2011 0
Итоги первого полугодия на рынке новостроек
Выпуск рубрики «Недвижимость в фокусе».
Ведущая - В сегодняшнем выпуске рубрики «Недвижимость в фокусе» мы обсудим итоги первого полугодия 2016 года на рынке новостроек. О ситуации на рынке расскажет Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики компании E3 Investment.
Константин, расскажите, каким было первое полугодие на рынке новостроек. Оправдались ли Ваши ожидания? Сбылись ли прогнозы?
Константин Сергеев – Первое полугодие показало небольшой прирост на уровне 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причина – низкая база 2015 года. Во время ажиотажа 2014 года на фоне обесценивания рубля жители скупали недвижимость, и все, кто хотел купить квартиру, сделали это тогда. Кроме того, причиной низкой базы начала 2015 года стали завышенные ставки по ипотеке. По итогам первой половины 2016 года этих факторов не было, и продажи недвижимости показали прирост на уровне 10%.
Что касается дальнейших прогнозов, роста продаж мы не ожидаем – на рынок новостроек давят упавшие доходы населения. Падение реальных доходов населения, по данным статистики, приостанавливается только сейчас. Но и падения объема продаж ожидать не приходится – рынок находит новое равновесное состояние – баланс между рухнувшим в 2015 году спросом и более медленно сокращающимся предложением квартир от застройщиков. Нахождение этого баланса можно ожидать в начале 2017 года.
В. - Какие события, произошедшие в первом полугодии, окажут воздействие на результаты второй половины года?
К.С. - Первое – макроэкономическая стабилизация. Ситуация в экономике стабилизировалась, реальные зарплаты перестали сокращаться, нет сильных валютных колебаний. Стабильность даже такая, на более низком уровне, - это позитивный фактор. Сектор недвижимости, еще в большей степени чем вся российская экономика, зависит от цен на нефть и газ – основной товар российского экспорта. Деньги от продажи ресурсов, перераспределенные через бюджет, оседают в нескольких секторах – сектор торговли, сфера услуг и сфера недвижимости. Теперь, когда цена на нефть стабилизировалась на уровне 45-55 долларов за баррель, можно понимать, сколько средств будет поступать в сектор недвижимости.
Второе событие непосредственно касается сферы недвижимости. Это продление программы субсидирования ипотечной ставки. Сейчас уже порядка 60% квартир в новостройках продаются с применением ипотеки. Выгодные проценты по ней стимулируют продажи. Кстати, более высокие показатели первого полугодия 2016 года по отношению к первому полугодию 2015-го можно объяснить риском отмены субсидирования ипотеки (ходили слухи, что программу не продлят, и люди торопились купить квартиры на выгодных условиях).
Также большое влияние на рынок окажут принятые поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Поправки были приняты в июле и на практике пока не отработаны. Еще один фактор – это принятие новых правил землепользования и застройки в Петербурге и ограничение высотности строительства. Можно ожидать повышения стоимости строительства, но принятие новых ПЗЗ скажется на рынке не раньше 2017 года.
В. - Как характеризуется цена, спрос и предложение этим летом? Насколько они отличаются от ситуации лета прошлого года?
К.С. - Тут интересно сравнивать с результатами 2014 года. В 2014 году спрос был рекордным, на рынок было выведено порядка 5 млн кв.м в новых проектов, и все они были поглощены рынком. За 2014-м годом следовал провал спроса на 30% в 2015-м году. При этом предложение в 2015 году сократилось примерно не 15%. То есть предложение сокращалось медленнее, чем спрос. В 2016 году спрос остается на уровне 2015 года, а предложение продолжает сокращаться. Рынок приходит к новому балансу, к новому равновесию.
В. - Какова сейчас доля инвестиционных покупок на рынке?
К.С. - Сейчас доля инвестиционных покупок оценивается в 10-15% от общего количества сделок по приобретению новостроек. В рекордный 2014 год с учетом ажиотажного декабря, когда был обвал рубля, и люди свои сбережения вкладывали в недвижимость, показатель инвестиционных сделок доходил до 25%. 15% - стабильный уровень, характерный для нынешней равновесной ситуации.
В. - Что Вы посоветуете частным инвесторам в новостройки в текущих условиях?
К.С. - Совет простой – обращаться к профессионалам. Кризис увеличивает риски инвестирования, но в то же время дает новые возможности, которые были не обозримы раньше. Эти возможности как раз активно использует наша компания E3 Investment.
В. - Что будет происходить с ценами на жилье в дальнейшем? Ожидаете ли Вы их повышения?
К.С. - Можно выделить два основных фактора, которые влияют на спрос на недвижимость и цены на жилье. Первый – это рост доходов населения. Второй – это пессимистические ожидания людей на фоне резкого обесценивания валюты. Люди, ожидающие обесценивания, стараются сохранить деньги в недвижимости. В настоящий момент ни тот, ни другой фактор не оказывают значительного влияния на уровень спроса, поэтому разговоры о росте цен преждевременны.
На наш взгляд, рост цен будет возможен лишь тогда, когда будет ощутим дефицит предложения. Сейчас застройщики откладывают реализацию многих крупных проектов, так как необходимы капитальные вложения на начальном этапе, которые имеют неясные перспективы окупаемости в текущей экономической ситуации. Если бы не кризис, мы бы наблюдали строительство в пригородах Петербурга нескольких крупных городов-спутников на 100-200 тысяч населения. Все эти проекты отложены на неопределенный срок. Сейчас застройщики выводят преимущественно новые очереди в уже строящихся проектах. Когда этот потенциал будет исчерпан, и возникнет дефицит квартир, тогда можно ожидать новый период роста цен на новостройки. Но это произойдет не ранее 2017 года, сейчас никакого дефицита нет, доходы населения не растут, поэтому причин для роста цен нет.