200 0
Новые инициативы властей: популизм или продуманный план?
Власти стараются всеми силами поддержать большую стройку жилья в России. Иногда эти телодвижения настолько неуклюжи, что приводят к обратному результату. Инициативы этого года – субсидируемая ипотека на новостройки, запрет апартаментов.
Российские политики и чиновники продолжают жить по заветам Виктора Черномырдина – «хотели как лучше, а получилось как всегда». Лучше бы жили по заветам Ленина – «учиться, учиться и еще раз учиться». Так случилось и с субсидируемой государством ипотекой на новостройки под 6,5% годовых. Благая цель дать дешевые кредиты на покупку жилья обернулась ростом цен на квартиры и ростом доходов застройщиков. Проиграли, как всегда, покупатели. Летом в Госдуме предложили уравнять ипотечные ставки на вторичное жилье и новостройки. Дальше слов это никуда не пошло. Но ставки и так уже постепенно выравниваются.
Низкая ипотека: равные права
Безусловно, субсидирование ипотеки на новостройки призвано не в последнюю поддержать строительную отрасль и бизнес, который прекрасно воспользовался этой возможностью увеличить продажи и повысить цены. «Вторичка» мало интересует чиновников и банкиров, которые оказались в одной связке со строителями через эскроу-счета и проектное финансирование. Соответственно, спрос на «вторичку» не рос такими темпами, как на первичку. Выравнивание процентных ставок способно вернуть часть покупателей на этот рынок, снизив ажиотажный спрос на новостройки.
«Безусловно, выравнивание ипотечных ставок отразится на рынке недвижимости Петербурга. Часть покупателей, которым важно жить сегодня, предпочтут вторичку», – уверен Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». Возможно, это снизило бы ажиотаж на рынке недвижимости и скорректировало цены в том числе на новостройки. Впрочем, не факт.
«Понижение ипотечных ставок на «вторичку», конечно, может повысить интерес к такой недвижимости, но незначительно. Все-таки большинство покупателей предпочитает новостройки. Вторичное жилье не отвечает современным требованиям, нередко имеет изношенные коммуникации и нуждается в серьезных финансовых вложениях. Исключение составляют дома после реконструкции и квартиры с качественным ремонтом. Но такие объекты, приравненные к недвижимости высокого ценового сегмента, как правило, приобретаются без ипотеки. Поэтому ждать существенного изменения цен на новостройки не стоит», – уверена Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».
Разница между субсидируемой ипотекой и несубсидируемой в течение действия льгот от государства постоянно снижается. В этом году еще остается возможность очредного снижения ключевой ставки, от которой зависит стоимость кредитов.
«В Петербурге средневзвешенная ставка составила в сентябре 7,19%, а по стройке 6,16%, – говорит Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». – Но, если рассматривать стандартные программы по ипотеке, то разрыв по ставкам небольшой, в среднем 0,5–1% . В банке «Открытие» разница в процентных ставках между строящимся и готовым жильем составляет 0,2%».
«В какой-то степени появление ипотеки со ставкой до 6,5% привело к перетеканию спроса в сегмент новостроек. С другой стороны, разрыв в ставках кредитования покупки вторичного жилья и новостроек сегодня минимален – порядка 1,5-2%, – отмечает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». – Кроме того, нельзя забывать о том, что покупатели у «вторички» и новостроек – чаще всего это разные целевые аудитории. Поэтому даже если ставки сравняются, к спаду спроса на новостройки это точно не приведет, но может «оживить» сегмент «вторички», так как снижение ипотечного процента может открыть возможности для тех покупателей, для которых приобретение готовой квартиры при прежних ставках было недоступным».
Дешевая ипотека: как ее оставить без поддержки
Оказалось, что у дешевой ипотеки есть обратная сторона, и она не совсем то, что провозглашают высокопоставленные чиновники, обещая россиянам доступную крышу над головой. Депутаты до сих пор предлагают сделать ее еще дешевле, вплоть до 1% годовых. И раньше эти популистские предложение воспринимались на «ура». Тем более что на западе ставки по ипотеке составляют всего несколько процентов. Но тут оказалось, что дешевая ипотека при определенных условиях способна вызвать такой рост цен, что вся экономия от сниженных ставок стремится к нулю – еще больше отдаляя большинство россиян от доступного жилья. А значит, субсидирование ипотеки должно быть более гибким и даже точечным. Или пора признать, что доступное жилье – это миф. И нужно разработать новые программы для обеспечения россиян жильем.