Ипотека: позиция банков

Только два крупнейших банка России - Сбербанк и ВТБ24 - выдали в этом году ипотечных кредитов на 559 млрд рублей. Вероятно, эти показатели станут рекордными, так как во втором полугодии эксперты ожидают существенного снижения объемов кредитования.

По данным Аналитического Центра компании «Русипотека», с начала второго квартала ставки по ипотеке уже повысили банки «Возрождение» и «Балтика», ВТБ24, «Транскапиталбанк», «ЮниКредит Банк», «Генбанк», «Акибанк», «Татфондбанк», «Инвестторгбанк». Ряд банков, снизив ставки по одним продуктам, повысил по другим.

 

 

 

ТОП-10 ведущих ипотечных банков России (май-июль 2014 года):

• Сбербанк – 402 млрд. руб.
• ВТБ24 - 157 млрд. руб.
• Газпромбанк - 29,7 млрд. руб.
• Россельхозбанк - 14,9 млрд. руб.
• Дельтакредит - 14,1 млрд. руб.
• Банк Москвы - 12,1 млрд. руб.
• Росбанк - 9,2 млрд. руб.
• Связь-Банк - 8,4 млрд. руб.
• Райффайзенбанк - 7,9 млрд. руб.
• Банк Санкт-Петербург - 7,7 млрд.

 

Из 10 лидеров шесть являются банками с государственным участием – «Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Банк Москвы», «Связь-Банк». По мнению ряда экспертов, данный факт позволит государству в случае возникновения сложной экономической ситуации оперативно скорректировать параметры рынка и не допустить скачкообразного роста ипотечных ставок. 

Ставка: стагнация или рост

Международные санкции, осложнившие привлечение в строительный сектор России средств иностранных банков, повышение ключевой ставки Цетробанка с 5,5% до 7% в марте, с 7% до 7,5% в апреле и с 7,5% до 8% в июле, безусловно, повлияют и на рынки недвижимости Санкт-Петербурга. Так, уже сегодня, по данным специалистов EKE Group, средняя ставка по жилищному кредиту составляет в Санкт-Петербурге около 13%.

«Сейчас сложно прогнозировать развитие ситуации. Ипотечные ставки начали повышаться еще с начала года, главная причина – повышение ключевой ставки ЦБ, которая с начала года выросла на 2,5%. Этот показатель влияет на стоимость фондирования для банков и, следовательно, на ипотечные ставки – считает Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка. - В дальнейшем динамика ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от политики регулятора и макроэкономических условий. Но предпосылок для существенного роста ставок нет».

«Плюс в стране отмечена инфляция выше запланированной (по данным ЦБ РФ 7,8% за первые полгода 2014г), также нас ждут грядущие изменения в налоговой и тарифной политике – развивает тему Светлана Пирожкова, директор департамента розничных сегментов и маркетинга «ЮниКредит Банк». - По данным ЦБ РФ, в случае сохранения инфляционных рисков на высоком уровне он может продолжить повышение ключевой ставки, а в таком случае, в перспективе до конца 2014 года будут подрастать и процентные ставки по ипотечным кредитам».

Аккредитация застройщика

Однако для компаний-застройщиков, прошедших аккредитацию, банки предоставляют льготные ипотечные условия. Так, только в Санкт-Петербурге ипотечная ставка на приобретение квартир у аккредитованного банком застройщика нередко на 1-1,5% ниже средневзвешенной в регионе. В среднем по стране ВТБ24 снижет ставки по ипотеке для покупателей квартир в аккредитованных новостройках на 0,5 процентных пункта, Райффайзенбанк – на 1 п.п.

Примечательно, что как такового глубинного анализа застройщика банк не проводит, предоставляя льготные условия на основании анализа документов, подтверждающих право собственности на земельный участок под застройку, разрешения на строительство жилого дома и проектной документации на новостройку. Также банки изучают источники финансирования компании, особенно, когда речь идет о начальной стадии строительства объекта – до готовности в 20-30%. Тем не менее, гарантировать надежность компании-застройщика и дальнейшее развитие проекта банк, по признанию представителей банковской сферы, не возьмется. Аккредитация лишь один из нескольких (и далеко не главный) факторов, подтверждающих благонадежность строительной компании.

«Надежность застройщика подтверждает в первую очередь аккредитация в крупных банках, которые входят в число крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования, поскольку крупные банки тщательно оценивают финансовое состояние заемщика – поясняет Антон Павлов, «Абсолют Банк». - Также стоит обратить внимание на то, сколько лет застройщик работает на рынке и сколько объектов сдал за эти годы». «Здесь многое зависит от репутации банков, аккредитовавших объект, но при прочих равных риски у таких объектов ниже. Заемщику рекомендуем обращать внимание на процент готовности здания: чем на более ранней стадии покупать, тем выше риски. Например, ЮниКредит банк на текущий момент не работает с застройщиками, если объект построен менее, чем на 40% - раскрывает секреты Светлана Пирожкова, «ЮниКредит Банк». – Для заемщика аккредитация означает более приемлемые ипотечные ставки и прочие финансовые условия, быстрое согласование поданных на ипотечный кредит документов. Для застройщика аккредитация в нескольких банках - это возможность быстрее реализовать объекты недвижимости еще на стадии строительства, выиграть время и получить возврат с инвестиций на начальных этапах строительства».

«Подводные камни» ипотеки

Разница между условиями ипотечных договоров разных банков столь незначительна, что без вдумчивого изучения документов найти различия порой невозможно. Однако есть несколько пунктов, на которые следует обратить особое внимание. «Например, некоторые игроки включают в договор комплексное страхование с высокими ставками. Абсолют Банк со своей стороны никогда не включал в договор дополнительных комиссий или переплат, все условия прозрачны и понятны заемщику», предостерегает г-н Павлов, «Абсолют Банк». «Да, условия различаются, во многих банках действуют акции и специальные программы для целевых групп заемщиков. Значительно влияет на рост ставки отсутствие титульного страхования и/или страхования жизни заемщика приобретаемой недвижимости (имущественное страхование обязательно по федеральному закону №102 «Об Ипотеке»). Некоторые банки могут взимать дополнительную плату при выдаче кредита. Юникредит банк не взимает никаких комиссий при выдаче и при досрочном погашении ипотечного кредита», - резюмирует Светлана Пирожкова, «ЮниКредит Банк».

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru