10063 0
Модели городского развития. Часть 1. Пространственное развитие
Пространственное развитие современного города обычно анализируется с использованием трех моделей. Эти модели были разработаны на материале развития промышленных городов США, но с определенными поправками применимы и к городам Европы.
Модель концентрических зон (Concentric Zone Model), Берджесс. Разработанная еще в 1920-х, эта модель описывает развитие городской среды как набор концентрических кругов, где каждый круг обозначает способ использования земли. Внутренний круг – это центральный деловой район, затем изнутри наружу идут переходная зона, зона рабочих кварталов, зона дорогостоящего жилья и зона пригородов. Отличительной особенностью этой модели является положительная зависимость между уровнем жизни и расстоянием от центрального делового района. Обитателями центра являются иммигранты и люди с низким социально-экономическим статусом, обитателями окраин – люди с высоким достатком. По мере роста города и увеличения его центрального делового района, происходит соответствующее расширение зон.
Секторная модель (Sector Model), Хойт. В 1939 году было отмечено, что, например, жители с низкими доходами живут ближе к железнодорожным веткам и вдоль них, а офисные здания имеют тенденцию располагаться вдоль ключевых дорог. На основании наблюдений было произведено расширение модели концентрических зон с учетом влияния транспортных осей. Новая модель рассматривала развитие города как сектора, образованные ключевыми транспортными осями, отходящими от центра города. В рамках этой модели, близость к транспортным путям увеличивала капитализацию земли и влияла на ее использование. Так, в центре города оставались деловые здания, а промышленное производство располагалось вдоль транспортных осей. Жилая недвижимость низкого класса располагается ближе к промышленным и складским районам, а высокого – вдали от них.
Многоядерная модель (Multiple Nuclei Model), Харрис и Уллман. К середине 1940-х стало понятно, что крупные города больше не укладывались в существующие модели развития. В них развивались значительные по площади пригородные зоны (субурбии), некоторые из которых, достигнув определенного размера, начинали функционировать как маленькие деловые районы – ядра развития. Несмотря на то, что центральный район города оставался центром экономической активности, стало понятно, что в этих ядрах также развиваются особые формы деятельности, часто собирающиеся в кластеры, т.е. образующие цепочки добавленной стоимости. В центре новой модели находится центральный район, вдоль транспортных осей располагаются районы легкой промышленности и оптовой торговли. Тяжелая промышленность, часто окруженная жилыми районами низкого класса, располагалась на внешних границах города, а периферию занимали жилые пригороды и небольшие деловые центры.
В рамках этих моделей, развитие Санкт-Петербурга в горизонте 15-20 лет является крайне предсказуемым. К середине 2000-х гг, в городе сформировалась базовая структура, включающая в себя сформированные и функционально определившиеся концентрические зоны, сектора и ядра (центр и города-спутники). Со второй половины 2000-х годов базовым процессом пространственного развития города стало появление второго уровня сложности – нового поколения ядер городского пространства.
Новые ядра – подцентры города формируются, в лучших традициях, на транспортной магистрали (в случае Питера – обычно линии метрополитена). Вокруг станции метро начали активно строится торговые центры, а в последние несколько лет – и отдельные деловые объекты. Таких подцентров в спальных районах сформировалось уже несколько, и все они привязаны к метро – Озерки, Пионерская, растяжка Проспект Большевиков-Улица Дыбенко, и так далее. Судьба этих ядер вполне понятна. Всех их ждет в ближайшие годы усложнение инфраструктуры, активное развитие общественного питания, строительство деловой недвижимости, и наконец - развитие общественных пространств.
Аналогичный процесс формирования самостоятельных ядер – городов-спутников под воздействием бума недвижимости пошел и в Ленинградской области, а также в окраинных районах Петербурга. За 7-10 лет в самостоятельные города-спутники превратятся в настоящее время сильно отстающие в развитии Петродворец, Пушкин, Ропша, Шлиссельбург и так далее. В рамках того же процесса формирования новых ядер городского пространства, лет через 15 мы сможем наблюдать перерастание хаотичной пригородной застройки в нечто более структурированное, с высотными доминантами, центрами занятости, внутренними потоками людей.
Появляются новые сектора, привязанные к заново осваиваемым зонам вдоль транспортных осей: Большой Сампсоньевский проспект и проспект Энгельса, проспект Салова, Ленинский проспект, Митрофаньевское шоссе, и т.д. Эти сектора будут все более активно застраиваться деловой недвижимостью, туда будет выносится часть деловой активности из исторического центра.
Новой итерацией развития городского пространства будет смена функциональной специализации и переформатирование уже существующих сегментов города. Так, исторический центр явным образом будет выдавливать из себя несвойственные ему деловые функции (недорогие офисные здания, в первую очередь). Встанет вопрос, куда и как это будет производится. Вообще, мы будем наблюдать расползание функциональной зоны культурно-исторического центра города от туристического «золотого треугольника» до включения в себя всей зоны внутри Обводного канала, всей старой Петроградки и Васильевского острова. Двигателем этого процесса будет развитие городского туризма и общественных пространств. Конкретный пример – развитие территории вокруг Новой Голландии.
Также возникнет проблема функциональной специализации и роли новых городских районов, в т.ч. намывных территорий на Васильевском острове, района вокруг Балтийской Жемчужины, проектов комплексного освоения территорий. С точки зрения старой структуры города, это «выселки», окраинные спальные районы. И некоторые из них, в частности, проекты КОТ, такими и станут. Но функции и содержание других явно не соответствуют этой характеристике, что означает появление новых центров, передел функций и потоков между территориями, и так далее.
На карте появятся новые элитные районы – к примеру, кварталы домов «пленных немцев», а некоторые районы ждет суровая переоценка - к примеру, переоцененный и «убитый» с точки зрения городской среды Крестовский остров. Проблемы возникнут и у иных девелоперских проектов, пространство вокруг которых начнет менять свои функции и характеристики. К примеру, отдельные пригородные поселки, позиционировавшиеся изначально как «экологически чистые, тихие элитные предместья» внезапно оказываются в центре района многоэтажной застройки…
Серьезная проблема, с которой городу придется столкнуться – это проблема пояса спальных районов, построенных в 1960-1980-х гг. В целом, количество типового дешевого многоэтажного жилья сейчас избыточно, а с развитием пригородной застройки и распространением новых типов застройки спрос на него будет падать в относительном объеме. А с формированием подцентров в спальных районах, удорожанием и ростом привлекательности земли рядом с ними, возникнет вопрос, что делать с многоэтажной застройкой, относящейся к прошлому периоду развития и не соответствующей новым требованиям. Собственно, эта проблема уже есть, но она пока не отрефлектирована: вспомните, как пытаются решить проблему торговых и офисных помещений в спальных районах через нелепую и неудобную встройку в подвалы и первые этажи многоэтажек и, скажем честно, нелепые же торговые центры.
В условиях роста конкуренции и предложения, девелоперским компаниям следует учитывать тренды развития городского пространства. Также это полезно знать и инвесторам, и покупателям недвижимости. А что уж говорить про Администрацию города! Впрочем, это уже тема для отдельного разговора.
Модель концентрических зон (Concentric Zone Model), Берджесс. Разработанная еще в 1920-х, эта модель описывает развитие городской среды как набор концентрических кругов, где каждый круг обозначает способ использования земли. Внутренний круг – это центральный деловой район, затем изнутри наружу идут переходная зона, зона рабочих кварталов, зона дорогостоящего жилья и зона пригородов. Отличительной особенностью этой модели является положительная зависимость между уровнем жизни и расстоянием от центрального делового района. Обитателями центра являются иммигранты и люди с низким социально-экономическим статусом, обитателями окраин – люди с высоким достатком. По мере роста города и увеличения его центрального делового района, происходит соответствующее расширение зон.
Секторная модель (Sector Model), Хойт. В 1939 году было отмечено, что, например, жители с низкими доходами живут ближе к железнодорожным веткам и вдоль них, а офисные здания имеют тенденцию располагаться вдоль ключевых дорог. На основании наблюдений было произведено расширение модели концентрических зон с учетом влияния транспортных осей. Новая модель рассматривала развитие города как сектора, образованные ключевыми транспортными осями, отходящими от центра города. В рамках этой модели, близость к транспортным путям увеличивала капитализацию земли и влияла на ее использование. Так, в центре города оставались деловые здания, а промышленное производство располагалось вдоль транспортных осей. Жилая недвижимость низкого класса располагается ближе к промышленным и складским районам, а высокого – вдали от них.
Многоядерная модель (Multiple Nuclei Model), Харрис и Уллман. К середине 1940-х стало понятно, что крупные города больше не укладывались в существующие модели развития. В них развивались значительные по площади пригородные зоны (субурбии), некоторые из которых, достигнув определенного размера, начинали функционировать как маленькие деловые районы – ядра развития. Несмотря на то, что центральный район города оставался центром экономической активности, стало понятно, что в этих ядрах также развиваются особые формы деятельности, часто собирающиеся в кластеры, т.е. образующие цепочки добавленной стоимости. В центре новой модели находится центральный район, вдоль транспортных осей располагаются районы легкой промышленности и оптовой торговли. Тяжелая промышленность, часто окруженная жилыми районами низкого класса, располагалась на внешних границах города, а периферию занимали жилые пригороды и небольшие деловые центры.
В рамках этих моделей, развитие Санкт-Петербурга в горизонте 15-20 лет является крайне предсказуемым. К середине 2000-х гг, в городе сформировалась базовая структура, включающая в себя сформированные и функционально определившиеся концентрические зоны, сектора и ядра (центр и города-спутники). Со второй половины 2000-х годов базовым процессом пространственного развития города стало появление второго уровня сложности – нового поколения ядер городского пространства.
Новые ядра – подцентры города формируются, в лучших традициях, на транспортной магистрали (в случае Питера – обычно линии метрополитена). Вокруг станции метро начали активно строится торговые центры, а в последние несколько лет – и отдельные деловые объекты. Таких подцентров в спальных районах сформировалось уже несколько, и все они привязаны к метро – Озерки, Пионерская, растяжка Проспект Большевиков-Улица Дыбенко, и так далее. Судьба этих ядер вполне понятна. Всех их ждет в ближайшие годы усложнение инфраструктуры, активное развитие общественного питания, строительство деловой недвижимости, и наконец - развитие общественных пространств.
Аналогичный процесс формирования самостоятельных ядер – городов-спутников под воздействием бума недвижимости пошел и в Ленинградской области, а также в окраинных районах Петербурга. За 7-10 лет в самостоятельные города-спутники превратятся в настоящее время сильно отстающие в развитии Петродворец, Пушкин, Ропша, Шлиссельбург и так далее. В рамках того же процесса формирования новых ядер городского пространства, лет через 15 мы сможем наблюдать перерастание хаотичной пригородной застройки в нечто более структурированное, с высотными доминантами, центрами занятости, внутренними потоками людей.
Появляются новые сектора, привязанные к заново осваиваемым зонам вдоль транспортных осей: Большой Сампсоньевский проспект и проспект Энгельса, проспект Салова, Ленинский проспект, Митрофаньевское шоссе, и т.д. Эти сектора будут все более активно застраиваться деловой недвижимостью, туда будет выносится часть деловой активности из исторического центра.
Новой итерацией развития городского пространства будет смена функциональной специализации и переформатирование уже существующих сегментов города. Так, исторический центр явным образом будет выдавливать из себя несвойственные ему деловые функции (недорогие офисные здания, в первую очередь). Встанет вопрос, куда и как это будет производится. Вообще, мы будем наблюдать расползание функциональной зоны культурно-исторического центра города от туристического «золотого треугольника» до включения в себя всей зоны внутри Обводного канала, всей старой Петроградки и Васильевского острова. Двигателем этого процесса будет развитие городского туризма и общественных пространств. Конкретный пример – развитие территории вокруг Новой Голландии.
Также возникнет проблема функциональной специализации и роли новых городских районов, в т.ч. намывных территорий на Васильевском острове, района вокруг Балтийской Жемчужины, проектов комплексного освоения территорий. С точки зрения старой структуры города, это «выселки», окраинные спальные районы. И некоторые из них, в частности, проекты КОТ, такими и станут. Но функции и содержание других явно не соответствуют этой характеристике, что означает появление новых центров, передел функций и потоков между территориями, и так далее.
На карте появятся новые элитные районы – к примеру, кварталы домов «пленных немцев», а некоторые районы ждет суровая переоценка - к примеру, переоцененный и «убитый» с точки зрения городской среды Крестовский остров. Проблемы возникнут и у иных девелоперских проектов, пространство вокруг которых начнет менять свои функции и характеристики. К примеру, отдельные пригородные поселки, позиционировавшиеся изначально как «экологически чистые, тихие элитные предместья» внезапно оказываются в центре района многоэтажной застройки…
Серьезная проблема, с которой городу придется столкнуться – это проблема пояса спальных районов, построенных в 1960-1980-х гг. В целом, количество типового дешевого многоэтажного жилья сейчас избыточно, а с развитием пригородной застройки и распространением новых типов застройки спрос на него будет падать в относительном объеме. А с формированием подцентров в спальных районах, удорожанием и ростом привлекательности земли рядом с ними, возникнет вопрос, что делать с многоэтажной застройкой, относящейся к прошлому периоду развития и не соответствующей новым требованиям. Собственно, эта проблема уже есть, но она пока не отрефлектирована: вспомните, как пытаются решить проблему торговых и офисных помещений в спальных районах через нелепую и неудобную встройку в подвалы и первые этажи многоэтажек и, скажем честно, нелепые же торговые центры.
В условиях роста конкуренции и предложения, девелоперским компаниям следует учитывать тренды развития городского пространства. Также это полезно знать и инвесторам, и покупателям недвижимости. А что уж говорить про Администрацию города! Впрочем, это уже тема для отдельного разговора.