Девелопмент Ленинградской области: итоги года

Участники дискуссии «Строительная отрасль Ленинградской области: стратегия развития и регулирование», которая состоялась в рамках Всероссийского форума «Устойчивое развитие», подняли вопросы, касающиеся не только региона, но и девелоперской отрасли в целом. Главной темой стал переход застройщиков на проектное финансирование и проявившиеся в этой сфере проблемы.

Модератором встречи стал Дмитрий Некрестьянов, адвокат, к.ю.н, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры».

Участники дискуссии:

• Никита Стасишин, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
• Антон Мороз, вице-президент Санкт-Петербургской ТПП, вице-президент, член совета НОСТРОЙ
• Алексей Расходчиков, сопредседатель фонда «Московский центр урбанистики «Город», заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» (правительство Москвы)
• Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия»
• Юрий Грудин, генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City
• Виктор Прядеин, исполнительный директор НОСТРОЙ
• Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»
• Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО Деловая Россия, первый заместитель генерального директора Регионального курорта Gatchina Gardens.

Организаторы дискуссии подготовили сюрприз – незаявленное участие Никиты Стасишина, который в режиме онлайн ответил на множество вопросов участников, выслушал их предложения и попутно назначил встречи. Присутствующих интересовали пути решения проблем в проектном финансировании, которые стали уже очевидны. Так, замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации обещал поддержку во введении поэтапного раскрытия эскроу-счетов и в корректировке инструкции ЦБ №590. «Она регулирует андеррайтинг проектов и также дает возможность снизить процентную ставку по проектному финансированию. Если застройщик верно просчитал проект, ставка может снизиться до 2% годовых», - пояснил Никита Стасишин.

Однако, по его словам, согласно этой же инструкции, банки не кредитуют низкорентабельные проекты. Поэтому Минстрой РФ запускает отдельную программу по субсидированию низкомаржинальных проектов. Кроме того, в перечне мер поддержки девелоперов - инфраструктурные облигации для строительства магистральных сетей, подготовка земельных участков и др.

Несмотря на спад в отрасли Никита Стасишин настроен оптимистично: «Снижение количества ДДУ – конечно, ненормальная ситуация. Думаю, это связано в первую очередь с пандемией, и к концу года ДДУ с ипотекой будет больше или столько же, сколько было в конце 2019-го».

Темой выступления Алексея Расходчикова стали исследования, которые меняют экономику проектов. По его словам, сегодня одной из ключевых тем и выхода из кризиса, и развития территорий становится реализация крупных инфраструктурных проектов, таких как международные транзитные коридоры «Запад – Восток» и «Север – Юг». Такие проекты как трасса Москва-Казань способны значительно повысить уровень экономической связанности городов.  В числе прочих правительство РФ ставит перед девелоперами задачи обеспечения комплексного развития территорий. Речь идёт не просто о КРТ, а о по-настоящему многофункциональных проектах, убежден Алексей Расходчиков:

«Понятно, что качественные проекты, многофункциональные сложны для застройщика и требуют государственной поддержки. Но если построили – продали – забыли – это одна история. Другая – когда компании берут построенные ими объекты в управление. Тогда вопросы качества становятся более важными и экономика проектов иначе выглядит. Сегодня мы наблюдаем что многофункциональные территории оказались более устойчивыми в кризис. Территории, на которых грамотно сочетается - ритейл, офисы, жилье - демонстрируют лучшую экономику, чем моно-проекты. Но есть проблема: мы неправильно считаем экономику таких проектов. Мы считаем все, кроме людей. Как только начинаем считать людей, с учетом точек притяжения возникает другая картина».

Проблема подсчета заинтересовала участников дискуссии. По словам Алексея Расходчикова, для точных подсчетов всех групп людей – жителей, работающих на данной территории и посетителей инфраструктурных объектов – можно использовать данные сотовых операторов, Big Data и т.д.

Александр Демин согласился: и на загородном рынке драйверами развития становятся новые по качеству проекты, однако, по его словам, «собственники земли не готовы инвестировать даже в инженерку».

Антон Мороз рассказал о ситуации в Ленобласти, которая складывается после периода самоизоляции. «Ленобласть достойно прошла этот период», - заявил он. Ситуацию в Петербурге он также оценивает положительно: Ленобласть занимает сейчас второе место в стране по продажам строящегося жилья, в Петербурге хорошая динамика по выводу на рынок новых проектов.

В то же время пока Ленобласть отстает от плана ввода жилья в рамках нацпроекта. План на 2020 год составляет 3,284 млн кв. м. По состоянию на 1 августа текущего года введено 1,153 млн кв. м. По прогнозам, к концу года будет сдано 2,397 млн кв. м. «Отставание достаточно большое», - констатирует Антон Мороз.

По его словам, причина – отказ руководства региона от «гонки»: в рамках нацпроекта предполагается создавать комфортную среду.

В свою очередь, НОСТРОЙ сформулировал ряд предложений по устойчивому развитию территорий области. По словам Антона Мороза, предложено увеличить долю ИЖЧ, синхронизировать программы по развитию Ленобласти и Петербурга, пересмотреть ценовую политику выкупа социальных объектов и проч.

Участников дискуссии заинтересовала проблема увеличения доли ИЖС. «Основная проблема перехода рынка к ИЖС – отсутствие поддержки. До наступления пандемии мы не успели провести уже готовые решения. И сейчас чувствуем противодействие Минфина. Задача – довести соотношение многоквартирных и индивидуальных домов 50/50», - пояснил Антон Мороз.

Участники дискуссии также затронули проблему арендного жилья. По мнению Дмитрия Некрестьянова, для развития этого сегмента нужны либо длинные дешевые деньги, либо государство должно выступать собственником. Однако в этом случае, полагает он, будет создана очередная госкорпорация, совершенно непрозрачная. А главное, говорит Дмитрий Некрестьянов, необходимо прекратить приватизацию жилья: «Приватизация убивает арендное жилье».

Юрий Грудин также указал на вариант государственных субсидий на аренду.

Максим Жабин и Юрий Грудин, как практики девелопмента, рассказали о работе по схеме эскроу.

Как утверждает Максим Жабин, прибыль у компании не сократилась после перехода на эскроу-счета. А нагрузка на квадратный метр при проектном финансировании составила 3,5 тыс. рублей.

«Мы первыми в СЗФО открыли эскроу-счета и первыми месяц назад раскрыли их. Средств хватило, чтобы погасить и тело кредита, и проценты по кредиту. Теперь готовимся работать по-новому. Банк будет финансировать 100% стройки, а развитие территории будем финансировать из собственных средств», - пояснил Максим Жабин.

Юрий Грудин наблюдает укрупнение рынка и ждет продолжения этого процесса. Пока банки и застройщики притирались друг к другу. Но теперь банки все активнее проникают на строительный рынок. «И это мы только начали», - констатировал он.

Максим Жабин предположил, что можно вместо проектного финансирования воспользоваться альтернативными источниками – облигационными займами, опционами, ЗПИФН. К сожалению, признали участники дискуссии, это, как правило, дорогие деньги.

Дмитрий Панов в своем выступлении отметил меры господдержки строительного рынка – льготную ипотеку под 6,5% годовых, субсидирование ставок по проектному финансированию. Однако отметил пагубное действие инструкции ЦБ №590. Банки охотно предоставляют проектное финансирование проектом с маржой в 20% и более. Но, по сведениям Дмитрия Панова, в России всего несколько регионов, кроме Москвы и Петербурга, могут похвалиться проектами с доходностью 20-25%. «Девелоперы не могут начать строительство десятков миллионов квадратных метров. Девелопмент становится нерентабельным. Мы («Деловая Россия» - ред.) выступили с предложением снизить порог рентабельности до 10-15%», - заявил он.

Виктор Прядеин также затронул банковскую тему. В числе прочего участников рынка волнует вопрос: почему на рынке проектного финансирования представлены всего полтора десятка банков, при этом до 80% средств выдают три крупных банка. В то же время проценты по кредитам достаточно высоки: «Банки обещали ставки в 2-4% годовых, в действительности это 6-7%. Кроме того, они навязывают застройщику дополнительные комиссии. Но как на потребительском рынке мы раньше добились, чтобы банки указывали эффективную ставку, так, надеюсь, и сейчас добьемся». Хотя, указывает Виктор Прядеин, «ЦБ говорит: мы не вмешиваемся».

Также разговор шел о потребительском терроризме, хотя Виктор Прядеин не согласен с этим недавно появившимся термином. По его словам, в целом ряде регионов получил распространение «бизнес»: на застройщиков пишут заявления, покупатели специально не принимают квартиры вовремя, появились странные эксперты, которые советуют дольщикам не принимать квартиры и т.д. В результате идет срыв сроков передачи, застройщикам выставляют неустойку, суды становятся на сторону дольщиков. «Размеры неустойки достигают до половины стоимости квартиры. Нужна нормативная база по деятельности экспертов», - резюмировал Виктор Прядеин.

Кроме того, НОСТРОЙ предлагает оптимизировать налоговую нагрузку на застройщиков, в частности, исключить инфраструктуру из налогооблагаемой базы до передачи объектов конечному пользователю (таковыми, как правило, выступают муниципальные образования). Также предлагается снизить налоги на непроданные квартиры и сокращать налоговую базу, если застройщик вкладывается в инфраструктуру.

В качестве резюме остается добавить: пока полной гармонии между банками и застройщиками в эскроу-схеме не случилось. Застройщики указывают на уже обозначившиеся проблемы. Общественные организации строительного рынка и Минстрой России знают о них и предпринимают усилия по корректировке законодательства. Но до совершенства еще очевидно далеко.

Генеральным партнёром дискуссии выступило АО «Мосинжпроект». Партнёр - строительная корпорация «ЛенРусСтрой».

Официальный интернет-партнер - портал Restate.ru. Информационные партнёры: порталы BSN.ru, BN.ru, Arendator.ru, Urbanus.ru, издание Коммерсантъ Санкт-Петербург.

• Автор: bsn.ru