Поправки к 214-ФЗ приведут к росту цен на жилье

В начале июля президент РФ Владимир Путин подписал № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поправки к 214-ФЗ призваны сделать покупку квартиры в новостройке более безопасной, однако порядок исполнения многих положений вызывает вопросы, а застройщики говорят о том, что следствием поправок станет рост стоимости квадратного метра.

 

Требования к уставному капиталу ужесточат

Одно из основных требований нового закона - увеличение размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс. кв. м. Ранее на строительный рынок могли выйти компании с минимально возможным уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

 «Требование к размеру собственного капитала сделает покупку строящегося жилья более безопасным, но, одновременно, будет способствовать концентрации рынка. Небольшие игроки, строящие 1-2 дома, будут вымываться с рынка»,  – комментирует это нововведение директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский обращает внимание на то, что закон также предусматривает обязанность застройщика вести учет денежных средств по каждому объекту и обязательный аудит финансовой отчетности. Кроме того, закон расширяет перечень целей, на которые застройщик может использовать полученные от граждан денежные средства – их можно будет расходовать в том числе и на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры. Последний пункт, вероятно, будет позитивно воспринят застройщиками, поскольку позволит избежать двойного налогообложения – сейчас петербургские застройщики строят соцобъекты на средства из чистой прибыли после уплаты налога на прибыль, безвозмездно передают их городу, а потом еще платят налог на добавленную стоимость с этой операции (в области схема отличается – действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги»).

 

Средства дольщиков будут на эскроу-счетах

Еще одно важное нововведение – размещение средств дольщиков на эскроу-счетах в банках. Использование счетов эскроу предполагает трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства. Деньги, уплаченные дольщиком после регистрации договора долевого участия, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком. На счет застройщика эти деньги попадут только после того, как в банк предъявят документ, свидетельствующий об исполнении обязательств застройщика перед дольщиком - передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ.

По мнению участников рынка, этот пункт с большой вероятностью повысит стоимость квадратного метра.

«Размещение средств дольщиков на эскроу-счетах усложнит процесс строительства и заставит застройщиков искать дополнительные источники финансирования, например, банковские кредиты. Это приведет к удорожанию квадратного метра, так как ставки по кредитам начинаются от 16-18% годовых. Не уверен, что подобную меру нужно вводить именно сейчас, когда спрос на недвижимость отличается эластичностью, другими словами, покупатели реагируют на повышение цен», – полагает исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» (застройщик МЖК «Неоклассика») Николай Урусов.

По мнению Максима Соболева, введение эскроу-счетов, возможно, обезопасит дольщиков от нецелевого использования средств, но точно приведет к росту стоимости строительства, так как застройщики вместо денег дольщиков будут вынуждены использовать заемные средства.

 

Дополнения в договор долевого участия

В законе предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков. Кроме того, типовой договор долевого участия планируется дополнить рядом пунктов.

«Для будущих покупателей жилья важно то, что будет дополнено содержание договора участия в долевом строительстве, предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта недвижимости передавать гражданам специальную инструкцию по эксплуатации, установлен предельный размер допустимого превышения общей площади жилого объекта, более четко прописаны права и обязанности сторон по устранению обнаруженных недостатков», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Олег Островский.

 

Создание компенсационного фонда для дольщиков

В законе также прописана возможность создания компенсационного фонда для возмещения убытков гражданам и завершения долгостроев. Предполагается, что фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома). Процедура получения обманутыми дольщиками своих денег пока непонятна, но застройщики считают, что обозначенный взнос слишком велик и может сказаться на стоимости квадратного метра.

«Пока предсказать эффективность новации невозможно, поскольку нет конкретики о том, как это будет работать. Опять же, непонятен порядок расчетов, результатом которого стал объем компенсационного фонда в размере 30-35 млрд. рублей в год. Если фонд будет работать по модели Агентства страхования вкладов (АСВ), то, возможно, это и неплохой вариант, кроме размера взноса: 1% - это много, а значит, это опять скажется на стоимости квадратного метра», – считает директор юридического департамента ГК «Эталон» Виктория Цытрина.

По мнению Николая Урусова, пока нет ясности, кто будет управлять и распоряжаться средствами фонда, а также гарантий, что фонд не станет «пустышкой», и внесенные туда средства не пропадут.

14 июля глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что компенсационный фонд заменит существующую ныне систему страхования застройщиков, а норму об обязательном страховании застройщиков планируется отменить осенью. В связи с этим можно ожидать, что осенью на рынке недвижимости стартуют существенные перемены.

 

Другие пункты

К заметным пунктам нового закона можно также отнести создание открытого единого реестра застройщиков, а также  расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта становится обязательным). Кроме того, закон указывает, что положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

В целом, по наблюдениям Олега Островского, поправки были внесены не только в 214-ФЗ, но и в Федеральные законы «О рекламе», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации недвижимости» и в Жилищный кодекс. В частности, уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.

 

 Последствия

Большинство пунктов нового закона вступят в силу с 1 января 2017 года, требования по части минимального уставного капитала застройщика начнут действовать с 1 июля следующего года. Важно отметить, что их действие будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, только в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве заключен после указанных выше дат. Это значит, что для того, чтобы внесенные изменения заработали в полном объеме, должно пройти как минимум несколько лет.

Таким образом, у застройщиков есть некоторое время, чтобы подготовиться к изменениям. В целом в законе можно отметить как, скорее, положительные моменты (повышение информационной открытости застройщиков, разработка типового ДДУ), так и спорные (введение эскроу- счетов, появление компенсационного фонда, структура которого пока неясна), которые могут привести к повышению цен на жилье.

По словам генерального директора компании «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, отдельные полезные новации закона (например, требования к уставному капиталу застройщиков) тонут в количестве абсурдных требований, которые в виде затрат приведут к повышению себестоимости строительства и его дальнейшему сокращению. О том, что жизнь застройщиков усложнится, говорит и Олег Островский:

«Принятые изменения, безусловно, направлены на обеспечение защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Их реализация, с одной стороны, сделает долевое строительство более безопасным для граждан, но с другой стороны, по моему мнению, приведет пусть и не к очень значительному, но росту цен на жилье. Застройщикам такие нововведения жизнь, конечно, усложнят. Возможно, некоторые из них не смогут соответствовать установленным требованиям и рынок покинут. Надеюсь, таких будет немного». 

Источники фото: severdol.ru, uincar.ru

• Автор: Ксения Быстрицкая