Прогнозирование в сфере недвижимости

 Основная проблема прогнозирования рынков недвижимости заключается в том, что люди, им занимающиеся, понимают в недвижимости, но не понимают в прогнозировании. Как показала практика, возможны несколько ситуаций:

• Прогнозированием занимаются строители. В прогнозах используются привычные, до боли знакомые экстраполяционные методики, выводы вращаются вокруг того, что объемы строительства и продаж будут расти до бесконечности. Никакие вопросы качественных изменений, развития города, и т.д. в принципе не рассматриваются.

• Прогнозированием занимаются маркетологи. Из высшего образования, они помнят несколько моделей, пригодных для изучения отдельных рыночных продуктов, и активно их используют. Краткосрочные прогнозы, выполненные ими, могут быть вполне пристойными, но лишь в том случае, когда совпадают с общими самоочевидными трендами. Основной недостаток – полное отсутствие понимания долгосрочных трендов и широкого контекста.

Прогнозисты от маркетинга и прогнозисты от строительства обоснованно не любят друг друга. Строители считают маркетологов далекими от содержания, а их прогнозы-детской забавой. Маркетологи утверждают, что строители вообще ничего не прогнозируют, потребностей потребителя не понимают, и поэтому «все у них так».

Анекдот в том, что прогнозированием рынков недвижимости занимаются все, кроме профессиональных прогнозистов. Соответственно, очень много людей считает себя экспертами в прогнозах недвижимости, как и в футболе, воспитании детей и торговле углеводородами. Именно отсюда и появляются такие утверждения, как «недвижимость будет дорожать всегда» и «главное – строить, все равно купят», уже стоившие кому-то серьезных финансовых потерь.
В такой ситуации, нет ничего удивительного в регулярно встречающихся утверждениях, типа «в условиях кризиса прогнозирование будущего рынков недвижимости – невозможно», «никто не в состоянии предсказать будущие цены», «время покажет, какие объекты будут пользоваться спросом». С точки зрения профессионального прогнозирования, это не более чем свидетельства некомпетентности людей, делающих подобные утверждения. Причем некомпетентности не в сфере недвижимости, отнюдь нет, а в сфере прогнозирования.

Проиллюстрируем тезис на примере использования такого инструмента, как сценирование.

Когда в тексте встречается словосочетание «сценарий развития рынка недвижимости», с весьма высокой вероятностью там можно встретить только «благоприятный» и «неблагоприятный» сценарии, отличающиеся между собой несколькими показателями, в т.ч. уровнем цен. Подобные сценарии встречались автору в работах большинства консалтинговых компаний, связанных с недвижимостью. В том смысле, что в работах журналистов нет и этого…
На самом деле, сценирование – мощнейший инструмент, позволяющий делать сложные, долгосрочные, точные прогнозы. Оно может выполняться в нескольких разных методиках, различающихся между собой сложностью и областью применения.

Классическая методика сценирования была разработана Германом Каном, одним из основателей американской системы фабрик мысли. Первый раз она была представлена в книге «Год 2000-й», изданной в 1967 году. В этой программной работе Герман Кан излагает принцип и технологию сценирования, а также применяет эту методику к анализу развития мира до 2000 года. Выводы, сделанные им, часто неочевидны, их подвергали значительной критике, их пытались пересмотреть. Сейчас ретроспективно понятно, что предсказания Кана были в целом точны, а их критика представляла собой «влияние духа времени». Серьезные фактические ошибки встречаются только там, где Кан, вопреки собственным убеждениям, полагался не на принципы сценирования, а на экстраполяции количественных показателей. Метод и принципы сценирования, разработанные Каном, считаются классическими и лежат в основе всех последующих разработок в этой области.

Ключевым понятием в сценировании по Кану является долгосрочный «общий тренд» (multifold trend), являющийся представлением общего развития мира, выраженном в комплексе основных тенденций этого развития. Экстраполяция тенденций в рамках существующих представлений и ожиданий, в рамках «общего тренда», порождает так называемый «прогноз без неожиданностей» (surprize-free projection), базовый сценарий развития, который не содержит в себе ничего принципиально нового и удивительного, не следующего из представленных тенденций. На основании этого сценария рисуется «стандартный мир» будущего. В дополнение к этому прогнозу, разрабатывается несколько стандартных («канонических») вариаций на тему дополнительных возможностей развития, которые образуют «альтернативные», контекстные варианты будущего.

Сценарий, согласно Герману Кану, это гипотетическая последовательность событий, конструируемая для привлечения внимания к развитию причинностей и к точкам принятия решений. Он отвечает на два типа вопросов: 1) Как конкретно, шаг за шагом, может образоваться та или иная ситуация? и 2) Какие возможности и альтернативы есть у каждого актора на каждом этапе для внесения тех или иных изменений в этот процесс?

Применение такой методики для сценирования рынка начиналось бы с выявления базового сценария и факторов, его двигающих. Следовало бы говорить о таких моментах, как:

• Глобализация рынка недвижимости и как следствие – приход мировых стандартов и механизмов ценообразования.
• Догоняющее развитие российского и питерского, в частности, рынка недвижимости.
• Сегментация рынка, а также переход его в рынок покупателя.

Это дало бы нам некое понимание общего направления развития, на основании чего можно было бы делать не зависящие от кризиса прогнозы и выстраивать сценарные вариации.

Другая методика сценирования, используемая специалистами американского военного ведомства, оперирует понятием «альтернативных Будущих» или «альтернативных вариантов будущего» (Alternative Futures). Аналогичную методику используют крупнейшая фабрика мысли США, RAND Corporation, а также крупные компании, такие как Shell.
В процессе сценирования разрабатываются набор образов будущего, каждый из которых представляет собой развитие того или иного пакета трендов современности. Понятие «базового сценария» отсутствует; речь идет именно о нескольких «альтернативных» вариантах, не сводимых друг к другу. В реальности, правда, получаемые сценарии иногда являются невзаимоисключающими и совпадающими по ряду параметров, но «в общем виде», варианты будущего должны резко отличатся между собой.

Основным требованием к таким сценариям является «правдоподобность». Под правдоподобностью подразумевается, что сценарии должны логически вытекать из тенденций современного мира, а также что их реализация может быть перспективно и ретроспективно отслежена существующими инструментами. Набор «правдоподобных» сценариев образует пространство сценирования, ограниченное основными допущениями, сделанными в ходе работы.
Сценарии, основанные на событиях и тенденциях, не соответствующих требованиям «правдоподобности», т.е. не выводимые методом экстраполяции, называются «джокерами» (wild card scenarios). Они располагаются за пределами пространства сценирования и рассматриваются как девиантные варианты, которые, тем не менее, в случае своей реализации, способны значительно изменить мир и пространство сценирования, в т.ч. тем, что они меняют базовую логику развития мира. В общем виде, «джокеры» образуются под действием факторов и трендов, не входящих в число базовых допущений при сценировании. В число их входят последствия крупных катастроф, неучтенных войн, прочих внезапных, но серьезных событий.

Отдельно выделяются т.н. «основные влияющие факторы» (drivers). Под этим понимают факторы или тенденции, оказывающие наибольшее воздействие на выбранные тенденции и исследуемые области. Среди таких факторов выбирается несколько «критических», каждый из которых ложится в основу одного из сценариев. Взаимодействие «драйверов» создает динамику развития сценария.

В области недвижимости, речь могла бы идти о зависимости рынка от роли и политики государства, и формировании соответствующих сценариев. Или, например, о технологической модернизации российского девелопмента и городских инфраструктур. Типичными джокерами были бы, например, радикальное изменение правил застройки Петербурга в сторону полной либерализации, формирование в городе «пустынь», где по ряду причин невозможна деятельность, техногенная катастрофа и последующая декапитализация рынка.

Распространение технологий долгосрочного планирования в деловой среде привело к определенному упрощению применяемых методик и их адаптации к требованиям бизнеса, появлению «бизнес-сценирования». В коммерческом сценировании речь идет о значительно более простых объектах и средах, нежели чем в традиционных методиках, имевших дело с государством, развитием всего мира и т.д. Как правило, речь идет о развитии того или иного продукта, а также о развитии компании в конкурентной среде. В итоге, области анализа факторов и тенденций сокращаются до экономики, иногда он вскользь затрагивает области социального и психологического (потребительские предпочтения, эволюция спроса), а также технологическое развитие (появление новых технологий производства, технологическая конкурентоспособность, новые продукты и их эволюция). Влияющие факторы сводятся к различным аспектам конкурентной борьбы, а также поведению потребителей. А пространство сценариев редуцируется до тактики поведения компании в экономическом пространстве.

Наиболее известными инструментами, связанными с бизнес-сценированием являются «кривая жизни продукта» (упрощенный аналог ТРИЗовской S-кривой), «Бостонская матрица», «матрица Портера», SWOT-анализ. Эти инструменты отличаются методической простотой, совмещенной с высокой эффективностью: развитие любого объекта, которое можно описать с их помощью, становится простым и понятным. Просто удивительно, почему их не используют при анализе сегментов рынка недвижимости… Многое стало бы простым и понятным, например, будущее многоэтажного типового строительства.

Классической основой для сценариев в бизнес-сценировании служит 2 пары тенденций и факторов, раскладываемых в матрице 2*2 В результате, получается 4 сценария, а точнее, 4 варианта развития, один из которых традиционно считается «желательным», а один-«базовым» или «инерционным».
Применительно к сценированию рынков недвижимости в условиях кризиса, подобная матрица может выглядеть, например, так:

	Глубокий экономический спад	Неглубокий экономический спад
Активные девелоперы	Расширение понятия девелопмента, включение в него работы с городской средой, деятельностью, потреблением.	Изменение линейки продуктов, жесткая сегментация рынка.
Пассивные девелоперы	Переход девелопмента под контроль государства, возврат к логике «строительной отрасли».	Стремление переждать кризис и делать дальше все по-старому приводит к «отложенному кризису» в девелопменте

Не все методики, формально относящиеся к сценированию, выдают в качестве продукта сценарии развития. Так, методики «альтернативных вариантов будущего» и «бизнес-сценирование» создают «образы будущего», т.е. картинки различных вариантов будущего. Кроме того, классическое сценирование считается объективным процессом, что не совсем верно. Анализ опыта ролевых имитационных игр (в т.ч. военных, по планированию серьезных боевых операций) показывает, что вне зависимости от формального «сценария», при развитии событий в динамике роль субъективного фактора становится крайне высокой. В том числе - при принятии решений, выборе варианта развития событий и субъективно предпочтительного будущего; следует также учесть ситуацию, когда объективно положительно ориентированные действия субъекта приводят к формированию крайне нежелательного сценария и будущего («воронка решений» и т.п.). Кроме того, при формировании сценария перехода к какому-то Будущему необходимо учитывать не только собственные интересы, но и интересы и цели других акторов. Данная проблема может не касаться общих тенденций развития, но как только речь идет о частных вопросах, реализации определенных стратегий, чьих-то интересах – она становится ключевой.

Для того, чтобы иметь возможность не только получить в ходе сценирования картины будущего, но и с высокой точностью отследить динамику перехода к ним, а также учесть субъективный фактор, была разработана методика «игрового сценирования». Она использует инструменты обычного сценирования, но добавляет к ним игровое имитационное моделирование и обязательное литературное оформление результатов.

В сущности, процесс такого сценирования есть результат взаимодействия субъектов сценирования («игроков») в специфическом игровом пространстве, созданном, как совокупность ограничений и тенденций, выявляемых на этапе предварительного анализа. Играющие задают стратегии достижения заявленных целей (заранее выявленных или сформулированных, как цели и стратегии соответствующих заинтересованных и активных субъектов, действия которых необходимо учесть при сценировании), ставят под сомнение некоторые сценарные ограничения, причем как «свои», так и «противников». Содержанием игры является пошаговое столкновение стратегий. Результатом этой работы будет создание «скелета» базового сценария, заключающего механизм конкурентной реализации целей, случайный фактор, ролевой фактор, - то есть – всю группу субъективных факторов сценирования.

Применение такой методики в анализе недвижимости могло бы дать ответы на многие «нерешенные вопросы современности»:

• Каково может быть будущее «Башни Газпрома» и района вокруг нее?
• Как будет развиваться конфликт между девелоперами и администрацией по вопросам регулирования застройки? Как вообще будет развиваться политика регулирования застройки города?
• Как будет развиваться маркетинговая политика застройщиков и потребительские предпочтения в условиях кризиса и дальше?
• Как управлять механизмом повышения капитализации территории? Какие территории региона будут расти в цене и привлекательности, а какие - падать?
Квалифицированное применение методик прогнозирования, в частности – методик сценирования, в сфере недвижимости позволило бы избежать многих проблем как для застройщиков, так и для инвесторов. Прогнозирование и разработка сценариев – вполне исполнимая работа. Сейчас методики сценирования активно используются на государственном уровне при прогнозировании будущего развития науки и технологий, разработке стратегий отдельных отраслей (в т.ч. атомной). Есть надежда, что со временем соответствующее знание и методы распространятся и на рынки недвижимости.

Автор – специалист по долгосрочному прогнозированию, участник ряда форсайтных проектов, участник разработки прогнозов развития ряда регионов и отраслей экономики. В свободное время оказывает профессиональную поддержку участникам рынка недвижимости.

• Автор: Артём Желтов

• Источник: http://www.bsn.ru/