1027 0
Средства долгосрочного прогнозирования и анализ рынков недвижимости
Важно подчеркнуть, что мы говорим именно о долгосрочном прогнозировании. Оно имеет дело с качественными изменениями, макроскопическими тенденциями, значительными горизонтами прогноза. Данные методики бесполезны и неприменимы, если с их помощью пытаться ответить на вопрос «сколько квартир мы продадим в следующем квартале». Зато они могут помочь ответить на вопрос об эволюции типов застройки и практик потребления, будущем определенных территорий, перспективах развития и застройки районов, будущем сегментов рынка.
Список инструментов долгосрочного прогнозирования широк. Первыми исторически известными инструментами долгосрочного прогнозирования были литературные произведения о будущем. С древнейших времен, устная и письменная литература позволяли обсуждать будущее, как реальное, так и вымышленное. Наиболее известными образцами жанра являются литературные утопии и антиутопии: начиная с «Республики» Платона, заканчивая практически современной нам «Scilent Spring» Рейчел Карсон и работ А.Зиновьева. Подобные произведения оказывают большое воздействие на общество и на представления людей, т.к. облекало довольно сложные сами по себе представления о долгосрочном развитии в понятную и приемлемую форму. Недостатком данного жанра является его внутренняя идеологизированность и контрастность. В современных утопиях «узнавание себя» читателем отсутствует, вследствие чего они воспринимаются как сказки, а в «антиутопиях» - наоборот, часто присутствует, приводя к резкому отторжению предлагаемых автором перспектив развития.
В отдельную подгруппу литературного прогнозирования следует выделить научную фантастику. Явным ее достоинством как инструмента прогнозирования является закрепление в литературе и прогностике представления об альтернативном мире и мирах, обладающих теми или иными отличиями от Текущей Реальности. Такие вымышленные литературные миры позволяют обкатывать различные сценарии технологического и общественного развития, а также особенности поведения человека в иной социальной и технологической среде. Критика научной фантастики, со временем превратившаяся в отдельный практически самостоятельный литературно-публицистический жанр, позволила сформулировать ряд правил «создания миров», следование которым позволяет создавать несуществующие альтернативные литературные миры, при этом обладающие достаточным количеством общих черт с Текущей Реальностью, чтобы их можно было рассматривать как эффективный инструмент социального, технологического и иного моделирования.
Наиболее известными классическими фантастами-прогнозистами считают Г.Уэллса и Ж.Верна. Вторая половина 20 века породила целую группу прекрасных фантастов-футурологов: Ст. Лем, А.Азимов, А.Кларк, В.Виндж, Д.Симмонс, У.Гибсон и т.д. Современная зарубежная фантастика до некоторой степени утратила свои прогностические возможности, что вероятно связано с кризисом индустриальной парадигмы научно-технического прогресса и в частности – освоения космоса. Развитие новых технологических парадигм (через такой жанр, как киберпанк) уперлось в то, что технологии явно развивались быстрее, чем соответствующая литература. Появился оригинальный литературный жанр, рассматривающий не будущее, а альтернативные сценарии развития современных технологий (А.Лазарчук ). Стоит также отметить появление в США новой волны научной фантастики (в первую очередь, Д.Симмонс ), которая рассматривает сверхдолгосрочные перспективы развития человечества.
Если вы дочитали до этой точки, то вправе задать вопрос, какое отношение вышесказанное имеет к рынкам недвижимости. Прямое, ответит автор. Во-первых, качественное, детальное описание мира будущего по построению должно включать в себя описание жилой среды, от личного пространства человека до характеристик территории обитания и деятельности социальной группы. В этом смысле, например, представляют большой интерес работы У.Гибсона, в которых можно найти немало важных прогнозов о будущем городов, застройки, вообще устройства человеческой жизни, изменяющихся под воздействием информационных технологий. Книги Д.Симмонса содержат немало сильных прогнозов будущего городов. А ставшие классикой работы А.Азимова (кстати консультировавшего по многим вопросам американское правительство) так вообще представляют собой набор модельных сред по изучению влияния человекоподобных роботов на жилую среду. В современных условиях, когда многофункциональный робот-андроид уже перестал быть научной фантастикой, это становится актуальным.
А какой вообще жанр, кроме фантастики, в состоянии адекватно осмыслить и просчитать последствия анонсированной недавно технологии полностью автоматизированного строительства домов? Аппарат стоимостью полтора миллиона долларов строит малоэтажный дом (вместе с сетями) за несколько дней и управляется двумя людьми. Его появление, кстати, закономерный итог автоматизации всех процессов производства и отрицать, что он окажет сильное влияние на строительство, просто глупо и недальновидно. Какие последствия будет иметь эта технология для рынка строительства? Как изменится архитектура? Как поменяются форматы жилья? Как будут выглядеть, а главное – строится новые города? Фантастика может сейчас ответить на эти вопросы, а вот «аналитика» - нет.
Другой подгруппой литературного прогнозирования является жанр научной публицистики в виде «размышлений о будущем» ученых или публицистов. В англоязычной литературе данный жанр называется «future studies». По форме, он представляет не имеющие строгой методологической структуры размышления; строго говоря, это «публицистика, обращенная в будущее». Авторы подобных работ – люди, хорошо знакомые с проблемами современной им науки и пытающиеся на основании своих представлений составить картину будущего развития.
В настоящее время, этот жанр часто воплощается в «страшилки» либо «хотелки», в зависимости от личных убеждений автора. Сюда можно многочисленные тексты про экологические и техногенные катастрофы, малообоснованные предложения «альтернативных путей развития общества», и профессиональные технологические утопии. В качестве примеров можно назвать «Машины создания» Э.Дрекслера, «Альтернативная цивилизация» И. Бестужева-Лады , «Дорога в будущее» У.Гейтса . Важным достоинством этого жанра является то, что он позволяет появляться прогнозам и предсказаниям, основанным на личной гениальности автора. К таким работам можно отнести книги Э.Тоффлера.
Естественно, приведенный выше список книг далеко не полон и относится скорее к общему технологическому прогнозированию. Тем не менее, если мы вспомним основные программные работы по будущему экономики городов, их пространственному развитию, перспективным изменениям потребления, личного пространства и т.д – все это не научные исследования, а именно «размышления о будущем». Как, вы не слышали, что такие работы в принципе существуют? Вы считаете, что все это ерунда и к строительству, девелопменту не имеет никакого отношения? …Это прискорбно.
В качестве примера воздействия, которое работы формата «future studies» оказали на развитие мира, вспомним работы по новой фазе социально-экономического развития – постиндустриальной. Сегодня, в 2009 году, мы живем в постиндустриальном, информационном мире, основные черты которого были прописаны более 30 лет назад. Те, кто восприняли серьезно эти прогнозы, оказались в баснословном выигрыше. Интересно, что будут говорить через 20 лет люди, смеющиеся над современными прогнозами трансформации функциональных зон городов, изменения типов потребления, появления новых типов деятельности и их влияния на требования к застройке?
Научные методики прогнозирования будущего начали всерьез разрабатываться во время Второй мирово войны в США, первыми фабриками мысли. Первой методикой, доведенной до уровня технологии, стал метод «Дельфи», разработанный американской RAND Corporation. Целью было создать метод сбора широкого спектра мнений по ряду вопросов с большого числа людей, имеющих разные позиции, и обобщения их в виде некого консенсуса. Технология Дельфи предполагает несколько итераций, в ходе которых экспертам предлагают ответить на список вопросов. В конце раунда участники знакомятся с его итогами и на основании этого корректируют собственные позиции. После нескольких раундов и корректировок позиций группа участников приходит к определенному консенсусу, общей позиции в отношении перспектив развития, которая и является результатом работы.
В области недвижимости, как и в других сферах, эта технология может применяться для выявления общей позиции и ожиданий участников рынка. К примеру, какую политику от города ожидают застройщики, как видят будущее города и рынка эксперты и лидеры мнений и т.д. Следует ли говорить, что Дельфи отражает «общие представления на уровне здравого смысла», но совершенно неспособен предсказать что-либо действительно новое или нетривиальное.
Пожалуй, наиболее значительным этапом в развитии методик прогнозирования будущего стала методика сценирования, предложенная Г.Каном и опробованная на глобальных прогнозах в его книге «Год 2000». Классическая методика сценирования заключается в выделении базовых количественных и качественных тенденций развития и отслеживании изменений в обществе под их воздействием. Средние показатели тенденций образуют т.н. «базовый сценарий», т.е. общую линию развития событий. Вариации в показателях и динамике тенденций образуют дополнительные или альтернативные сценарии. Особенность сценарного метода в том, что он позволяет четко указывать направления и варианты развития событий в т.ч. на среднесрочную и долгосрочную перспективу (при корректно указанных и отслеженных трендах), но скверно предсказывает даты и точный формат событий. А именно это обычно и считается «прогнозом».
Распространенная ошибка при сценировании – слепая экстраполяция количественных трендов. Так, в своей работе Герман Кан блестяще предсказал некоторые качественные изменения деятельности, общества и жизни, но «попал пальцем в небо» экстраполируя динамику численности населения, ВВП и т.д. Другая широко распространенная ошибка – это подмена тенденций развития событий своими идеологизированными представлениями о них. Речь идет, в первую очередь, о утверждениях класса «Весь мир движется к всеобщей демократии и правам человека», «Единственный путь развития человечества - это построение экологичного общества», «Наша страна всегда будет лидером всего мира», «Недвижимость будет дорожать всегда» и т.п. По сути дела, это также экстраполяция, но уже качественного характера, наподобие известного утверждения Менделеева о грядущем экологическо-транспортном кризисе вследствие заполнения улиц конским навозом. Существует несколько развитых методологий сценирования, но подробно на них мы останавливаться не будем, поскольку этому был посвящен отдельный материал.
Сравнительно новым направлением в изучении будущего является метод игрового имитационного моделирования. Его суть заключается в проведении ролевой имитационной игры, отражающей определенную ситуацию, что позволяет на основании поведения игроков и итогов игры сделать выводы о возможных вариантах развития ситуации и действиях субъектов в ней. В недвижимости он, как и сценирование, не применяется, а жаль, так как мог бы помочь создавать точные прогнозы спекулятивного развития и спада рынков, конфликтов девелоперов и государства, поведения покупателей и т.д.
Методика «форсайт» изначально была разработана не для предсказания будущего, а скорее как средство согласования позиций ЛПРов. По сути, она представляет собой круглый стол, участники которого обмениваются своим видением перспектив развития в тех или иных областях. Свободный формат дискуссии обеспечивает возможность высказать самые различные предположения и гипотезы, а также обсудить возможные последствия тех или иных событий и реакций на них. В итоге, участники получают некое общее представление о перспективах развития и о действиях в той или иной ситуации. По сути дела, форсайт – скорее политический инструмент, чем методика исследований.
Со временем, методика форсайта была расширена за счет включения в нее сценарной работы, использования данных различных моделей, экспертных опросов и т.д. В настоящее время, методика подобного «комплексного форсайта» считается западными авторами наиболее прогрессивной и эффективной среди прочих. Такой «комплексный форсайт» включает в себя подробный анализ ситуации и мнений, работу с экспертами и ЛПРами, проведение семинаров, разработку сценариев и активную работу по продвижению результатов.
Именно форсайт развития Санкт-Петербурга мог бы стать средством «спасения лица» девелоперов и городских властей в конфликте вокруг Башни Газпрома. Другая область его применения – прогнозирование формирования в Петербурге офисного кольца, последствий и трудностей выноса производств, появления новых районов застройки и трансформации старых Форсайт развития рынков недвижимости в условиях кризиса позволил бы сформировать новые правила игры и конкуренции, новые стратегии продаж, предложить новые форматы, договорится о спасении проектов и компаний. В результате форсайтов, участники рынка получили бы согласованное знание о перспективах развития их области деятельности. Через такт, это позволило бы, как минимум, увеличить прибыль и снизить риски. О пользе такой работы для Администрации города и говорить нечего.
Зарубежные авторы часто выделают и другие средства и методики исследований будущего. Они относятся к краткосрочному прогнозированию и будут рассмотрены в отдельной статье.
Автор – специалист по долгосрочному прогнозированию, участник ряда форсайтных проектов, участник разработки прогнозов развития ряда регионов и отраслей экономики. В свободное время оказывает профессиональную поддержку участникам рынка недвижимости.