Действительно ли апартаменты стоят того, чтобы в них вкладываться?

Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду. От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону. От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.

Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%. В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Так ли это на самом деле? Рассмотрим каждый из пунктов. 

Порог входа

Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа. Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций? Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе. 

135 тыс. рублей Средневзвешенная цена
квадратного метра городских
сервисных апартаментов По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра городских апартаментов составляет 135 тыс. рублей. Сейчас приобрести юнит в апарт-отеле в центре города можно по стоимости от 3,9 млн рублей. По такой стоимости выставлена студия площадью 19 кв. метров с отделкой и мебелью в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице. В стоимость входит полная отделка и меблировка. Небольшой метраж на руку инвесторам. Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность. 

Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться. Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет. К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает. 

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых. Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир. Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции. 

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир. 

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход. 

Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта  —  за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Апарт-отель YE'S на Социалистической улице

Ликвидность

Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть? Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др. А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов - от уборки в юнитах до покупки авиабилетов. Все перечисленное выше привлекает арендаторов. Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес. И инвесторы, уже купившие юниты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести. Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем. Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами. 

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания. Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода. Единственная забота инвестора — уплата налогов. Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%. Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру   —  0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой. 

Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год.  Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность. К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант. 

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными. 

Пример

В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе   —   354 тыс. рублей Минимальный ежегодный
доход собственников юнитов
в апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения»  —  и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.

В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро. Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом   —   продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв. м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).  

В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией.