Будущее ипотеки: риски на плечах заемщика

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за девять месяцев этого года объем ипотечных кредитов составил 1,2 трлн руб. Ряды заемщиков пополнились по меньшей мере 700 тыс. человек. Тем не менее, темпы роста выдачи кредитов неуклонно снижаются — от 52% в январе до 20% в сентябре. В результате девальвации национальной валюты, ставки растут, что делает ипотеку все менее привлекательной для потребителя. Если до сентября 2014 года средняя ставка в рублях держалась на уровне 12,2%, то в сентябре она выросла до 12,5%. А к концу года подрастет до 13 - 13,5%.  В первом же квартале 2015 года, по мнению Павла Штепана, главы комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, достигнет 14% (для жилья на вторичном рынке) и 14,5% (на квартиры в новостройках). Однако рост не может быть бесконечным - при повышении ставки до 15%, уверены эксперты, рынок ипотечного кредитования ждет стагнация.

Не радует и ситуация с просроченными кредитами. Так, общая задолженность физлиц по ипотечным кредитам, предоставленным банками РФ, увеличилась за 9 месяцев 2014 года на 595,6 млрд рублей, или на 22,5%, до 3 трлн 244,3 млрд рублей. Сумма просроченных ипотечных кредитов за тот же период выросла на 5,8% - до 42,0 млрд рублей. Напомним, в разгар прошлого кризиса - с марта 2009 г. по сентябрь 2010 г. - по данным АИЖК, трудности с выплатой кредитов испытали примерно 43% ипотечных заемщиков, а просрочку допускал каждый 10-й заемщик.

Многие заемщики, опасаясь дальнейшей девальвации и возможного ужесточения условий уже выданных кредитов, задумались о целесообразности досрочного погашения взятых кредитов.

Досрочно, но частично

Согласно действующей редакции Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), любой кредит можно досрочно погасить: как полностью, так и частично. Достаточно за 30 дней письменно уведомить банк о намерении, если иное не предусмотрено договором. При этом ни ждать согласия банка, ни опасаться штрафов за досрочное погашение не приходится.

Важно другое - за счет частичного погашения можно уменьшить либо общий срок кредитования, либо размер ежемесячного платежа. Эксперты рекомендуют сосредоточиться на сроках, так как в этом случае происходит ускоренное погашение основной суммы кредита, за пользование которой и начисляются проценты. То есть, выплачивая досрочно сумму долга, вы снижаете размер общей переплаты по предоставлению кредита.  Но есть и другие моменты. К примеру, от сроков кредита зависят выплаты по разного рода страховкам: страхование предмета залога от повреждения и полного уничтожения, страхование титула, страхование жизни и трудоспособности самого заёмщика. Чем меньше срок кредитования, тем быстрее с вас снимут страховые обязательства по кредиту.
Стоит отметить, что возможность досрочного частичного погашения кредита в плане сокращения сроков кредитования есть далеко не у всех банков. Большинство ставят ограничения, предусматривающие в случае частичного погашения лишь снижение ежемесячного платежа.

Страхование не выход!

С 23 июня 2014 года в Закон о предоставлении ипотечного кредита (денежного займа на покупку недвижимого объекта) введена поправка о снижение издержек по сделкам по ипотечной программе кредитования. Инициаторы поправки надеялись, что страховое возмещение, гарантированное банку в случае невыплаты средств заемщиком, приведет к увеличению числа оформляемых кредитов, снизит процентную ставку и увеличит сроки на погашение денежного кредита.

Однако в условиях нестабильной экономической ситуации страховые компании не торопятся брать на себя ответственность за возникновение рисков. Эксперты уверены, затраты по финансовым рискам и издержкам останутся на плечах держателей кредитов. Доказательством этому может служить и новая «Стратегия развития ипотечного кредитования до 2020 года».

Стратегия-2020

Минстроем России утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года», предусматривающая четкие стандарты для получения ипотечного жилищного кредита заемщиком. Утверждённая Стратегия опубликована на портале Правительства России и направлена на формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования. К примеру, документ предусматривает сокращение до одной недели  сроков сбора документов и принятия кредитором решения о выдаче ипотеки. Однако важнее то, что документ устанавливает право кредитора компенсировать фактически понесенные затраты на предоставление заемщикам дополнительных услуг. Таким образом, уже в ближайшее время будет сформирован пакет минимальных и бесплатных для заемщика услуг по предоставлению кредита. За любые дополнительные опции придется доплатить.

Согласно прогнозам правительства, к 2020 году количество выдаваемых жилищных кредитов должно увеличиться до 1,09 млн в год, а доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 30%. Ожидается, что в ходе реализации стратегии появятся новые сегменты кредитования жилищного строительства, в том числе строительства жилья для найма и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

По факту в северной столице в начале 2014 года доля ипотечных сделок составляла 35-40% в общем объеме продаж. Августовский спад привел к снижению этого показателя до 20-25%. Однако речь идет о специальных условиях, предоставляемых на покупку жилья в аккредитованных банками жилых комплексах.

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru