Покупка жилья: как понять, что компания добросовестна?

При покупке жилья важно не только найти квартиру необходимой площади в удобной локации, но и убедиться, что компания (будь то строительная компания, риэлторское агентство или ипотечный банк) корректно составила договор и выполнит обещанное. 

Ежегодно в рамках конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости проходит Экспертный совет, на котором специалисты рынка оценивают деятельность застройщиков, риэлторских агентств и ипотечных банков, прошедших в финал. Члены экспертного совета рассказали, какие нарушения чаще всего допускают финалисты и за что их, наоборот, можно похвалить.

 

Правила голосования

Заседание Экспертного совета проходит на третьем этапе конкурса «Доверие потребителя», после интернет-голосования, интерактивного голосования на выставках «Жилищный проект» и «Ярмарка недвижимости», исследования «Тайный покупатель» и объезда жилых комплексов, прошедших в финал. Всего в финал проходят по 5 строительных компаний, ипотечных банков и риэлторских агентств, а также по 3 реализованных проекта жилых комплексов в каждой из номинаций (оцениваются жилые комплексы эконом и комфорт классов в Петербурге, жилые комплексы бизнес и элит классов в Петербурге, а также проекты эконом и комфорт классов в Ленобласти).

На заседании совета финалисты выступают с 4-минутной презентацией, а специалисты рынка недвижимости в трех комиссиях (юридической комиссии, комиссии по информационной открытости и рекламе и комиссии по этике) с учетом ранее полученных результатов оценивают договорную базу финалистов в каждой номинации, их рекламную деятельность, а также качество клиентского сервиса. 

В состав Экспертного совета входят порядка 20 человек – представители органов исполнительной власти, общественных организаций, СМИ, специалисты в области рекламы, практикующие юристы, а также декан факультета экономики и управления Санкт-Петербургского Государственного архитектурно-строительного университета (вуз участвует в проведении исследования «Тайный покупатель»).

Победителей конкурса «Доверие потребителя» выбирают с учетом результатов всех этапов конкурса, но именно голосование экспертов имеет определяющее значение.

Юридические нюансы

Первой комиссией Экспертного совета является юридическая комиссия, которая оценивает соблюдение компанией законодательства в сфере недвижимости, количество предписаний, которые компания получила от надзорных органов за последний год, соблюдение сроков выполнения обязательств перед клиентами, а также содержание договоров, которые предлагаются клиентам.

В текущем году вступают в силу поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве, и юридическая комиссия планирует учитывать эти изменения при оценке компаний. Эксперты будут смотреть, есть ли на сайте застройщика полная информация о застройщике и объекте строительства, которая должна быть размещена в соответствии с нововведениями в законодательстве.

Кроме того, согласно поправкам к 214-ФЗ, строительные компании должны в договорах участия в долевом строительстве более подробно описать объект долевого строительства, а превышение допустимого изменения площади объекта должно быть не более 5% от указанной в договоре площади.

«Новые требования будут, безусловно, учитываться экспертами при оценке договоров. Кроме того, в состав представляемой финалистами-застройщиками конкурсной документации будут включены образцы таких документов, как инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и передаточный акт (или иной документ о передаче объекта долевого строительства), составленный с учетом изменений в 214-ФЗ»,  – сообщает сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский.

При оценке договора экспертам также придется внимательно изучить проектную декларацию застройщика (содержание которой существенно расширено), так как в законе появилось новое требование об обязательном соответствии договора информации, включенной в проектную декларацию.

По наблюдениям участников Экспертного совета, даже у компаний-финалистов конкурса встречаются нарушения отдельных положений закона и нормативных актов. Некоторые компании допускают ошибки в договорах, предлагаемых клиентам (особенно часто это встречается у строительных компаний). Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти периодически публикует информацию об ошибках, допускаемых застройщиками в содержании договоров. Эксперты конкурса оценивают договоры на соответствие не только 214-ФЗ, но и закону «О защите прав потребителя». Среди часто встречающихся нарушений в договорах – отсутствие указания, что оплата по договору происходит только после его регистрации в Росреестре, прописывание возможности изменения цены застройщиком в одностороннем порядке и др.  

 

Рекламные обещания

Комиссия по информационной открытости и рекламе Экспертного совета рассматривает, насколько открыта в своей деятельности компания – проверяет наличие необходимой информации на ее официальном сайте, оценивает участие компании в профильных выставках по недвижимости, страницы компаний в социальных сетях, качество рекламной продукции и ее соответствие закону о рекламе. Поскольку эксперты постоянно следят за происходящим на рынке, они при выставлении оценок обращают внимание не только на рекламные материалы, представленные финалистом на конкурс, но и на ту комплексную рекламную кампанию, которую конкурсант проводил в течение всего года.

«Основной критерий оценки – соблюдение конкурсантами закона о рекламе. По этому параметру и происходит больше всего нарушений – в рекламе не указывается важная информация, к примеру, об условиях выдачи ипотечных кредитов. Бывает, что такую информацию указывают, но очень мелким шрифтом – в этом случае закон формально не нарушается, но люди эту информацию всё равно не замечают.
Помимо соблюдения закона, эксперты оценивают креативность рекламы, способность сформировать рекламный посыл, который будет отличаться от посыла конкурентов», – рассказывает генеральный директор портала «Большой сервер недвижимости» (BSN.ru) Валентина Нагиева.

По наблюдениям эксперта, борьба между компаниями за внимание клиента усиливается, при этом строительные компании часто используют в рекламе похожие образы (кошек, собак и пр.), с которыми запомниться не так просто. Но все же некоторым компаниям удается выделиться – к примеру, придумать необычные названия жилых комплексов (один из петербургских застройщиков в названии комплексов использует имена собственные – «Иван-да-Марья», «Кирилл и Дарья» и пр.).

В состав Экспертного совета также входит комиссия по этике, которая оценивает количество жалоб потребителей на компанию в надзорные органы и общественные организации, результаты исследования «Тайный покупатель», работу компании с обращениями и жалобами потребителей. Нередко этой комиссии приходится учитывать жалобы на рекламу, которая вводит покупателей в заблуждение. В качестве примера сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза Строителей Константин Пороцкий приводит ситуацию, когда в рекламе указана цена квартиры 1,5 млн рублей, но по факту оказывается, что квартира по такой цене только одна, на первом этаже (и она уже может быть продана).

 

Рекомендации

Эксперты отмечают, что многим компаниям-финалистам за последнее время удалось повысить качество работы с клиентами и уровень информационной открытости, а также расширить спектр предложений, однако призывают компании не останавливаться на достигнутом.

Покупателям жилья эксперты советуют, прежде всего, внимательно ознакомиться с договором, который предлагает подписать компания, убедиться, что в нем нет пунктов, противоречащих законодательству и ущемляющих интересы клиента. Перед заключением договора долевого участия нужно также поинтересоваться наличием у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство многоквартирного дома и поинтересоваться, как застрахована ответственность застройщика перед участником долевого строительства. 

Напоминаем, что интернет-голосование конкурса «Доверие потребителя» продолжается и продлится до 30 сентября. Проголосовать за надежные компании и лучшие реализованные проекты жилых комплексов можно на сайтах bsn.ru и doveriekonkurs.ru. 

• Автор: bsn.ru