Сценарии кризиса. Корпорация Госстрой

Кризис рынка недвижимости в России имеет следующие составляющие:

• Кризис финансирования девелопмента, связанный с мировым финансовым кризисом и исчерпанием инвестиционных денег.

• Кризис форматов, связанный с невостребованностью и избыточностью объектов, построенных на волне инвестиционного спроса.

• Кризис качества, связанный с несоответствием предлагаемых объектов растущим требованиям покупателей.

Важно понимать, что кризис на рынке недвижимости для РФ является формой революционной трансформации. В общем, все эти вещи могли произойти и без учета кризиса, он просто сделал перемены более острыми и заметными.

Факторами, определяющими сценарии развития рынка являются:

• Превращение рынка недвижимости в «рынок покупателя». Насыщение рынка объектами различных форматов привело к тому, что примерно с 2006-2007 года на рынке началась борьба за покупателя. Более остро она проявляется в риэлторском бизнесе и в форматной торговой недвижимости, значительно менее остро – в городской и загородной жилой недвижимости. Данный процесс является необратимым и влечет за собой разнообразные проблемы у устаревших и неудачных девелоперских проектов.

• Рост конкуренции среди девелоперов и продуктов. Увеличение объема рынка и рост конкуренции должен естественным образом привести к вымыванию с рынка неконкурентоспособных проектов и компаний. Естественно, компании будут сопротивляется данному процессу, что выльется в стремление найти поддержку реализации проектов, не пользующихся спросом на рынке. Такую поддержку может обеспечить только государство.

• Финансовое и управленческое вмешательство государства. Необходимость вложения средств, решения социальных задач и поддержки компаний – застройщиков массового жилья диктует увеличение финансового воздействия государства на рынок недвижимости.

Фундаментальным противоречием на российском рынке недвижимости , объясняющим его современную структуру и пертурбации, представляется противоречие между строительством как отраслью и строительством как бизнесом. Это противоречие проявляется в стандартах строительства, подходе к продажам, конкурентной политике.

Строительство как отрасль:

• В основном, многоэтажное типовое жилое строительство (как наиболее стандартизированный и технологизированный вариант строительства, допускающий тиражирование, копирование и, что немаловажно, технологическое совмещение со строительством инфраструктур)

• Прямое наследие советской строительной отрасли. Использование старых стандартов и устаревших проектов многоэтажного строительства.

• Основано на старых СМУ и т.п. организациях, и их технологической и производственной базе.

• В условиях насыщения рынка – неконкурентоспособно по сравнению с другими предложениями схожей ценовой группы.

• Рассчитано на большие объемы строительства и крупные проекты. Это единственный формат застройки, позволяющий быстро и в короткие сроки создавать большие объемы жилья. Как следствие -  социально значимо и играет большую роль в застройке городов.

Строительство как бизнес:

• Наиболее явно – в загородном строительстве, деловой и торговой недвижимости.

• В России сформировалось после 1990-х. Основано на импортируемых технологических решениях и стандартах.

• Субъекты – изначально небольшие компании, со временем выросшие в крупные. Новая технологическая база, основанная на импортированных технологиях.

• Изначально рыночный и конкурентный продукт. С ростом рынка и спроса, конкуренция снизилась, но в условиях кризиса – резко усилится.

• Рассчитано на сравнительно небольшие проекты. Увеличение масштабов проектов приводит к потере платежеспособного спроса.

Существование строительной отрасли является отличительной чертой России, и происходит из особенностей экономического развития страны в прошлый исторический период. При этом, аналогичное типовое строительство широко развито и в других странах, в том числе в ЕС, но в РФ-СССР оно долгое время было единственным допустимым форматом, создавшим целую культуру жизни, стандарты и пр., до сих пор влияющие на представления людей о жилье и на бизнес-стратегии застройщиков. 

Строительная отрасль позволяет реализовывать крупные проекты застройки, государственные строительные проекты, но плохо существует в рыночной, конкурентной среде. Причина в том, что такая отрасль – слабо адаптивна к требованиям рынка и покупателей (что следует из ее масштабов и технологий). В условиях сформировавшегося, но при этом быстро меняющегося рынка недвижимости, она в принципе не способна производить продукт, пользующийся спросом. При этом, такая отрасль необходима государству, так как позволяет строить большие объемы социального жилья, новые города, иные крупные проекты. Можно предположить, что государство будет стремится вернуть себе контроль над данной отраслью. 

Строительство как бизнес, напротив, формат, давно и плотно существующий в Европе и США. Оно позволяет создавать большое число адаптивных, быстро меняющихся проектов разного размера. Именно строительный бизнес создает новые форматы недвижимости и адаптирует новые технологии. Строительный бизнес по определению существует в условиях сильной конкуренции и подстраивается под требования потребителя. 

Отметим, что при всем вышесказанном, многоэтажное типовое жилье – визитная карточка строительной отрасли России - может само по себе составлять сегмент рынка (естественно, всегда будет существовать спрос на подобные объекты эконом-класса). Проблема в том, что с ростом благосостояния населения, предложение в данном сегменте должно постепенно сокращаться, объекты «отрасли» становятся небольшим фрагментом «рынка». Многоэтажное типовое жилье в любом случает перестает быть доминирующим типом предложения на рынке и превращается в нишевый продукт с высокой социальной нагрузкой. Самое болезненное, в данной ситуации – снижение загрузки строительных мощностей «отрасли», адаптация ее мощностей под новые, небольшие задачи. Понятно, что предприятия «отрасли» будут стараться всеми силами избежать этого сценария. 

В условиях 1990-2000-х гг в России на базе строительной отрасли начал формироваться строительный бизнес. Естественно, различия между этими группа вначале были минимальны. Отраслевые компании позиционировали себя как строителей рыночного жилья (которое некоторое время пользовалось спросом, поскольку ничего другого в сегментах комфорт и бизнес не было, и поскольку был большой инвестиционный спрос), а строители от бизнеса начинали сверхкрупные проекты регионального масштаба (и получали поддержку государства). Базовая сценарная гипотеза заключается в том, что в условиях кризиса, произойдет разделение строительной отрасли и строительного бизнеса. Процесс и результат этого разделения определят рынок недвижимости в России, причем не только с точки зрения игроков, но и с точки зрения форматов. Активная или пассивная позиция застройщиков и государства в этом процессе напрямую повлияет на то, какой сценарий трансформации  рынка будет, в конечном итоге, реализован.

Неизбежным будущим развития рынка в условиях кризиса является:

• Углубление сегментации рынка

• Коррекция цен относительно структуры спроса и соотношения «цена-качество»

• Появление новых форматов недвижимости

• Появление новых стандартов предложения и техник продажи

Невозможным будущим рынка является:

• Продолжение экстенсивного развития рынка (расширение предложения без коррекции качества, форматов, объемов)

• Продолжение роста цен и объемов строительства на всех сегментах рынка

Стратегия поведения строительных компаний в период кризиса может быть активной (поиск новых форматов, борьба за клиента, повышение эффективности и качества, гибкая ценовая политика), а может быть пассивной (сворачивание проектов, ожидание помощи от государства, обслуживание социального заказа, удерживание цен). В свою очередь, государство также может занять по отношению к рынку как активную позицию (скупка объектов и активов, превращение в крупного игрока, консолидация отрасли в виде Госкорпорации), так и пассивную (субсидирование строителей, обеспечение госзаказов и гарантий).

 

 

Спад в сфере недвижимости, оказавшийся меньше, чем предполагали, не приводит к развитию рынка. Крупные застройщики по привычке ищут помощи от государства, мелкие – выживают как могут. Банкротства на рынке – единичные, формально закрытых проектов тоже крайне мало. Государство ограничивает свое вмешательство в рынок, но поддерживает только крупных застройщиков. Новые форматы  недвижимости постепенно импортируются, но приходят на заполненный рынок, вследствие чего прижимаются медленно и с трудом. В итоге, современная структура рынка сохраняется без существенных изменений. Кризис и трансформация рынка, таким образом, отсрочены и будут происходить медленно, 5-10 лет. 

«Разделение труда»

Резкий спад строительства, продаж, инвестиций в девелопмент. На фоне активности государства и активных поисков застройщиками выхода, происходит сильная раскачка рынка. Банкротство части компаний и проектов, скупка оставшихся активов государством, соседствует с интенсивным освоением выжившими застройщиками новых форматов объектов и формированием нового качества рыночного и инвестиционного предложения. Крупные компании-застройщики, в первую очередь из крупных городов, которые не в состоянии предложить конкурентоспособный продукт, постепенно попадают в зависимость от государства. Государственное финансирование получают не все, а крупные компании, имеющие социальные обязательства.  В итоге, на рынке происходит отделение строительной отрасли от строительного бизнеса. Отрасль начинает жить по своим внутренним законам, выполняя государственные заказы: социальное жилье, крупные объекты, некоторые проекты КОТ. Со временем, в этой сфере образуется Государственная Корпорация. Рыночные компании формируют динамичный рынок в различных сферах недвижимости. Его характеризует небольшой масштаб и невысокая рентабельность проектов, более качество продукта, вообще – переход к европейским стандартам и форматам девелопмента.

Государство не поддерживает строительство; максимум – закупки квартир и адресное субсидирование. Не дождавшись помощи от государства, компании - застройщики начинают активную деятельность по борьбе за выживание. Силами застройщиков и консалтинговых компаний проводятся форсайты развития рынков и городов. Старые, неформатные проекты сворачиваются. Из Европы импортируются и обкатываются новые форматы жилой и деловой недвижимости, причем происходит это «на ходу», путем внесения изменений в уже реализующиеся проекты. Крупные компании формируют пакет новых стандартов продажи уже построенных объектов, малые компании осваивают новые форматы. Происходит активный «перепил» рынка земли, поиск новых вариантов инвестиционных решений. Резко снижается рентабельность девелопмента, приходя к европейскому уровню. Основной инвестор – частные фонды. В результате, в девелопменте происходит качественный скачок, в первую очередь, в отношении качества жизни и стандартов качества продукта. Но пережить переход и утвердится на новом рынке смогут далеко не все. Кроме того, становится неизбежным кризис социальных программ государства.

 

Скупая квартиры и другую недвижимость, государство формирует у себя крупный пул объектов и начинает оказывать регулирующее воздействие на рынок, в сторону централизации. Активное субсидирование крупных застройщиков в условиях глубокого спада рынка приводит к переходу их под контроль государства. В результате, в стране быстро начинается формирование Государственной Строительной Корпорации. Застройщики в разных сегментах присоединяются к ней, и работают с государством-инвестором, поскольку это гарантирует хоть какие-то, но заказы и продажу объектов. Активное, по сути – монопольное участие госкорпорации в строительстве Олимпийских объектов и объектов к саммиту АТЭС. Со временем, государство перекупает или забирает у застройщиков часть проектов КОТ и реализует их силами Госкорпорации. Небольшие компании выживают с трудом. Качественное развитие рынка приостановлено на 4-7 лет. При этом, форсирование мощного субъекта под государственным контролем, Корпорации Госстрой, становится инструментом развития территории страны и вывода ее из кризиса.

 

С точки зрения рынка недвижимости, «активные» сценарии совершенно не обязательно являются предпочтительными. Куда более финансово выгодно заморозить трансформации, цены, форматы и вообще, оставить все как есть. Любые активные действия застройщиков и других участников рынка предполагают, в первую очередь, активную самоорганизацию в форме, скажем, серии форсайтов сегментов рынка. Пока что, готовность к такой самоорганизации – объективно низкая.

В этой ситуации, имеет смысл внимательно рассмотреть сценарий, когда государство занимает активную позицию и начинает пересборку рынка и отрасли. Наиболее очевидный формат такой пересборки – формирование Государственной Строительной Корпорации (Госстрой). Подобный механизм является удобным и привычным для Администрации, а также лежит в современном тренде формирования отраслевых государственных корпораций в индустриальных отраслях экономики. Управленческие и административные механизмы для формирования Госстроя лежат в существующих государственных программах, в т.ч. «Доступное жилье».

Наиболее эффективно и быстро Госстрой можно сформировать на базе пула недвижимости, приобретенной государством у застройщиков, и пакетов акций застройщиков, получающих доступ к господдержке.  Корпорация выступает в качестве главного, крупнейшего собственника и заказчика жилья. В процессе формирования, она скупает жилье у крупных компаний (все сразу, и достроенное, и недосторой). Корпорация также берет на себя обязательства компаний-банкротов перед дольщиками и кредиторами. В дальнейшем, Госстрой выступает заказчиком нового строительства.

Важным элементом формирования Госстроя является закрепление статусу работающих с ней компаний-застройщиков в качестве исполнителей, не имеющих права владеть недвижимостью. В противном случае, эффективность работы снизится за счет «коррекций цены», перетекания средств и т.д.

Строительство ведется силами региональных застройщиков и контролируется представителями Госстроя в регионах. Именно в регионах проходят окончательные этапы тендеров, отбора и т.д., что позволяет сохранить управляемость системы. Контракты на строительство обязательно включают и эксплуатацию на длительный срок (не меньше 20 лет). Это позволяет повысить качество строительства и ответственность застройщиков.

С формированием Госстроя, структура рынка недвижимости распадается на:

• Гос.корпорацию - владельца недвижимости. В собственности у нее находятся в основном объекты «государственной важности» - массовое жилье, инфраструктура, порты.

• Строительные компании, контролируемые Госстроем (в основном - строительные активы современных корпораций и крупных застройщиков)

• Проектные и консалтинговые компании (возможно, аффилированные со строительными)

• Управляющие компании (в основном - аффилированные со строителями).

• Независимые владельцы недвижимости и строительные компании (в основном, им принадлежат объекты, лежащие вне зоны непосредственных интересов государства - элитные дома, бизнес-центры, склады и т.п)

Создание Госстроя позволяет решить несколько задач:

• Произвести управляемую посадку строительной отрасли в условиях кризиса и последующего в перспективе спада спроса на типовое жилье.

• Создать мощный инструмент реализации государственной социальной политики

• Создать управленческий инструмент для работы с компаниями-застройщиками

• Решить текущие и перспективные задачи в области строительства капитальных объектов, новых городов и т.п. 
 

Формирование Госстроя – лишь сценарная возможность, подкрепленная тенденциями внутри России. Сейчас она частично реализуется через механизм федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства. При этом, данная сценарная возможность может быть перечеркнута макроэкономическими тенденциями и соорганизацией участников рынка. В любом случае, надо понимать, что рынок недвижимости России меняется у нас на глазах. Эре сверхприбылей и мегапроектов в строительной сфере в России пришел конец.