Проектное финансирование: поможет строить или сделает жилье недоступным?

Что это за финансирование и кому оно нужно?

Если раньше застройщик мог работать за счет средств дольщиков, то теперь так строить не получится. Но строить нужно. Поэтому государство предлагает альтернативу: деньги на новые проекты будет выделять банк. Банк как инвестор будет сам регулировать расход предоставляемых средств (в целях недопущения их нецелевого использования), следить за ходом строительства. Но это на словах, ведь для такого контроля нужна целая система наблюдения за качеством строительства внутри структуры банка, а таковой пока не наблюдается. Однако, как отметил заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», Максим Жабин, «в крупных банках такие структуры уже есть, и я могу сказать, что они достаточно успешно функционируют как на этапе согласования, так и на этапе реализации проектного финансирования». 

Важно понимать, что банки не собираются финансировать весь проект, максимум – 70% (и это если очень повезет). Раньше необходимый «остаток» добирался за счет вложений дольщиков, но теперь эти проценты можно взять только из собственных средств застройщика. Крупные игроки рынка могут себе это позволить, чего не скажешь о «молодых» строительных компаниях. 

И вроде схема простая: есть абстрактный банк, который должен профинансировать проект, застройщик оформляет необходимую документацию, получает деньги и строит в свое удовольствие. Однако вышло по-другому и список каверзных «но» пока что перевешивает плюсы. 

О трудностях

Разработать новый законопроект? Легко! Продумать, как это все будет функционировать? Спасибо, нет. 

В чистом виде проектное финансирование – штука полезная. В Европе давно уже прижилась и успешно функционирует. И в России это бы решило ряд проблем: замещение средств дольщиков, повышение гарантий того, что компании будут достраивать свои проекты и 10 раз думать, перед тем как что-то выводить на рынок, ведь теперь ликвидность каждого проекта придется доказывать банкам. Очевидно, что каждое одобрение финансирования для банка – большой риск: а вдруг проект окажется провальным или СК недобросовестной?

Логичный вопрос: а что делать «молодым» застройщикам и небольшим компаниям, проекты которых будут вызывать особое недоверие у банков? Получается, что просто уходить с рынка. Ведь для них будут доступны (если будут, конечно) самые большие процентные ставки и самые маленькие проценты по объему финансирования. Что такое 30% финансирования проекта под 15% годовых для таких строительных компаний? Просто невозможные условия. «Законодательная база также в полной мере не сможет решить эту проблему. Все-таки большинство банков – это частный бизнес, и диктовать ему условия – не самое правильное решение. Даже если они будут вынуждены финансировать все проекты, то свои риски банк заложит в процентную ставку, и застройщику будет просто невыгодно брать кредит», – отметила Надежда. 

«Уровень процентной ставки зависит от конкретных показателей проекта – его экономической эффективности, объема оформляемого обеспечения, маркетинговых рисков. В целом, ставки по проектному финансированию безусловно выше, чем при кредитовании оборотных средств, так как банк принимает проектные риски, однако ставки являются рыночными», – рассказали в пресс-службе Сбербанка.  Для того, чтобы проект профинансировали, он должен быть экономически целесообразным, то есть рентабельным, у застройщика должна быть вся необходимая исходно-разрешительная документация, позволяющая строить, в проекте должно быть собственное участие заемщика, которое вносится в проект до вступления банка – это одни из ключевых требований к проектам. И такие требования вполне целесообразны: им нужна и прозрачность бизнеса, и хорошая кредитная история, понятная система сотрудничества с подрядными организациями. В пресс-службе Сбербанка заверили, что большинство проектов, поступающих к ним на рассмотрение, соответствуют данным критериям, поэтому отказы происходят нечасто. Но девелоперы утверждают обратное.

На то, чтобы доказать банкам, что ты «чист», у строительных компаний уходят месяцы кропотливой работы по сбору бумажек, составлению расчетов. Так, у «ЛенРусСтроя» на получение кредитного финансирования ушел год. «Больше всего времени ушло на финансовые расчеты и согласование их с банком. Это кропотливая работа. Что было самым сложным? Сложными являются все этапы проектного финансирования: и оформление, и его реализация и, скорее всего, его заключительная часть», – рассказал Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». 

А банки-то готовы? 

Только сейчас на проектное финансирование в год выделяется до 400 млрд рублей. По прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования, к 2020 году эта сумма должна возрасти до 2-3 трлн рублей. 

Глава Минстроя, Михаил Мень, заявил, что россияне за 9 месяцев 2017 года вложили в договоры долевого участия 3,5 трлн рублей. Теперь эту сумму предстоит компенсировать банкам. Однако размер кредитного портфеля в сегменте строительства, например, у Сбербанка в четыре раза меньше необходимой суммы. 

Главный вопрос: что станет с ценой за «квадрат»?

Покупатель боится, что проценты, которые вынужден будет платить застройщик, теперь лягут на его плечи. Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», уверена, что переход на проектное финансирование «непременно приведет к повышению стоимости жилья, ведь все риски и проценты будут заложены в цену квадратного метра». 

Об этом на пресс-конференции заявил и генеральный директор «ЦДС», Михаил Медведев, отметив, что «жесткий» переход к проектному финансированию неминуемо скажется на стоимости «квадрата». 

Что видит правительство?

Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует стабильный рост объемов проектного финансирования жилья (в 5-9 раз к 2020 году). Оно и понятно, ведь других альтернатив у застройщиков пока не наблюдается. 

Вообще, в правительстве все видят под каким-то волшебным углом. Так, в декабре 2017 года представитель Минфина РФ заявил, что переход к проектному финансированию почему-то должен привести к снижению стоимости жилья. А в Минстрое считают, что банковский кредит для застройщиков под 2-3% годовых – вполне реалистичное будущее.