасадов и остекления, благоустройство территории. 

 

Ольга Романова, руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости»:

- Во время посещения строительной площадки нужно первую очередь посмотреть на количество рабочих и активность на стройплощадке. Узнать, когда вообще началась стройка конкретно этого корпуса или дома - как известно, многие долгострои выглядят «почти готовыми», и это может ввести в заблуждение. Если первые очереди сданы, то хорошо бы «поймать» их жителя и расспросить, как ему живется, с какими проблемами он сталкивается.

 

Валентина Нагиева, генеральный директор портала «Большой сервер недвижимости» (BSN.ru):

- При посещении жилого комплекса строит обратить внимание на транспортную инфраструктуру, въезд на территорию объекта, узнать, будет ли закрыта и свободна от автомобилей территория комплекса. Также важна визуальная составляющая (оформление фасадов, качество строительства) и инфраструктура двора (наличие детских площадок, ландшафтный дизайн). Если комплекс или часть его очередей уже сданы, то стоит задать управляющей компании вопросы о ее работе.  К примеру, некоторые управляющие компании предлагают жильцам бонусные программы, и это большой плюс при принятии решения.

 

 Советы для проверки застройщика

Вне зависимости от того, находится комплекс на этапе котлована или на завершающей стадии строительства, необходимо внимательно ознакомиться с документами на объект и проверить надежность застройщика. Эксперты рассказали, на что именно обратить внимание.

 

Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:

 – Начинать в любом случае нужно «от печки» - наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором строится жилой дом, и разрешения на строительство. С 2017 года серьезно расширены требования к содержанию проектной декларации, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте. Я бы рекомендовал внимательно изучить информацию о самом застройщике и проекте строительства, которая содержится в проектной декларации. Это информация об объектах, реализованных застройщиком за последние 3 года, финансовые результаты текущего года, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (для проектов, первый договор по которым заключен после 1 января 2017 года), информация о самом доме, в том числе о элементах благоустройства территории и подключении дома к инженерным сетям, примерный график строительства, а также данные о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

С января 2017 года застройщик обязан опубликовать на своем сайте проект предлагаемого договора участия в долевом строительстве. Его нужно внимательно изучить, а лучше - показать юристу, специализирующемуся в этой области.

Очень много информации о застройщике можно подчерпнуть на сайте Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Не помешает прийти лично в Управление контроля и надзора в области долевого строительства и уточнить последние сведения о строящемся объекте и строительной компании. Будет не лишним заглянуть на сайт Арбитражного суда и выяснить наличие у застройщика судебных споров.

 

Константин Пороцкий, сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза Строителей:

– В первую очередь нужно проверить наличие всех разрешительных документов - уставных документов компании, разрешения на строительство, проектной декларации и др. Посмотреть, каким из способов застройщик обеспечивает свою ответственность по договору, в случае если это страховая компания, проверить наличие этой страховой компании в реестре Центрального Банка РФ.

Также важна репутационная составляющая – следует узнать, какие объекты ранее строил застройщик, были ли нарушения сроков и срывы ввода в эксплуатацию, как застройщик взаимодействует с органами государственной власти в части отчетности и с дольщиками (были ли у него штрафы, предписания, приостановки деятельности). Сравните стоимость жилья в выбранной категории с похожими предложениями на рынке – если стоимость отличается от рыночной на величину более 20%, это повод задуматься о надежности застройщика.

Если вы уже определились с объектом, ориентиром могут послужить показатели скорости строительства – готовность объекта в процентах приблизительно поможет понять, успевает ли застройщик сдать дом в заявленный срок. Также следует обратить внимание на финансовые показатели баланса компании.

Все эти данные нужно рассматривать в комплексе. Лучше не рисковать и не экономить на полноценном экспертном сопровождении на каждом этапе, от выбора объекта и проверки застройщика до подписания договора и приемки готовой квартиры. 

 

Ольга Романова, руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости»:

- Конечно, нужно поинтересоваться застройщиком (а также головной компанией-девелопером, так как часто застройщик это дочерняя компания, созданная специально для строительства конкретного дома или жилого комплекса), его историей и репутацией, количеством сданных домов, были ли у него задержки с вводом домов в эксплуатацию и насколько серьезные, не находятся ли его дольщики в списке обманутых и т. д. Необходимо убедиться, что в порядке вся разрешительная документация – действующее разрешение на строительство, документы на землю, предоставленную для строительства, проектная декларация и т. д. Для домов, первый ДДУ по которым был заключен после 1 января 2017 года, должно быть получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.

 

Валентина Нагиева, генеральный директор портала «Большой сервер недвижимости» (BSN.ru):

- При покупке квартиры на этапе котлована нужно внимательно изучить информацию о застройщике. У него должна быть история, уже готовые комплексы, о качестве строительства и сроках сдачи которых можно найти информацию -  на основании этого можно судить о том, на каком уровне застройщик строит, какого качества дома. Информацию об этом можно получить и в группах дольщиков жилых комплексов в соцсетях.

 

«Фишки» застройщиков

Эксперты конкурса «Доверие потребителя» отмечают, что качество жилых комплексов, участвующих в конкурсе в последнее время, повышается – улучшается отделка квартир и мест общего пользования, более тщательно продумывается концепция комплекса с точки зрения социальной и коммерческой инфраструктуры, ландшафтного дизайна, безопасности. В то же время эксперты отмечают, что такие изменения характерны не для всех жилых комплексов на рынке – иногда технологии и материалы запаздывают относительно тенденций рынка из-за длинного цикла запуска и реализации проектов. Кроме того, наблюдается тенденция сокращения средней площади квартиры.

В условиях усиления конкуренции значение имеют не только надежность застройщика, качество строительства и локация объекта, но и необычные «фишки», с помощью которых застройщики могут выделиться на фоне других компаний и на которые обращают внимание те, кто приезжает посмотреть на комплекс. Это может быть необычное оформление мест общего пользования с помощью гравюр, встраивание строящихся домов в имеющийся природный ландшафт, программы лояльности и мероприятия, организуемые управляющими компаниями.

«Практически все управляющие компании жилых комплексов, попадающих в финал конкурса, относятся к работе профессионально, но особенно хотелось бы выделить управляющие компании застройщиков «Ленстройтрест», «КВС», «ЮИТ», «Петрополь», «Пионер», «Отделстрой», RBI. Для них характерны не только заботливое отношение к жителям жилых домов, но и постоянное стремление улучшить и разнообразить их жизнь. Применяются самые различные формы работы – регулярное проведение фермерских ярмарок, различные семейные спортивные праздники, организация мероприятий для детей, совместные субботники по благоустройству придомовых территорий, экскурсии для жителей комплекса и многое другое», - рассказывает Олег Островский.

Тем не менее, во время объездов эксперты не упускают возможность узнать впечатления о комплексе у его жильцов, которые иногда могут не только похвалить жилой комплекс и управляющую компанию, но и покритиковать их.

Напоминаем, что прием заявок на конкурс «Доверие потребителя» продолжается и продлится до 1 июня. Интернет-голосование конкурса стартует 10 мая. Подробности о конкурсе можно узнать на сайте doveriekonkurs.ru. 

• Автор: bsn.ru