4809 0
Малоэтажка: далекая и близкая
Станет ли жилье в малоэтажных многоквартирных комплексах альтернативой для малогабаритных городских квартир?..
На 2014 год заявлен выход на рынок сразу нескольких крупных проектов малоэтажной застройки в Ленинградской области. Целый ряд компаний, специализировавшихся ранее на строительстве таунхаусов и коттеджей, анонсировал новые многоквартирные проекты. Квартирные дома появляются и в уже реализуемых коттеджных поселках. Эксперты говорят о значительном «укрупнении» проектов областной малоэтажной многоквартирной застройки. Новые проекты во многом напоминают кварталы малоэтажной застройки, возводимые на окраинах Петербурга, как, например, «Славянка», «Каменка» и пр.
Успех первых проектов малоэтажной застройки показал высокий потенциал подобных проектов. Новая для Петербурга и ЛО тенденция, по мнению экспертов, получит в 2014 году мощный толчок в виде выхода на рынок сразу двух крупных проектов в Сертолово Всеволожского района ЛО - «Лось-Сертолово» от компании «КВС» и «Золотые купола» от «РосСтройИнвест». В первом случае площадь застройки составит 250 тыс. кв. м. жилья, во втором - порядка 300 тыс. кв. м.
На сегодняшний день продажи открыты в 15 малоэтажных многоквартирных комплексах, не считая квартирных объектов в составе крупных коттеджных поселков. Все реализуемые проекты можно назвать миниатюрными – площадь застройки большинства не превышает 20 тысяч кв.м. жилья.
Первопроходцы
Первопроходцами нового типа жилья стали компании «Северный город» (комплекс Mistola Hills) и «Навис» (объект «Щегловская усадьба»). Примечательно, что оба девелопера до этого специализировались на строительстве многоэтажек в городской черте. Оба проекта реализуются во Всеволожском районе Ленинградской области. Всеволожский район на сегодняшний день в целом является лидером малоэтажной застройки. Но это не единственное совпадение. Оба проекта предусматривают строительство четырехэтажных домов, оба девелопера сделали ставку на квартиры с полной отделкой.
Микрорайон Mistola-Hills состоит из 3-4-этажных домиков, рассчитанных на 6-12 семей и идеально вписаных в существующий холмистый ландшафт с крутыми склонами. На сегодняшний день девелопер заявляет о 70% готовности первых корпусов на 542 квартиры. В 2012 году по соседству Mistola-Hills началось строительства комплекса «Близкое» от компании «ПетроСтиль». В Близком всего 7 трехэтажных домов. Все дома также малоквартирные: от 9 до 24 квартир.
Комплекс «Щегловская усадьба» вышел на рынок в начале 2012 года. Изначально проект предполагал строительство восьми четырехэтажных домов. Однако уже в середине 2013 года компания «Навис» заявляет о расширении проекта и приобретении дополнительного участка земли.
Современный проект предполагает строительство 12 четырехэтажных домов, четыре из которых представляют корпуса буквой «П». Первые два корпуса, относящиеся к I очереди, уже готовы и, по данным застройщика, в ближайшее время будут введены в эксплуатацию. В первых корпусах предусмотрено порядка 200 квартир.
Малоэтажный многоквартирный комплекс «Щегловская усадьба» соседствует с коттеджными поселками «Традиция» и «Всеволожский» от компании «Константа». В первом случае девелопер предлагает готовые таунхаусы, во втором – земельные участки под самостоятельную застройку.
Также среди пионеров нового формата следует отметить объекты «Ванино», «Черничная поляна», «Земляничная поляна», «Шуваловский парк», Gröna Lund, «Кирккоярви» и другие.
Пятилетка за три года
Конкурентная борьба в данном сегменте пока носит исключительно ценовой характер. Клиента заманивают минимальной ценой за минимальную площадь. И если в комплексе «Близкое» минимальный метраж однокомнатной квартиры равен 36 кв.м., то, к примеру, в «Щегловской усадьбе» это уже 29 кв.м. Стоимость кв.м. варьируется от 45 тыс. руб. до 60-70 в объектах высокой степени готовности. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 49 кв.м. в комплексе «Щегловская усадьба» сегодня стоит порядка 2,3 млн руб. в рассрочку. За аналогичную сумму можно приобрести квартиру-студию в городе. В поселке «Ванино» площадь «двушек» начинается с 63 кв. м, а ценник – от 3,4 млн руб. При этом около 2 млн. руб. стоит уже однокомнатная квартира в комплексе «Земляничная поляна» в самом Всеволожске.
Впрочем, денежный аспект далеко не всегда стоит на первом месте. Вопрос расположения объекта и транспортной доступности в сегменте загородной недвижимости также имеет принципиальное значение. И дело не только в близости шоссе, но и его загруженности, наличии альтернативной дороги в город, железнодорожной станции и даже в количестве маршрутов общественного транспорта.
Загородные проекты реализуются как по 214ФЗ, так и по более привычной схеме ЖСК. Поскольку дома невысоки, то срок реализации не превышает года-полутора, что существенно снижает риски недостроя.
Лидерами по количеству малоэтажных проектов в этом году будут Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский районы ЛО. С выводом на рынок новых проектов от именитых и крупных застройщиков конкурентная борьба обострится. Со временем на первое место в борьбе за клиента выйдут аспекты позиционирования, регулярности различных акций, профессионализма управляющей компании, работающей на объекте. В большинстве загородных комплексов действуют управляющие компании, аффилированные с застройщиком.
За те же деньги
Большинство реализуемых сегодня проектов позиционируются как комфорт-класс. Основанием для этого является низкая плотность и высота застройки, обилие на территории комплексов спортивных и детских площадок, парковок и пешеходных дорожек. Как правило, застройщик берет на себя и создание необходимой инфраструктуры. К примеру, в Mistola Hills предусмотрены медпункт, детский сад, продовольственный магазин, салон красоты, прачечная, аптека. На территории поселка «Близкое» будет построен детский сад и многофункциональное здание, где расположатся продовольственный магазин, аптеку, дом быта, конференц-зал. Аптека и продуктовый магазин заложены в проект «Земляничной поляны». В рамках «Щегловской усадьбы» уже спроектирован детский сад. При дальнейшем развитии проекта застройщик готов взять на себя обязательства по строительству следующих зданий детских садов, а также дополнительной школы для поселка Щеглово. Ведутся переговоры о создания многофункционального центра, где расположатся амбулатория, пункт полиции и другие социально значимые учреждения.
Во всех комплексах заявлены огороженная или охраняемая территория, благоустроенные дворы, современная телекоммуникационная инфраструктура (телефония и интернет).
Главное опасение покупателей – возможность изменения проекта и затягивания сроков его реализации. Недорогое жилье в загородных комплексах в первую очередь привлекательно для молодых семей с маленькими детьми, желающих разъехаться с родными, отказаться от съемного жилья или же выехать в более просторную квартиру из городской малогабаритки. И главным критерием покупки для них помимо цены становится срок сдачи объекта.
Эксперты предрекают активный рост данного сегмента загородного рынка. По оптимистичным прогнозам, количество малоэтажных многоквартирных областных проектов в ближайшие пять лет удвоится.
Мнения:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
Существенных изменений в структуре спроса загородной жилой недвижимости не предвидится, самыми востребованными остаются участки без подряда и малоэтажные жилые комплексы.
На 2014 год заявлено не так много новых проектов, но самые интересные объекты будут вводиться в Курортном, Всеволожском, Тосненском и Ломоносовском районах. В качестве примера можно назвать ЖК «Лось-Сертолово», ЖК «Воздух» и «Золотые купола». За счет качества строительства и объема планируемой застройки конкуренцию данным проектам будет составить не просто.
Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»
Мы всячески приветствуем наметившуюся тенденцию роста интереса к загородным малоэтажным проектам. Среди покупателей «Щегловской усадьбы» много семей с детьми – люди готовы тратить чуть больше времени на дорогу, но жить в комфортных условиях: в более просторных квартирах, в малонаселенном квартале, в экологически чистом районе. Еще 3-5 лет назад это было невозможно. Из Санкт-Петербурга выходило три узких шоссе. Сегодня ситуация в корне изменилась – крупные магистрали, удобная кольцевая. Хорошая транспортная доступность позволяет жить там, где удобно тебе и твоей семье. Думаю, Санкт-Петербург будет постепенно обрастать малоэтажными микрорайонами, у каждого из которых будет своя атмосфера и архитектура.